リフォームローン減税の条件・必要書類・確定申告と補助金助成金

リフォームローン減税

リフォームローン減税とは、リフォームローンを組んでリノベーション費用を借り入れする人に対する減税措置を意味します。
リフォーム減税制度には、所得税の控除と固定資産税の減税があります。所得税の控除には投資型減税とローン型減税があり、「ローン型減税=リフォームローン減税」です。

自分の家を見積もるイラスト

新築住宅の取得金額に応じた減税があるのと同様に、中古住宅のリフォームにおいてもリフォーム減税を受けられます。
所得税の控除と確定申告時の固定資産税の減額、改築工事終了後3ヶ月以内に申請する贈与税の非課税制度もあります。
これらの減税措置は、リフォームローン減税に対するものがほとんどで、リフォームローンを組まない現金取引の場合は、減税措置がありませんでした。
しかし、リフォームローン減税以外に現金支払いで改修工事をした人にも、一定要件を満たす工事後には減額優遇措置を与えようと、平成21年から投資型減税が受けられるようになりました。

投資型減税は固定資産税の減額と併用可能であり、組合せの選択幅が広がりました。
投資型減税では、省エネリフォーム、バリアフリーリノベーション、耐震リフォームが対象です。贈与税について非課税制度が適用され、一定の要件を満たせば贈与税が非課税となりました。

リフォーム減税条件

リフォームローン減税の条件は、住宅ローン減税とは趣が異なります。以下の条件が全てクリアしないとリフォームローン減税を受けられません。

まず、リフォームローン減税を受ける対象の増改築・リフォーム工事は、リフォーム契約書の名義人・リフォームローンの債務者が、所有かつ居住する家屋を施工するものでなければいけません。
遠方に住む息子がローンでリフォーム費用を自己負担して、実家の親の家リフォームを計画しても、実家の所有者じゃないからリフォームローン減税「条件外」になります。
但し、リフォームの日から6ヶ月以内に居住し、リフォームローン減税の適用を受ける各年の十二月1日まで引き続き住んでいれば、条件にかない、税金の控除が受けられます。

実家が横浜で勤務先と賃貸暮らしの現住所が都内23区であれば、住民票だけ実家に戻せば条件クリアになりますが、大した額でもないので減税されない分も親孝行と割り切ってあきらめる方がいいでしょう。
居住の要件としては、居住年と前後2年間づつの5年間に居住用財産を譲渡したさいの特例を受けていないことが必要です。
減税を受ける年間の合計所得が3千万円以下であること、リフォームローンは10年以上の支払いであることもリフォームローン減税の条件です。

リフォーム後の住宅の床面積が50平米以上あり、床面積の【2分の1以上が自分の居住用であること】も必須です。2分の1以上とは、共有名義の家の持分割合のことではありません。
「自分の居住用」の【自分】には、「自分たち」家族や共有名義人も含みます。

2階建て住宅で2階を自分の居住用、1階を他人に賃貸しても「自分の居住用床面積が2分の1」あるからOKなのに対し、3階建てで3階に自分たち、1階2階を他人に貸していたらOUTです。
なぜなら、これでは「自分の居住用床面積が3分の1」であり、リフォームローン減税の条件外だからです。
同じく、3階建てで、3階が自分の居住用、2階を他人に賃貸し、1階は自分の「店」であっても、店は「居住用」という条件に当てはまらないのでリフォームローン減税の条件外です。
リフォーム費用に関しても、「100万円を超える工事費用の2分の1が自分の居住用」という要件がありますが、これも理屈床面積と同様の考え方です。

見積書を読む写真

リフォーム前提で、現状有姿で中古住宅を購入しようとする人がいますが、この場合、以下の条件のうち「1つ」クリアしないとリフォームローン減税の適用がありません。
条件とは、「既存住宅売買瑕疵保険に加入している」、「耐震基準適合証明書・住宅性能評価証明書などで耐震性を証明できる」、「築20年以内の木造住宅か築25年以内の耐火建築物(マンション)」です。

リフォームローン減税の条件の最後は、そのリフォーム工事が次のいずれかに該当することが必要です。
一定のバリアフリー改修、または省エネ改修であること。
現行の耐震基準、つまり新耐震基準に適合させるためのリフォームであること。
増築・改築・大規模修繕・大規模模様替えの工事であること。
家屋の居室、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関、廊下の床・壁に行うリフォームであること。
つまり躯体を残して大工事するスケルトンリフォーム費用であることや、庭リフォームではないこと、など上記のどれかが当てはまれば、リフォームローン減税の条件クリアとなるわけです。

以上、前述の【全てのリフォームローン減税の条件】を満たしたら、自分でDIYしても控除を受けられるか?――というとそうではありません。
以上の条件を満たした上で、工事し、最後に「増改築等工事証明書」を提出しなければならず、これは「自作」が通用しません。
建築士や検査機関のチェックを受けた上での証明書なのです。よって、「リフォームDIY」はリフォームローン減税になじみません。

リフォームローン減税 必要書類

リフォームローン減税を受けるには、確定申告が必要です。
必要書類は、国税庁の増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)からダウンロードできます。リフォームローン減税の必要書類は以下のとおりです。

  • 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書
  • 家屋床面積、工事日、費用を証明する請負契約書写し
  • 住民票の写し
  • 検査済証の写し
  • 建築確認済証の写し
  • 増改築等工事証明書
  • 家屋の登記事項証明書
  • 給与所得者の場合―源泉徴収票原本
  • 住宅借入金等特別控除額の計算明細書

必要書類は以上で、これらを携えて税務署に確定申告すれば、リフォームローン減税を適用される事ができます。

確定申告リフォーム減税

確定申告時におけるリフォーム費用への公的助成金には、国によるものと市町村など地方公共団体が補助するものがあります。

国の助成するものは省エネ改修や高齢者リフォームにポイントを付与する住宅エコポイント、既存住宅流動活性化事業等があります。
施工後に住宅瑕疵担保責任保険法人の構造検査・審査に合格し瑕疵保険に加入した場合、確定申告時に検査費用が助成されます。

市町村は、耐震改修やバリアフリーリフォームに補助金を出しています。
確定申告で市町村役場にいくと、補修工事の資金相談に気軽に応じてくれます。
中には専門の相談員を置いている自治体もあります。

確定申告とリフォーム控除

リフォームに関する税金優遇には、確定申告で「所得税からリフォーム費用(リフォームローン)を控除するタイプ」、「リフォーム後の固定資産税を軽減するタイプ」の2つがあります。
リフォーム資金として親族から贈与を受けた場合の非課税措置もあります。
これらは控除割合・限度額が目的ごとに決っていて、役所に相談にいくと違いについて解説してくれます。

所得税減税

確定申告後の所得税の優遇制度には、リフォームローンの借入残額の一定割合が、所得税の額から控除されるローン型減税と支払い済み代金を控除可能な投資型減税があります。

固定資産税減税

耐震改修工事、バリアフリーリフォーム、省エネ改修工事には、固定資産税の軽減措置があります。役所の税務課で相談を受け付けています。

ローン型減税

バリアフリーリフォーム、省エネ改修、大規模改修・リノベーション工事などに、確定申告時の税金優遇措置が加味されます。

投資型減税

支払い済み代金を控除する投資型減税は、耐震改修・バリアフリーリフォーム・省エネ改修に対応しています。

リフォームローン公的資金

改修にかかる設計・工事他の諸経費を、自己資金だけでなく融資を受け、支払うのがリフォームローン。銀行・信金信組ほか金融機関の多くが自前のリフォームローンを用意しています。
また、住宅金融支援機構の提供するリフォームローンは、公的資金並みに金利が安く、お得です。バリアフリー・耐震・省エネなどの改修に対しては、公庫は優遇金利を提供しています。
但し、住宅金融支援機構の審査はリフォームローンにおいても報告書の提出や検査義務など、公的機関らしい手間ひまがかかります。

また、【フラット35 リフォーム一体型】を利用し支払い中の場合、公庫で新たな借入れをおこすより、銀行や信金信組のリフォームローンを組むほうが審査が楽であったりします。
リフォームローンを申し込むさいは、改修業者に工事内容・概算を見積もってもらい、見積書を持って銀行に行き、仮審査をかけてもらいます。

土地価格を計算する写真。

改修工事を個人宅で行なう場合、助成金・補助金などの公的支援には、太陽光発電・省エネルギー対策補助金、耐震改修助成金、高齢者支援助成金、介護保険居宅介護住宅改修費助成金などがあります。
省エネルギー対策補助金には、震災後に注目を浴びた太陽光発電以外にも、エネファームやリチウムイオン蓄電池などの施工に対する支援対策があります。
耐震改修助成金は、自治体が委託した耐震診断技術者が中古住宅診断を行い、診断に基づいた耐震計画についての補強工事を行います。そのための助成金です。

住宅リフォーム費用

介護保険居宅介護住宅改修費助成金(介護保険助成金)は、市町村から要支援・要介護認定を受けた人が居住する住宅の介護認定リフォームが対象です。
しかし、この修繕工事でできることといえば、補助金が20万円(実質18万円)しかないので、結局、玄関と浴室、トイレの手すり設置工事だけで終ってしまうことが多いです。

一応、介護保険リフォームの補助・助成対象は、手すりの他、階段段差の解消、滑り防止、建具の引き戸への変更、洋式便座への変更です。思い切った修繕はできません。
トイレも「洋式便座への変更」だけで、ウォッシュレットの取り付けなどは介護保険リフォームの補助・助成対象外です。これらはリフォーム減税と共に、知っておいて損はない程度の公的資金知識です。

国土交通省は、長期優良住宅化リフォーム推進事業として住宅性能向上を図る中古住宅のリフォームに対し、補助金を支給しています。
リフォーム施工面積が、戸建て住宅で55㎡以上、マンションで40㎡以上の工事に対し支払われます。小規模な修繕というより、リノベーションに近い中古住宅リフォームです。

これら施工面積のリフォーム工事要件を満たすと、百万円を上限に工事費用の3分の1の補助金が出ます。
つまり、3百万円の工事でも申請次第でマックス百万円の補助金がでるけど、1千万円の一戸建てリフォーム費用に対しても「百万円までだよ」という意味です。
施工前に住宅診断を行い施工後に、劣化対策や耐震性、維持管理の容易性、省エネルギー性能のどれかが向上するリフォーム工事が対象です。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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