リフォーム契約書と減築確認申請=減築リフォーム費用と建築確認

リフォーム契約書

リフォーム契約書は新築施工や売買契約と違って、作成義務はありません。現に友人宅のリフォームなどはリフォーム契約書を交わさず、原価でサービス工事する業者も多いです。

しかし、初めて取引するお宅であれば、小さな工事でもリフォーム契約書を締結し、工事内容を定めてから施工するのがマトモな営業活動です。

リフォーム契約書はリフォームローンを利用するさいには必ず作成します。リフォーム契約書の工事内容により融資する金額も変わります。

例えば、トイレリフォームにおいて数百万円の借入申込みなのに、実は十数万円でできるウォッシュレット取付けだけ、なんて詐欺行為はリフォーム契約書を事前確認すれば防げます。

以前はリフォーム工事を擬した空ローンが多発していましたが、リフォーム契約書の提示の義務化である程度、減少したようです。

流し台の修繕工事

リフォーム建築確認

リフォーム建築確認の必要な建物は建築基準法6条1~3号の建物です。これ以外の、木造二階建てで床面積5百平米以下の建物は「4号建築物」といいます。

2階建て5百平米サイズといったら公民館とか公共建築物レベルの巨大建物です。

ほとんどの一戸建て住宅は、建築基準法6条1~3号に該当しない4号建築物です。よほどの大豪邸以外の(4号建築物である)普通の一戸建て住宅は、リフォーム建築確認(減築建築確認)の必要はありません。

建築確認の申請手続きの変更|国土交通省

リフォーム確認申請

もちろんリフォーム確認申請の義務がなくても、施工業者には建築法律の単体規定や県の条例に適合させる責任があります。

リフォーム確認申請が不要だからと条令に適合しない施工をすると、リフォームトラブルなど失敗が起ります。

増改築の場合は、増築する床面積が10平米を超えたり、増築を行なう敷地が防火地域・準防火地域(22条地域)の場合は、リフォーム確認申請が必要になります。

減築確認申請

戸建て住宅の床面積を減らす改築、主に2階建てを1階建て平屋住宅に縮小する工事を減築工事といいます。(減築は、マンション等の鉄筋集合住宅でも可能です)

減築工事する理由は、平屋建てにし建物重量を減らす事で耐震性の向上、維持費用の縮小、固定資産税の圧縮などさまざまです。

また、再建築不可物件のうち容積率・建蔽率オーバーであるけれども、減築すれば建て替え可能となる既存不適格物件も存在します。それら建物のために減築工事は有益です。

減築工事は増改築の逆の形の「建築行為」になります。つまり、減築確認申請は必要です。

建物を縮小することで周囲の空間を広げ、減らしたところで誰にも迷惑のかからない減築も建築確認の必要な建築行為とみなされます。

ちょっとしたリフォームも面積の変更があれば「減築リフォーム」といいながらも、リフォーム契約書ではなく減築工事請負契約書を締結し、工事には減築確認申請が必須です。

減築確認申請は建物の面積を少なくし耐震性も増すため、役所も増築のように厳しい対応をしません。

増改築等をした場合|国税庁

増改築は違法行為をすれば近隣から苦情が起きますが、極端な減築して違法建築物をこしらえても、困るのは当人だけですから、減築確認申請は大目に見るのかもしれません。

減築リフォーム費用

減築の場合、減築確認申請する手続きが必要で、リフォームというより建築確認の要る改築工事に当りますが、一般的にも【減築リフォーム】という言葉は、メジャーになっています。

減築リフォームすると、視覚効果で開放感が生まれ、建物が軽くなる分、耐震性が増すので減築リフォームの費用対効果は高いといえます。

2階建てから平屋に減築すると、2階建て分の圧力が減築リフォームでなくなった分、敷地面積に平面の広がりが感じられる訳です。

複数の大手ハウスメーカーが、割安な減築リフォーム費用で減築できるパッケージをどんどん開発しています。

建物の老朽化をサポートするには、年老いた建物にさらに重量を増す増築より、余分なものをそぎ落として軽量化させる減築リフォームが費用対効果に優れているのは一目瞭然です。

大手メーカーが安めの減築リフォーム費用パッケージを増やしているのは、理に適っているといえます。

これから先、空き家対策法が追いつかないほど人口減少し、高齢化・高寿命化が進みます。

長い老後人生を考え、資産は減築リフォーム費用として活用することが賢明かもしれません。

ところで、減築リフォームをする家は、ある程度の敷地面積が必要です。大改造劇的ビフォーアフターでロケされるような狭小間取りの家をさらに減築リフォームしたら山小屋とか交番みたいになって居住が困難だからです。

建て替え、リノベの写真

減築工事

子供が巣立ち老夫婦だけの家になった時にメンテナンスの手間が減るのも、減築工事で2階を取り払うことで生まれる「減築メリット」です。

親と別居する遠方の子が親のために費用を出して「実家リフォーム」する、リフォーム工事のプレゼントが人気です。

この場合、2階は不用品収納倉庫にして「親に階段を使わせなくし」て、1階に集中してリフォーム費用を投じることがリフォームの費用対効果を高めるポイントです。

2階を工事対象外にして、1階に精度の高い介護設備を充実させることが、介護リフォーム費用を最大限に有効活用する結果になるからです。

これを踏まえると、2階部分を消滅させる減築工事は、もっとも高齢者事故リスクのある階段部分を削減することで怪我防止に強く影響するものといえます。

実家の親の介護を離れて暮らす子が考える時、減築リフォーム費用を捻出できる余裕があれば、減築リフォームのほうがさらに親の安全のためになるかもしれません。

4号建築物とは?

4号建築物とは、建築基準法20条4号の建築物、つまり同条1~3号で記述された大規模建築物以外の、小規模な建築物のことを意味します。

建築基準法全条文

建築基準法20条1~3号は、構造計算およびリフォーム建築確認が必要な大規模建物を表しています。ちなみに、建築基準法20条の「1号建築物」は体育館や映画館。

「2号建築物」は木造三階以上・延べ床面積五百平米超え・高さ13m軒高9m超えの建物。

「3号建築物」は鉄筋コンクリートの二階以上・延べ床面積が二百平米超えのどれかに当てはまる建物です。

4号建築物は上記以外の建物、リフォーム確認申請の不要な一般的な個人が住む木造一戸建て住宅を指しています。

4号建築物は都市計画区域内において建築し、建築・減築確認申請は必要ですが、他号の建物と違って「構造計算」は不要です。

4号建築物は、その他特例として、「建築基準法6条4号建築物で建築士の設計した建築物」「認定済工法・材料で建築された建築物」について減築工事の審査を簡略化できます。

4号特例 – Wikipedia

減築メリット

減築メリットは、耐震性強化の他に、断熱処理を施す外壁や床、窓の数が減ることで使用する材料が減り、工事費用全体が抑えられる点もあります。

減築リフォーム費用はお得感があるようです。「全解体してから狭小住宅間取りに建て替えする」より、作業工程が少なくなるため安あがりに済むからです。

また、減築工事したのに広くなった――階段をなくしたことで空間的拡がりができ、風通しがよくなった――といった減築メリットも聞いたことがあります。

これら減築メリットは、子が独立した老夫婦からよく聞く話です。介護保険による介護認定リフォームだけでは心配で、預金があるなら減築リフォームを考えて良いかも知れません。

減築 建築確認

減築は建物の余分な重みを削ぎ落とし、軽量・頑丈にまとめるため、減築確認申請は本来いらないようにも思えます。

しかし、建物の容積をコンパクトにする過程で、体力壁を含む外壁の移動、建物の柱・梁の取替えがあり、建物の重心と輪郭の中心点が変わり「バランス」が変わります。

建築物の構造を知らず耐久性を理解していない素人が、見よう見まねでDIYリフォームの減築工事をしたら、いずれ倒潰の惨事が起こりかねません。

減築建築確認申請が必要なのは、行政が眼を光らせることで、そういう珍事が起こさないことを目的にしている面もあるからだと考えられます。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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