0円リフォーム=火災保険損害保険金と借り換えの負担ゼロ無料リフォーム

0円リフォーム

0円リフォームとは、一戸建て住宅の屋根その他に火災保険でカバー可能な破損箇所が見つかった時、損害保険金を損保会社に請求し、保険金を受け取り、その保険金を一戸建てリフォーム費用に充当することで、実質的に「リフォーム費用=0円」を実現するものです。
つまり、0円リフォームの0円とは、「リフォーム費用の自己負担が0円」「自分の持ち出しをゼロ円でするリフォーム」という意味です。

リフォーム費用0円の根拠となる火災保険金で賄われるのは火災保険契約で特約補償されている修復部分に限られます。
火災保険でリフォームできる破損原因は、落雷・風災・雪災・破裂・爆発ですが、この破損部分を修復する屋根リフォーム費用などに対し、損害保険金が支払われるため、リフォームといっても「原状回復」に限られます。

新築現場の写真。

火災保険リフォームトラブルと費用0円

「0円リフォームを損保・火災保険の損害申請によって可能にします。」という営業トークでリフォーム営業をするリフォーム業者は昔からいました。
でも本当に費用0円でリフォームが可能なら、リクシルやリフォームのナカヤマなど「大手」が、この0円リフォームの効用をCMや広告で宣伝し、リフォームに迷っている顧客の掘り起こしに使うでしょう。
大手がこれをセールスに使わないのは、この火災保険でリフォーム費用0円のシステムに限界があるからです。単なる原状回復の域を超えることはできず、火災保険でデザインチェンジや新築そっくりさんにはできません。

火災保険でリフォーム費用0円を0円ビジネスモデルとして成り立つかどうか判断するには、「事故った車を損害保険でドレスアップできるか?」を考えると分りやすいです。
ノーマル・布張りシートのクルマが、事故った後にレザーシートのビップカーにドレスアップして、その修理代金というより「チューンナップ費用」を損害保険会社が支払うわけがないという意味です。

火災保険 – 社団法人 日本損害保険協会

もし、損害保険会社がそんなことに保険金を払ってくれるなら、保険金詐欺師が中古の安いノーマル車を買っては保険金でチューンして高付加価値をつけて転売しまくる犯行が「事業」として成り立ってしまいます。
自動車事故を装った保険金詐欺がほとんど上手くいかずに失敗してトラブルが元で逮捕されている報道を見れば、損害保険会社がそれほど甘い査定および保険トラブル調査をするわけがないことが分ります。

損害保険ビジネスモデル≠0円ビジネスモデル

損害保険ビジネスモデルの費用0円リフォーム(火災保険でリフォーム費用を賄うシステム)が本当に可能であれば、台風が来るたびにリフォームのナカヤマやパナソニック、三井その他がこぞってテレビや新聞広告で、「台風の損壊を火災保険で0円リフォームしましょう!」と広報するはずです。
それがないのは、無料リフォーム、自己負担0円リフォームは物理的に「業」として行うのは困難だと考えているからでしょう。

0円ビジネスモデル、つまりスマホ機種変0円(もうないですが)、ゼロ円アプリ、マクドナルドの0円コーヒー等のサービスをフリーミアムといいます。
フリームアムは、ベンチャー投資家のフレッドウィルソンが概念化し、wired誌編集長のクリスアンダーソンが著書「Free」によって世界に広めた「フリー+プレミアム」の造語です。
フリーミアムは料金0円をきっかけに有料のサービスを提供していくビジネスモデルです。

フリームアム – wikipedia

0円リフォームという言葉を初めて聴いた時は、このフリーミアムサービスなのかと思いました。
つまり、無料でサービスしても大して損のないエアコン清掃や外壁クリーニングなどのリフォームサービスを0円で提供し、自社のリフォーム技術を知ってもらって、有料のリフォーム工事への営業につなげる、リフォームモニター募集の一環かと思ったわけです。
この火災保険を使った損害保険ビジネスモデルの0円リフォームは、フリーミアムに当りませんし、本当の意味(フリーミアム)での0円リフォームは、世に存在しないようです。

火災保険0円リフォームの実効性

0円リフォームをうたって営業しても、お客さんが途中から火災保険申請うんぬんの胡散臭さに気がついて、なかなか契約には結びつきません。
だから、業者の多くは無料掲示板や0円広告を出せるサイトに「広告実績工事を行っています」といった文言を書き込み細々と活動しているようです。

「広告実績工事で0円リフォーム」といえば、誰でも【広告に施工実績として掲載されるモニター&モデルとして、リフォーム料金を無料にしてくれるんだ?】、というイメージを抱きます。
「少しでも安くリフォームしたい」「何とかタダで……」といった微笑ましい節約の気持ちです。

この気持ちに罪はありません。しかし、【無料で施工してもらうことの引け目】を感じます。
業者はそれに対し、「火災保険で無料で出来る箇所だけじゃ申し訳ない」とお客さんが考えるよう持っていきます。
節約のことばかりでリスクに目の行かなかったお客さんは、最終的に「無料より高い買い物はなかった」と思い知らされることになります。

住宅ローン借り換えリフォーム

0円リフォームの手段として、現在返済中の住宅ローンを低金利の住宅ローンへ借り換えすることで支払い総額を圧縮し、削減できた金額の差額分でリフォームし、これによって【実質、持ち出し費用0円でリフォーム可能】という営業スタイルもあります。
この借り換えによる実質負担0円リフォーム(借り換えリフォーム)は、年利2%から年利1%の住宅ローンに借り換える条件として、必ずリフォーム工事を契約することになっているようです。

【フラット35】借換融資のご案内 – 住宅金融支援機構

もちろん、借り換えが不可能だったらリフォーム契約はなかったことにするのが当り前ですが、ともかく100~200万円のリフォーム工事を請負う約束となります。
複数の「借り換えリフォーム0円サイト」を比較してみると、2~3000万円の残債があり、残り返済期間20~25年の住宅ローンを借り換えることで、0円リフォームを実行するというのが標準です。
理由は「この残債額とこの残返済期間の借り換えシュミレーション」でないと、100~200万円の差額が発生しないからでしょう。

つまり、残債が1,000~1,500万円しかないのに、リフォーム工事のための100万円の差額を出そうとしたら、「1割」も支払い総額が変わらなければなりません。
借り換えリフォームで1割もの差額を出すとなると、元々の借り入れがノンバンク並みの高金利で借りている人を探してこなければなりません。

住宅ローン借り換えとリフォーム費用0円

住宅ローン借り換えのさいには、抵当権抹消&新抵当権設定登記費用や収入印紙代で数十万円かかります。100万円しか金利差額が出なければ、可能な0円リフォームは50万円以下の規模になります。
これだから、どの「借り換えリフォーム0円サイト」を見比べても、「2~3,000万円+25年」という残額シュミレーションばかりなのでしょう。

大規模リノベーションの計画写真。

初めて住宅ローンを組んだ時、つまり新築購入時は新築住宅として査定し、住宅ローンが組まれたわけです。住宅ローンは月々の支払い毎に徐々に減少しますが、住宅自体の価値は建てて数年で一気に下ります。
戸建て住宅の寿命は25年と言われますから、築20年も経てば建物価値は査定0円です。
この状態では、銀行は無価値な「0円住宅」と土地に対して融資しているようなもの。築15年でも似たようなものです。

借り換え0円リフォームが上手く機能するためには、新しく借り換えに応じてくれる銀行が担保価値を認めてくれるかどうかがネックです。そして借り換えは100%成功するわけではありません。
そして、どう考えても「老朽建物と古家付き土地としての価値」しかない不動産に対し、東京都内などプレミアム感のある区域ならともかく、0円リフォームができる分の上乗せ融資で借り換えさせてくれるものなのか、不思議に感じるところです。

リフォームローン借り換えと住宅ローン

借り換えで実質リフォーム料金ゼロ円を推奨している「借り換えリフォーム0円サイト」の多くは、「固定金利から変動金利」への借り換えで金利のサヤ取りをすることを提唱しています。
しかし、日本の金利は今が史上最低の低さ、底の底です。そして、日本政府・日本銀行が「これから政策として金利をあげますよ」と宣言しています。金利は絶対に上がるわけです。

変動金利は、政府が「今が最安」と公言しているほど、今は、安いです。
しかし、この金利を上げると政府が言っているのです。今、借り換えの差額で持ち出しナシで0円リフォームできたつもりでも、必ず、金利が上がるわけです。
5年先は固定金利で支払っていた時より金利が高くなる可能性が高いわけです。
「住宅ローン金利の推移」等とgoogleで検索すれば、ここ3~40年前後の金利の推移をデータにしたページが表示されます。それらを見れば、変動金利のリスクが分ります。

借り換えリフォームを推奨しているファイナンシャルプランナーも「変動金利は間違いなく上昇する」ことは分っているのだから、このリスクを説明して納得させてリフォーム契約をしているのか?気になるところです。

圧縮した差額のお金をリフォーム費用に費消し、すでにオーバーローン状態の不動産を所有するわけなので、万が一、資金需要が生じ、お金を借りる局面になっても不動産担保ローンは利用できないのは、0円リフォームを利用する側(客)も、理解しておいた方がいいでしょう。

0円リフォームDIY

0円リフォームをリアルに実践するのなら、2つの費用を0円(free)にしなければなりません。
1つは人件費、もう1つは建築資材価格です。
この2つがリフォーム費用0円を実現する全てであり、これさえ無償化できれば0円リフォームは可能です。

人件費は「DIY(Do It Yourself)」によって0円にできます。自分でリフォームすることで、職人に支払う人件費が不要になります。
ただし、DIYにはリスクがあります。DIYリフォームを自分でするからには、その施工の品質は素人技にとどまります。
リフォーム職人が「なんでも屋ではなく『職人』である」ということが身にしみるはずです。
また、DIYでは無駄な資材ロスが多いです(但し、資材も0円調達できれば問題ありません)。
仕上がりの質と資材ロスを割り切れたら、DIYによる人件費0円リフォームは実現可能です。

DIY – 社団法人日本ドゥ・イット・ユアセルフ協会

人件費0円+資材0円でゼロ円リフォーム

人件費の面で0円リフォームが実践できる体制が取れても、リフォーム用の資材について0円調達が可能か?訝しがる人も多いと思います。
しかし、このリフォーム資材0円調達は、「若者または女性」であればたやすく成し遂げられます。

リフォームの写真。

東京都内では至る所でリノベーション工事の工事中現場が見かけられます。23区内でリフォームが行われていない日や区域なんて365日ないといっていいくらいです。
そういうリフォーム工事現場を見かけるたびに、「工事が終ったら、クロス張替えで出たハギレや材木の余ったのもらえませんか?」と声をかけて回れば、意外にも簡単に不要資材がもらえます。
塗料や接着剤は別ですが、不要資材は廃棄するにも費用がかかるので、若者や女性なら、気軽にくれるはずです(中年男だと「自分で買え」という話になります)。
廃棄処分するぶんを長期計画でもらい集めることで、資材についての費用0円も実現できます。

資材を0円で調達し、自分でDIY―日曜大工することで、0円リフォームは現実的に可能になります。
そして、この0円リフォームを実践している人は、かなり多いです。

0円リフォーム&コーポラ・タイニーハウス

資材0円調達による材料費0円リフォームは、そう難しくありません。
そして自分で日曜大工する中古住宅リフォームDIYを実践すれば、多少仕上がりはイビツであっても一戸分の0円リフォームは実現できそうです。

ただし、一人で0円リフォームをやろうとすると、モチベーションを維持するのはけっこう大変です。
自分でやる0円リフォームは楽しそうですが、手間ひまを考えるとリフォーム業者に依頼したほうが早いや、と妥協してしまうのが、本業が忙しいサラリーマンにとっての辛いところです。

コーポラティブハウスという集合住宅の仕組みがあります。希望者が組合を結成し、土地買収~集合住宅建築までを組合主体で行う互助会的な共同事業で住宅を建てるシステムです。

18世紀、欧米の社会主義者が提唱した協同組合システムが発端で、日本でもバブル時代に「既存のマンションじゃなくエッジの効いた前衛的なマンションを建てようぜ!」という住宅所有希望者や建築家が、この組合システムを活用しオシャレなマンションを建てていました。

コーポラティブハウス – wikipedia

最近、このコープシステムは下火ですが、アメリカではタイニーハウスビレッジというシェア活動が人気です。タイニーハウス(狭小住宅間取り)を建てたい「村民」が集まって、過疎地域の役場と掛け合って野原を借地し、村民が自らの人脈で安く調達した資材で自分たちが大工となって全員の狭小住宅を建てることで格安で自宅を持てる「村」ができあがるわけです。
ただし、日本では建築基準法その他の法律の縛りで、こういう楽しげな村づくり家造りは不可能です。

リフォーム費用0円

リフォーム費用0円を火災保険や住宅ローン借り換え以外で成功させるとしたら、人件費を含めた改修費用すべてを0円にすることが必要です。
これはそれほど難しいことでもなく、自分の家だけなら独りの努力で何とかなりそうですし、タイニーハウスのようなシェア活動を利用すれば、理屈の上では複数の住戸でも可能です。
タイニービレッジは同じ「狭小住宅を建ててそこに住みたい」という【同志】によるコミュニティで成り立っています。
だから家の修理も協力し合うし、最近流行しだしたシェアムーヴメント、自宅の外に食料庫を置いて、食材をシェアしあう【フリーパントリー(キッチンシェアみたいなもの)】によって、ビレッジ全体が一つの我が家みたいになっています。
こういうビレッジが形成できたら、0円リフォームもたやすいでしょう。

査定価格0円

日本の住宅街で、単なるご近所さんという以外は、趣向も仕事もマイホームに対する思い入れも異なる住民たちが、単に「節約目的」だけで、【同志】として工事の労働力その他のリノベーション費用をシェアリングして、持ち出し0円を実現するのは難しいです。
しかし、同じ境遇の人たちが事態を改善させるため協力し合うことは日本人感覚になじみます。
今、老朽化を迎えた分譲マンションで、管理費・修繕積立金が不足していて建て替え予算どころか、故障・不良箇所のリフォームさえままならない物件が溢れています。

これらの物件は空室だらけで【現住の区分所有者】が少ししかおらず、共用部分の改修さえ、各人が負担するリフォーム費用がかさむからか、誰もリフォーム工事を口に出しません。
そして老朽・腐朽を進むに任せているから、空いている居室を購入しようとする新規入居者が現れず、ますますゴーストマンションになっていきます。

DIYとシェアリングで0円リフォーム

彼らは現状の不具合を改善させることを、あくまでリフォーム業者に委託することで解決しようとするので、修繕積立金経費が高額になり「資金不足だから先延ばしにしよう」という結論になるのです。
そして、区分所有者全員の合意を前提としているから、遠方に住む非居住所有者の承諾が大変だとか区分所有法がどうとかやたら面倒な話になってしまいます。
マンション管理会社が入っていると、管理会社自体ががリフォームの仕事を請け負いたがりますから、住民がDIYでリフォームするという自助努力は阻止しようと躍起になります。
また、反対に管理組合自体が存在していない老朽マンションもかなりあります。それらでは、各区分所有者の名簿すら管理されていないので、不在者との連絡・意思疎通が困難です。

しかし、ニュースを見れば分るように、今の時代、一戸建て住宅でもマンションでも、売買・賃貸市場では、購入・借家後にDIYリフォームすることを自由にさせる【DIY物件】の現状有姿売買や賃貸が大人気です。
つまり、素人によるDIYリフォームもそこそこイケるということの証左といえます。火災保険や住宅ローン借り換えを利用しての0円リフォームではなく、シェアリング(ワークシェア&コストシェア)を利用しての【経費0円・人件費0円】のリフォーム施工は中古マンションと相性がいいといえます。

前例がないことからシェアリングによる0円リフォームを敬遠しているだけであり、どこかの中古分譲でこのような住民によるワークシェア・コストシェアによるマンションリフォームDIYを実施し、それがテレビのニュースなどでPRされれば、多くの老朽マンションが追随してDIYによるマンションの0円リフォームが普及するんじゃないかと思います。

ゼロ円リフォームDIYと建築確認

空室だらけの築古物件の現住者の方が有志で集まり、管理組合として共用部分に関する修繕などを現住者だけで、同意・承諾することは可能です。
それをやらないのは非居住の所有者が修繕費用支払いを渋ると、自分たちの負担が多くなり大変であるし、有志だけの費用で修繕してリニューアルすると、費用を出さなかった者が【得】をしてしまうのが納得いかないからでしょう。
しかし、これを【資材費0円・人件費0円】のゼロ円リフォームで計画すれば、費用は思いのほか(0円はムリでも)安あがりに予算組みできますし、費用を支払う自分たちと費用負担ゼロで棚ボタ式に得をする非居住者との損得の格差も縮まり、リフォームすることへの敷居も低くなります。

DIYリフォームのデザイン写真

なにより、現住の有志らにとって、DIYリフォームしたことで資産価値も上りますから、損しないどころか、【得】な結果が期待できるわけです。
こういう自分たちの労働力による【中古マンションDIY×リフォーム費用0円化】は、建築確認のいらない範囲内ならOK、面倒だからやらないだけです。
どこの町内会でも春・秋や年末に実施している、住民全員参加で行う「町内会・一斉お掃除デー」みたいに実行は可能です。
(戸建て住宅はムリでしょうが、マンションの共用部分は有志による0円リフォームがイケるんじゃないか?と『妄想』しています。)

(本文、終了)

★☆★東京~神奈川で物件を探しています。★☆★

gold

※追記:リフォームモニターは終了しました。※

リフォームのご質問・ご相談は、facebookのメッセージから受け付けます。 急ぎで作ったメッセージやりとり専用ページです。→【リフォームQ|facebook】 物件売却希望の東京~神奈川以外のかたは、今後は facebook リフォームQ へお願いします。 (2017/01/24)