建て替え 意味=同じ場所で建物を新しく建築し直すこと。

建て替え 意味

建て替えとは、建築物を解体し同じ場所に新しい建物を建てることを意味します。建て替えは「再建築」ともいいます。

別の場所に新しく建物建てて移住するのは住み替え、別の場所に今まで住んでいた住宅の材料で家を建てるのは、移築とも曳き家ともいい、建て替えとは異なる建築行為です。

日本曳家協会

建て替えの意味はあくまで同じ場所に住宅を築造し直すことです。この意味では、再び同じ場所に建築する再建築が建て替える事を意味する類語、建て替えの言い換えとして、もっとも適しています。

建て替えと再建築では、再び建築するという意味では同義語ですが、同程度のレベルの再築に重きを置く再建築と比較して、建て替えとは「建て直して模様替えし、元の建物以上の価値を創造する」という意思を含む行為です。

つまり、平屋建て住宅を解体し、同じ場所に同規模の平屋を建てることは、「建て替え」とも「再建築」とも表現しますが、3階建てのビルなど規模の大きい建物に替えることは、「建て替え」とは言っても「再建築」とは言いません。
建替えと再建築とは、意味合い・ニュアンスに微妙な違いがあります。

建て替え時期【新築から要建て替えまでの期間】

木造一戸建住宅は、日本では耐用年数が短く扱われます。だから、新築住宅を購入して家庭を築き―(時が流れ)―孫ができる頃の自宅は、客観的に〈築古物件〉と評価される住宅レベルになります。

竣工まで悩む大工

新築から建て替え必要とみなされる中古・老朽と評価されるまでの期間は短いです。戸建て住宅では、新築から25年くらい。

20数年というと海外の中古住宅では、中古として中レベルくらいの築年数ですが、日本では中古住宅としては、査定0円の「終った建築物」とみなされます。

日本の不動産売買市場では、建て替えが必要な老朽建物になるまでの期間を国税庁の税務計算のための資産価値評価方法を参考にしていて、それを元に築20数年で、「建て替えるべき」老朽化物件となります。

老朽化した建物は売却価格・査定0円で、土地のみが古家付き土地として(解体すべき古家の解体費用)を差引いて売買されます。

道路付け(建築基準法)の問題により、建て替えができない住宅を、再建築不可物件といいます。再建築不可物件には、建て替えの代わりにリノベーション(大規模リフォーム)という改修方法が用意されています。

建て替える価値

マンションは耐用年数に伴う建て替えを、予めマンションの区分所有者間で決めて組合化し、建て換え費用の積立金を貯めています。

住宅を建て替える意味には、資産価値の回復があります。区分所有建物の場合は、戸建てに比べて中古売買される可能性が高く、個々の所有者に売却価格の向上をもたらす意味で建て替えは重要です。

マンションの建て替え価格は、戸建ての住宅建て替え価格に比べ、頑強で特別な構造だけに高額です。1人で費用負担するのは不可能で、積立金には大きな意味があります。

耐用年数による建て替え時期、管理組合規約

マンションの耐用年数による建て替えの時期は、管理組合規約により50年とか60年とか任意に定められています。

耐用年数について、マンション建替え円滑化法など、いわゆるマンション法にも規定はありません。法律で建物の耐用年数は決められないということです。

マンションの建替え等の円滑化に関する法律

マンション建替え法では、耐用年数は定めていませんが、区分所有者および議決権の5分の4以上の多数決で、いつでも建て替えできます。

管理組合が上手く機能していない分譲マンションは、その組合費が紛失したりして建替え資金不足になっています。

建替え費用の意味

建て替え費用には、〔解体撤去費、設計・建築施工費用〕のほか、〔地盤調査費用、引越費用〕がかかります。

躯体を残さずにすべて1から建築しなおすので、〈土地代金〉以外の諸経費は新築同様の資金が必要です。
建て替え・再建築は、旧建物の中古劣化要素をすべて撤去するという意味で、リノベーション(大規模改修)と異なります。
まっさらに築造し直し、新しい建物を産み出すことが建て替えの主意になります。

宅地造成等規制法の規制区域内の盛土による擁壁で作られた造成地では、地盤調査の時点で耐久性により地盤補強工事が必要になる時もあります。
これも、旧建物の状態を少しでも残しては万が一の時、倒壊するかも知れないという危険性があるため、その要素をすべて取り去って、全く新しい築造物に作り直しすることに重要な意味があるわけです。
この点で言うと、再建築不可の売却物件を購入したのち老朽化した時の対策として、少々費用がかかっても建て替えのほうが意味のある作業になるといえます。
リノベだと古いままの躯体が残り、外観は刷新されても中身は替わっていないという状態だからです。

建て替えと地盤調査・地盤改良の意味

建て替え工事のさい、建築施工の前に〔地盤調査〕を再び行なう理由は、旧建物が過去数十年間、地震等によっても何も被害がなかったからといって、安心できないからです。

過去に類を見ない大震災が東京都、神奈川県および静岡県などに「首都圏直下型」や「南海トラフ」による形でやってくる可能性が高いからです。

〈軟弱地盤〉であれば、過去に大丈夫だったからといって将来の安全は確保されません。念のため再建築工事の前に地盤改良しておく必要があります。

・地盤とは?

地盤とは、地表に近いところ、地面・土地の表面から数十メートル程度の深さまでを意味します。

軟弱地盤とは、国土交通省・宅地防災マニュアルによれば、有機質土・腐植土、粘性土・砂質土でできた地盤を意味します。河川流域や埋立地に多い地盤です。

特に砂質土は平野地域で住宅を建てたくなるような場所に多く、本来は建築には向かないものの現在の多くの臨海都市はこの上に建設されています。

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