借地非訟手続き(非訟事件)と確認請求訴訟―借地権譲渡・転貸許可

借地非訟手続き

借地非訟手続きは、借地人が地主の承諾を得られず、賃借権売却する時に、代諾許可をもらい売買取引を合法化する手続きです。

非訟とは、訴訟に非ずという意味です。借地非訟とは、借地権の存在を訴訟外で裁判所が認めてくれる手続きという主旨になります。借地非訟事件では、おおむね借地人の申立てが認められます。

裁判所が地主に代わって借地権売却を許可してくれますが、当然、地主への承諾料は必要です。

借地権建物のデザイン

借地権売却承諾料を必ず支払う前提だから、裁判所も訴訟と違って短期のうちに判決、つまり許可をくれるわけです。承諾料を払わない借地人に承諾は与えられません。

借地非訟

さて、借地権の譲渡に地主の承諾を得ること、および借地非訟での借地譲渡承諾が得られたものの、承諾料支払を伴うことが借地人にとって、不本意で納得いかないこともあります。

それは、土地賃貸借契約のさい、借地人が【土地代なみの多額の権利金支払い】を済ませている時です。

人気駅周辺地域に借地権で商業ビルを建てるなど、借地希望者が競合する貸し手が優位の時には地主が借地権利金を吊り上げ、土地価格なみになることもあります。

借地権権利金が土地価格なみであれば、賃借権設定契約に【譲渡権利付き・譲渡自由】とすることが、借地権者の気持ちとして求められます。「こんな高額な借地権価格を設定するなら『借地権譲渡』は自由にさせろ」という、金を払う借地人側の当然の要求です。

譲渡権利付き借地権契約は、地主と借地人双方の合意で決められます。地主も権利金を吹っかけても借りて貰えなければ商売にならないので自由譲渡契約を認めます。

契約だから契約書に明記するのが原則ですが、契約書に自由譲渡の文言が入っていなくても、【実体からして譲渡権利付き借地権だ】と認められることがあります。

権利金も地価なみに高く、地代も高額な土地で、建物を自ら建てたのに、その自己所有である借地権物件の売買にまたも地主に承諾料を払わねばならないとなると理不尽この上ないからです。

そうした時、裁判所への借地非訟の申立てで〔借地人が自由に借地権を譲渡転貸できる〕と認めてもらえます。

建物明渡等賃借権確認請求事件 平成21(受)120〈破棄差戻〉最高裁判所第二小法廷

借地権存在確認請求本訴、賃借権不存在確認等請求反訴 平成4(オ)1878〈破棄差戻〉最高裁判所第一小法廷

借地非訟事件

同じように借地人に原因がないのに、建て替えや増改築を承諾しないなら、裁判所から地主の承諾に代わる許可を得る、借地非訟事件を打つことができます。

もちろん、建て替え承諾料・増改築承諾料は必要ですし、増改築禁止特約などの兼ね合いもあります。

しかし、問題なければ借地非訟事件により建て替え・増改築に対する裁判所からの公的な承諾が得られます。

判例結果のイラスト

借地権を自由に譲渡転貸できる権利を地主に代って裁判所に認めてもらうには、「確認請求権の裁判」「確認請求訴訟」といった訴訟手続きによることになります。これは借地非訟事件とは異なるものです。

借地非訟事件は、地主に代って借地権の売却を許可し、〈承諾料〉を払うもの。確認請求訴訟は、借地権の売却に地主の承諾は不要だと、裁判所が認めるもの。二つは丸っきり違うモノです。

確認請求訴訟は、例え契約書に「譲渡権利付き」がうたってなくても、〔権利金も高いわ地代も高いわ、この契約は譲渡権利付きだろう?〕と裁判所に認めてもらうのです。

だから、確認請求権事件になると借地権譲渡承諾料のことは不問になります。そして、地価並みの借地権利金を払った借地人には、その借地権の売却、売買や貸借が自由に行えるようになるのです。

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