リノベーション×新築建て替え諸費用比較―再建不可の建て替え諸費用

リノベーション×新築、比較

古くなった家をリノベーションするか新築に建て替えするかは悩ましいところです。このページは、リノベーションと新築建て替えとの施行後のメリットデメリットを比較してみて思うところを雑記したものです。

リノベーションをする事情としては、「現在のマイホームが道路事情などにより建て替えが不可能だから、その代替案」というケースがあります。
東京都内の住宅密集地では、「カネはある」けど、住環境によって再建築不可物件になっており、建て替え代わりのリノベーションを計画するオーナーさんが多数います。

費用をケチるわけでもありません。新築そっくりさん的な「ブランドリノベ」はそういうニーズに応えたサービスですからけっこうな施工価格です。
新築かリノベーションか悩むのは、往々にしてこのように建て替えのためにクリアしなければならない事情があるオーナーさんたちです。
よって、価格のみで新築かリノベーションかを論ずるのは妥当でないかもしれません。

そのままでは建て替えできない既存不適格物件も法律上の問題をクリアすれば建て替えすることも可能です。

最近では、建築~リフォーム費用についてネットでいくらでも詳細・内訳を調べることができますから、【リノベーションの方が安いと勘違いして新築への建て替えでなくリノベーションを選択する人】は減少しました。

ネットを見れば、新築建て替えとリノベーションとの価格比較は大っぴらに公開され、費用的には大差ないことが世間に認知されているからでしょう。

リノベーションする場合、2×4工法で建てられた建物はその工法で施工できる限りでリフォームできるだけですが、建て替えならば、建築工法の種類を選び1から作り直せる点でメリットがあります。

以前の家は2×4工法だったが住んでみて、使い勝手の悪さが分ったから、新居は在来工法で建てる、とかその逆とか・・・・・・。

リノベーションより新築への建て替えのほうが、かように自由度が高いのです。再建築不可~事故物件・訳あり物件その他の事情がある以外は、リノベより建て替えたほうがリーズナブルだといえます。

現金査定の写真

再建築不可の建て替え可能性

「再建築不可物件をたやすく建て替えられるのか?」というお問合せをよくもらいます。
建て替えられないからこそ、大規模に躯体以外を総取っ替えする高額なスケルトンリフォーム費用を支払って、建替えと同等になるよう建基法ギリギリのラインまで頑張るんだろう?――というイメージを持っているのでしょう。

そう言われればその通りですが、再建築不可物件であっても、減築してセットバックするなど現状よりも狭小な間取りにする覚悟があれば建て替えは可能です。
【再建築不可】といっても、ほとんどの物件は手間と知恵と費用をかければ再建築に支障はありません。

再建築不可住宅が、絶対に再築が許されない建物であるなら、正に使い捨てるしかなく、ならば、買うのは損・賃貸借しかありえないことになります。
そのように不動産に絶対的寿命はないし、再建築不可物件の売却~買取という商行為がなくなるような道がすべて閉ざされたような訳ではありません。
重要文化財等でなければ、国や自治体が「絶対、建て直しさせない」とムキになる土地建物はありえない、という理屈です。

建て替え諸費用

建て替え諸費用を考える時、忘れてはならない点があります。
オール電化その他のエコ&節約設備が建て替え諸費用の底上げをしていることです。

家電量販店が節電・省エネをネタにリノベーション・建て替えのプロデュース業務に乗り出してきて10数年。

安売りと明朗会計が魅力である大手家電がリノベ・建替え市場に参入したことで、不透明だった建て替え諸費用も明細が分りやすくなりました。

しかし、量販店が頑張ってくれても、節約系の設備は元値が割高であり、建て替え諸費用のなかで大きなウェイトを占めてしまいます。

そうなると建て替え費用のうち他の箇所にかける予算が少なくなって、セコイ仕上がりの家になって本末転倒になりかねません。

識者やマスコミの考えには反しますが、エコ設備費用は、節電や省エネができても「長い眼で見て大したトクにはならない」ものです。

(バカ高い初期投資と「未知数」のメンテナンス費用のかかる太陽光採光システム価格が、将来のいつ黒字化するのか保証が一切ないことでも分ります)

建て替え諸費用を考えるさいは、節約よりも「旧宅より快適か?」を念頭に置き、使うお金の配分を決めたほうが建て替える甲斐があるというものです。

また、2項道路(みなし道路セットバック要)の状況で再建築不可になっている物件をセットバックによって建て替えする場合もあります。

この際には建て替え諸費用としてのセットバック予算と財産価値を再考し、リノベーションするのと比較しての違いを熟慮する必要があります。

建て替え諸費用を計算する!

新築かリノベーションかを比較して、新築建て替えの方がいいと前述しました。しかし、旧建物を解体し新築へと建て替えるには、【法令条件をクリアさせる】という高いハードルがあることも事実です。

普通の中古住宅なら問題ありませんが、再建築不可物件だと建て替え諸条件を整えるのに時間とお金がかかる場合もあります。
まっさらな新築住宅にするのと、リノベーションして見た目は新築でも躯体の状態は築30年以上の築古物件である状況を残すのとでは、施工後の住生活の快適さで雲泥の差があります。

そう考えると、諸費用計算・計画を綿密に立てれば、建て替えのほうがリノベーションに比較して支払う費用・金銭に無駄がない自宅改装行為といえます。

新築費用リノベーション費用

リノベーションする場合の諸費用と新築建て替え諸費用の費用対効果を考えると、躯体を残し再利用できるものは再利用するリノベ費用のほうが割安そうな感じです。
しかし、リノベは躯体自体は旧建物をそのまま使うので、築30年の建物はリノベし20年後には「築50年の老朽化した住宅」になっています。
つまりリノベーション費用をかけても、「新築住宅に劣る」ことに変わりないのです。

更に、リノベーション費用を抑えるため旧建物資材を再利用したのに、実は性能格差の結果から「新品にしとけばよかった(新築の方が費用的に得だった)」と後悔してしまう物があります。
エアコンがその代表です。新品で買っても安いし、修理費用が購入価格並みに割高な空調設備は使い回すとエラい不経済です。

ちなみに最近、自宅のエアコンを交換した際、ダイキンの作業員さんに聞いたところ、壁据付型は20年も経てば新品へ交換、30年経てば必ず動かなくなる、壊れるのは当り前だから、下手に修理とか「ガス注入」とかで直ったと思っていると、余計な諸費用がドンドンかかって損しますよ、とのことでした。
(よくいう『エアコンのガスが足りないから冷房が効かないんだ』は、とんだ勘違いなのです。)

諸費用&住宅ローン計画考察

新築建て替えの相見積書のプレゼンの段階でクライアント・施主に、空調をリサイクルさせようとする業者がいます。これは親切心やリサイクル魂とは別のところに主旨があります。

自分が儲からないエアコンなどの設備は新規購入せず、そのぶん費用は削って使いまわすことで住宅建て替え価格のうち新築資材調達原価をなるべく低くし、カネが掛かっていないよう見せたいだけの業者もいます。

せっかくリノベーションや新築建て替えをしたのに、エアコンだけ買い替え費用をケチって見栄えが古く、リニューアルされた室内に不似合いな、一昔前の空調音が響くより、リノベーション諸費用もしくは新築への建て替え諸費用の1つと、割り切って設備一式新調・刷新する方が、気分的にいいものです。
リノベーションするにも新築に建て替えするにも、諸費用の采配には充分な計算(竣工後のシュミレーション)をしなければなりません。

リノベーションや建て替えで【ダンシャリ】するなら、業者の意見ではなく自分自身で長期的な必要性も考慮して行うべきです。
今は再建築不可ローン等もあり、資金繰りに困難さは減りましたが、そのぶん無計画にオプションをつけすぎたりしないようにする必要があります。
また、下手にミニマリストになって、後から追加リフォームをすることなる等、余計な諸費用に家計を狂わされないよう、慎重に計画しましょう。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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