空地率=〔敷地面積-建物面積〕÷敷地面積 【空地とは?】

空地とは、マンション敷地内で上空に建築物のない土地を意味します。空地率とは敷地面積から建築面積を差引き、敷地面積で割った数値を意味します。

空地とは?

空地とは、マンション敷地内で上空に建築物のない土地を意味します。

空地は、入居者の自家用車駐車場としてのニーズはもちろん、オープンスペースとして歩行者通路や植栽、市民農園や公園などコミュニティの場として活用できます。

場所によっては、建物内側の中庭など吹き抜けと言い換えることもできます。中庭は一般人も共有するオープンスペースとは異なります。

オープンスペース – wikipedia

空地率とは?

空地率とは敷地面積から建物面積を差引き、敷地面積で割った数値を意味します。

空地率を計算式で表すと、「空地率=〔敷地面積-建物面積〕÷敷地面積」となります。

空地率は100%から建蔽率を引いた数字ですが、この空地率が高いほど、住み心地が良いマンションと言われます。

自分の家を見積もるイラスト

マンションを高層化することで高い空地率を確保できることから、タワーマンションのデヴェロッパーも空地率を商品開発のテーマとしています。

超高層マンション – wikipedia

高層マンションなんて、敷地目一杯に建物を建てて、上にも建ぺい率ギリギリの高さまで階数を伸ばした建物だろう、というイメージが強いのに、実は高層マンションほど空地率を上げることができるというのは以外です。

高層マンションの空地率

でも、例えば同じ広大な宅地内に一戸建て住宅なら30棟しか分譲販売できないのに、マンションなら100棟以上、余裕で建てられる理屈から考えると、理解しやすくなります。

同じ敷地に、100戸の分譲をしたいマンション(平米も一緒にして)を建てるのに、5階建てなら1フロア20戸しか入居できないけれど、極端な話20階建てなら1フロア5戸だけですみます。

横浜みなとみらいの高層マンション

分譲する各戸の面積を一緒だとしたら、20階建てのマンションの敷地は、5階建ての敷地に比べ、15戸分の面積が余るわけです。タワーマンションはこの理屈で空地率をアップさせています。

川崎市の大庭園付きタワーマンション

武蔵小杉駅は、JR線湘南新宿ライン、横須賀線、南武線、東急東横線、目黒線と5路線が利用でき、テレビ報道で話題になって、今や神奈川県内で住みたい町のトップランキングです。

川崎市中原区小杉町武蔵小杉駅(JR東日本)

そんな武蔵小杉に超広大な大庭園を擁する高級タワーマンションがあります。リエトコート武蔵小杉(神奈川県川崎市中原区中丸子)の周囲には、整備された大公園のような庭園が広がっています。

市の公園でもないし、一見するとリエト武蔵小杉とは無関係にも見えますが、これが実はこのタワーマンションの空地率を利用して築造された、敷地内の大庭園なのです。

tokyo-koji

入居者は、高層ビルならではの広い眺望と広大な庭園を(共有ですが)手に入れることになり、優雅な暮らしができます。

これが、高層マンションの空地率テクニックです。

窓先空地

逆にアパートや小規模マンションなどの場合、東京都内23区や川崎市・横浜市では、条例として必須の空地が必要です。それは、窓先空地という空間です。

窓先空地―都内や横浜の〔条例〕アパート避難用通路・敷地

川崎・横浜の密集市街地では、アパート・マンション住民の防災のため、必ず部屋の窓の向こう、ベランダより先に一定空間の避難通路となる敷地を設けなければいけない義務があります。

公開空地とは?

公開空地とは、建築物に付帯する空地のうち、広場、公園など、一般公開されオープンスペースに利用できる土地を意味します。

公開空地を建物敷地内に用意することで、有効容積に応じて容積率・斜線・絶対高さ制限が緩和される建築基準法の総合設計制度の適用を受けられます。

横浜中心街の空撮

建築基準法

公衆に開放し共用

公開空地の条件としては、一般開放され歩行者が自由に通行したり一般市民が普通の公園として利用できるようにして、周辺環境の向上に努めることです。

公開空地は、基本は民間の土地を公衆に開放するし共用するものですが、営利目的の施設を常設賃貸できません。これは公共の公園に露天商の営業許可が下りないのと一緒です。

しかし、東京23区や横浜川崎のオフィス街の高層ビルの空地を借りてワゴン車のコーヒーやケバブショップが営業できているように、車輪がついている「移動施設」だと話は別のようです。

公開空地においてのイベントなど一時使用については、営利であっても、周辺環境の向上や公衆の利益につながるものとして許可されます。

横浜駅前の公開空地

タワーマンションの空地とは異なりますが、神奈川県横浜市西区・横浜駅東口の高層総合ビル、横浜スカイビルでは、ショッピングや駅利用者のための公衆エリアで、よくフリーマーケットを開催しています。

横浜駅 – wikipedia

これもマンションの空地と同じで、土地を公衆の利に資する形で提供しているぶん、ビルの高さ制限が緩和されるものです。

横浜ビジネスタウン

フリマつながりでいうと、東京渋谷の表参道にある国連大学ビルの前を借りて開催されている青山ファーマーズマーケットなどは、まさにビルの空地を公開空地として利用し、公衆に寄与している好例といえます。

(本文、終了)

★☆★東京~神奈川で物件を探しています。★☆★

gold

※追記:リフォームモニターは終了しました。※

リフォームのご質問・ご相談は、facebookのメッセージから受け付けます。 急ぎで作ったメッセージやりとり専用ページです。→【リフォームQ|facebook】 物件売却希望の東京~神奈川以外のかたは、今後は facebook リフォームQ へお願いします。 (2017/01/24)