建て替え費用、一戸建て&アパート建て替え費用・格安の新築建築

アパート建て替え費用の予算組み、一戸建て建て替え費用と建材のクオリティなど、旧来からの土地に建つ建物の再建築に対する情報をまとめたページです。

アパート建て替え費用

アパートを相続した人の元へは、大東建託やミサワホームその他、大手デベロッパーの優秀営業マンさんが「アパート建て替え費用」を獲得するため我先にと駆け付けます。

アパート建て替え費用は小規模建築工事のワリに値が張るので、建設会社としては実入りのいいビジネスです。

さらに周辺地権者との話もまとめて、大規模な鉄筋マンションを新築できたら、マンション建て替え費用はアパート建築・建設費用に比較できないほど金額が大きくなるので営業さんは相続話を見逃しません。

築古アパート外壁写真。

建て替え費用・リノベーション費用とアパート収益

「~~荘」みたいな昭和臭い築古物件を、同じ規模のコーポやフラットといった現代風アパートに建て替えやリノベーションする事で収益性が変わり、そのアパート建て替え費用やリノベーション費用に比例して収益率は上るといわれます。

アパート所有者さん1人だけで完結できる小規模建設プランが人気です。小規模なら計画に柔軟性がもてるし、アパート建て替え費用が少なくすむため、お勧めといえます。

木造技術の成長とアパート建て替え費用格安化

アパート建て替え費用を考察するさい知っておきたいのが、国や行政が木造建築物の大規模化を推し進め、木造建築による建て替え費用が格安化し、かつ性能が高まってきていることです。

建築基準法改正によって、RC造と同等の防火性能を有する建物なら、鉄筋コンクリートや鉄骨造しか建てられなかった準防火地域にも木造建築物の建設が可能になりました。

この地域緩和によって、割安な資材調達が可能になりアパート建て替え費用の圧縮が可能になりました。木造による格安アパート建築は東京都内でも実現されています。

東京市部~神奈川では、山梨静岡との県境である奥多摩~相模原の山林地域の木材資源の活用を目指して、地産地相の木造建築を支援しています。

節税目的で貸家建付地とするため建てたアパートの建て直し費用なら、尚の事、費用細目にシビアになり行政等の施策に乗っかって格安に建て替えを実施する事が賢明です。

建て直し費用

日本の木造建築は寺社仏閣の大規模建築などに耐えうる高い技能を持ちます。学校や公共施設の建て直し費用の圧縮も、木造化による建て直しで実践できると期待されています。

実際、有名建築家の方々が東京都内の学校や公共音楽ホール~市民体育館の大型施設を木造で建て直し、エコ建築と建て直し費用の「圧縮」に成功しています。

神奈川県では県産木材や森林保護と活用に資するため、神奈川県自体が大規模施設建て直しの折、木造建築を採用し、建て直し費用を抑える活動をしています。

そして、県産木材を使用した一戸建て建て替え費用にも低減できるような助成を増やしていく予定のようです。

神奈川県サイトには、県内の大規模建築物で相模原山地の県産木材を使用した建設事業をまとめたページがあります。

木造公共施設整備事業事例(神奈川県環境農政局 水・緑部 森林再生課)

日本の木造住宅技術とアパート建て直し費用

木造建築とは、土台・梁・桁・柱の主要躯体を木材で構成する建設様式です。日本の木造住宅は、架構式構造とよばれる木材の組立てにより、軽量なのに強度があり耐久性もある建築物としての長い歴史と実績を持っています。

古くから建築工程もシステム化されてきたので、木造のアパート建て直しは費用面で在外工法より費用対効果は高いといえます。

経年劣化した築古物件の写真。

建築基準法22条のアパート建て替え費用への影響

コーポ・フラットなどアパート類似の名称の共同住宅は、防火・準防火地域以外の区域では延べ面積3000平米以下なら、木造3階建てまで建築が可能であり、建て替え費用を予算組みできます。

3000平米の共同住宅というと相当に大規模な建物。たいていのアパートには区域規制は無関係です。建築基準法の22条地域〈建築基準法防火地域〉等の制約は、小規模集合住宅まで規制していたらキリがないと見て、条件が緩いです。

よって、建築基準法などの規制はアパート建て替え費用への影響は微小といえます。

アパート新築費用

3階建てアパートを新築するには、その建物の「主要部の耐火性能が1時間」かどうかという耐久構造基準を満たしている確認が必要です。

避難上有効なバルコニー設置による安全確保、通常進入経路以外の十分な幅員通路による消防活動の円滑、倒壊による隣地への加害防止策の空地の確保をアパート新築費用に含めます。

準防火地域の場合は、延べ面積1500平米以下の木造3階建てアパート建築が可能です。1500平米といったら、アパートやフラットではありえない広い敷地面積です。

この場合、火災の延焼拡大防止と避難上の安全確保に3階住戸の外壁開口部に防火設備を設ける条件をクリアするようアパート新築費用の計算をすれば、木造の大型共同住宅が建てられます。

木造で店舗・事務所仕様のアパート新築費用

木造アパートにテナント付きの場合、3階建て以上は耐火建築物、2階建てで床面積の合計が500平米以上の場合、準耐火建築物とする義務があります。

よって木造で建築する場合、3階以上の階は店舗にせず、床面積を3000平米未満にするようアパート新築費用に予算計上すれば条件を満たします。

また、耐用建築物以外の木造建築物ならば、3階以上は住居、2階は500平米未満にして法的基準をクリアするようなアパート新築計画(または耐火リフォーム計画)を立てます。

事務所の場合、高さが13mまたは軒高9m超の建物では、耐火建築物とする必要があり、その旨、アパートの新築費用に計上する必要があります。準構造の木造建築物で階数が3階までの緩和規定に適合する物件は要件が緩和されます。

木造事務所建物の緩和規定の例として、「主要構造部を1時間の耐久性能とし、建物の周囲に窓先空地(幅員3m以上の通路)を設けること、これが無理なら床面積200平米以内ごとに防火区画を設けること」等があります。

アパート新築費用の火災対策費(アパート建築費用の考察)

アパート建築において、柱や梁を通常の火災に対して建築物全体が倒壊する恐れのないことを確かめ、継手や仕口は被覆する、各室、各通路の壁および天井の室内に面する部分の仕上げを難燃料以上とする等が、緩和規定を受けるための基準です。

これらの機能を充実させるため、アパート新築費用の予算を組み、木造部分に関して「燃えしろ設計」といって主要部位である柱や梁に着火しても、倒壊しないよう、木材表面から一定の深さまで燃えてもいいよう計算によって確認する設計方法をとります。

燃えしろ設計にするため使用する木材はJAS規格に適合した製材で、燃えしろを省いた有効断面を用いて許容応力時計酸を行い、それ以上の太さの木材を使用します。

その他、学校の校舎建築の場合、木造建築の需要が求められ、建築基準法による階数や床面積の規模に応じた性能と、学校教育法の設置基準による最低床面積も計算して建て替え費用を計上する必要があります。

一戸建て建て替え費用

一戸建ての建て替え費用は、在来木造軸組工法によると木材質感もビジュアルデザインに組み込むする施工なので、柱や天井をクロスで覆いつくす輸入工法より仕上材料の美観が要求され、少しだけ高くなります。

在来木造軸組工法では、建具にも丁寧な表面仕上げをする仕事が要求されるぶん、一戸建て建て替え費用に計上する必要があります。建具には主に木製建具と金属製建具があります。

木製建具には、框戸(紙張り障子や組子書院造なども含む)、桟戸、フラッシュ戸があります。

建築申請の図面イラスト

一戸建て建て替え費用と木製建具の建築用語

框戸は枠組工法に使用する建具で、内部に格子状の部材を入れることが多いです。化粧枠の強度と枠材の接合剛性によって建具自体の重量や外力に耐えられる頑強な作りが特徴的です。

これら枠組工法による建具の使用は一戸建て建て替え費用の上昇を招きますが、仕上りや使い勝手の良さは価格に比例して満足のいくものになります。框戸の框とは、戸の枠材の垂直方向の部材を意味する建築用語です。

桟敷戸とは、枠組を細くする代わりに内部に多くの桟を入れる建具。框戸の枠材の横方向の部材を桟と呼びます。桟戸は軽量なことが和装建築に良く合い、在来工法住宅の引き戸のほとんどは桟戸です。

桟戸の代表的なものは格子戸です。

一戸建て建て替え費用を建具選びで格安に仕上げる

フラッシュ戸とは、ワンルームマンションのワンルームと廊下部分を仕切る簡易な開閉戸から、一戸建て住宅の個室部屋の扉に使われる戸まで、一番メジャーで格安な建具です。「一般的な木製の戸のこと」です。

フラッシュ戸の内部は、ダンボール製の骨組みや紙芯材。その表面に木目の入った合板を貼り付けただけなので、「木製戸」と呼ばずフラッシュ戸といいます。

一戸建て建て替え費用を格安に仕上げるなら、フラッシュ戸のような廉価な建具が安上がりです。でも、ローコスト住宅の内覧会で厳しくチェックすると分りますが、廉価な建具は「安っぽさ」が如実です。

一戸建て建て替え費用を防火対策から考える

金属製建具とは、アルミ製の玄関ドアや、部屋の窓のアルミサッシです。一戸建て建て替え費用の中でも一定の割合を占める費用なので熟考が必要です。これらは、リクシルさんなど大手建具メーカーがシェア独占していて価格差はありません。

スチールドアには、居住地域によって、特定防火設備や防火設備機能を求められることもあり、その点を一戸建て建て替え費用に組み込まないといけません。特定防火設備とは、火災の拡大を防止するものです。

防火設備とは、主に開口部からの建物の延焼防止を目的として、防火区画の一部や外壁開口部などに用いられます。

建材の間伐用森林の写真。

建て替え費用

建具には、建具と壁をつなぐ建具金物が必須です。蝶番だけでも旗丁番や洋風建具に用いるフランス丁番、ピボットヒンジなど用途や部位別に多数種類があり、金具の装飾を凝らして見せるための蝶番にしている場合もあります。

サイディングとは、外壁に張る板材の総称です。在来木造軸組工法の外壁のサイディング(板張り仕上げ)には、耐水・耐湿性から、スギ・桧・ヒバなどが使用されます。

建て替え費用を考える時に、これら住宅に必須のパーツは広大な敷地でも狭小住宅間取りでも「同じ数」必要になります。これによって狭小住宅が坪単価で考えると割高に感じる事があります。

建築資材価格と一戸建てやアパート建て替え費用

桧のサイディングは価格が高いのでスポット使用のことが多いです。木製サイディングは天然木に塗装を施したもの以外に、木材の小片を接着剤と混合し板状に熱圧成形したパーチクルボード他、合成素材も開発されています。

不燃処理を施した工業認定製品もあります。建築資材価格を考えずに機能性の面から設計に走ると一戸建てでもアパート建て替え費用でも相当に高くつきます。

サイディング、板張り仕上げの「板の張り方」には、縦に張る方法、横に張る方法それぞれあります。縦に張る場合、羽目板張りという方法で張られ、横に張る場合、下見板張りという方法で張られます。

建て替え費用を格安にあげる施工技法

下見板張りは各国で利用される建築技術でラップサイディングと呼ばれています。日本では東京下見板張り、ささら子下見板張り、押縁下見板張り等があります。

一戸建て住宅には木製サイディングが多いですが、小規模マンションやアパート外装には、窯業サイディングが良く施されています。

窯業サイディングとは、セメントなどを窯で高熱処理して作った非金属の建材です。レンガ風や洋館の石造り風など、クラシカルな高級洋風外装への建て替え費用を割安で実現できます。

乾式工法という簡単な施工技法によって外装リフォーム業者や建築業者に広く人気を持つ建設素材です。

戸建て住宅のイラスト

建て直し費用を抑えた優良一戸建て住宅

窯業サイディングには、現場で塗装を行う他、プレペイントを施してある完成塗装品があります。塗装品は工場生産なので現場工事の職人の工賃が係らない分、無塗装品と比較して価格も安くデザインも豊富です。

現在、住宅地で見られる新築住宅やこれから建て替えする中古住宅の外装には、ほぼ窯業サイディングが使われています。建て直し費用を抑えながらデザイン性の高い住宅を建築できるメリットは大きいです。

樹脂系サイディングとは、プラスチック樹脂を原料とした、熱伝導率が低い機能的な外装仕上げ材です。耐久性、耐候・耐塩・耐酸性が高く、腐食せず、衝撃に強い外装建材です。

建築やリフォームの工法と建て替え費用への反映

樹脂系サイディングは材料自体に顔料が織り込まれているので、色落ちがなく、防水材も不要なため、打ち替えも不要な便利な仕上げ材です。

外装材には、セメント系外装材というのが合って、これは中高層の鉄骨建築物の外壁や間仕切壁に用いられます。建築屋やリフォーム業者間では、押出し成形セメント板がメジャーです。

フラットパネル、エンボスデザインパネル、タイルベースパネルがあります。業者として作業工程を削減できる建築工法やこれらの資材は注文する消費者にとっても建て替え費用削減に繋がるものです。

アパート建築・建設費用

セメント系外装材のメリットは、耐久・耐火・耐震性があり、塗装・素地などの選択が自由、乾式工法で工期短縮が可能、工場プレカットにより、建築現場での廃材、産業廃棄物の産出を抑制できるなどアパート建築・建設費用に資する点です。

ALCパネル工法に使うALCは、「Autoclaved Lightweight aerated Concrete」の略です。ALCはJIS規格では軽量気泡コンクリートと規定されています。

ALCパネルは、けい石、セメント、生石灰を主原料にしたパネルの中に鉄線などを組み込んだ、軽量で頑丈な外壁材です。ALCはアパート新築費用を割安に仕上られる可能性があります。

小規模アパートの建設費用・建て替え費用

ALCは、小規模アパートからマンション、戸建ての住宅にも広く使われ、断熱性・防火性に信頼があります。ただ吸水率が高いので、凍害に注意する必要があります。

瓦は在来工法の一戸建て住宅の屋根の仕上げ材料として古来から歴史があります。在来工法と輸入工法のメリットを合わせ、アパート建て替え費用のプランニングを考えなければなりません。

瓦は、本瓦・桟瓦など粘土瓦の他にも、様式・焼成法・産地などにより様々な分類法があります。

建て替え費用と瓦、屋根のリフォーム費用・予算を考える

雨漏りなどの対策として、建て替えするか屋根リフォームに止めておくかは、費用が10倍くらい変わるので悩ましいところです。また、建て替え費用の中でも、屋根の瓦はブランド・材質によってピンきりです。

格安屋根瓦で割安な建て替え費用の施工をすると、外見の安っぽさだけでなく、雨の日に2階が大騒音に見舞われる原因になりますので注意が必要です。

アパート建て替え費用でお困りのオーナー様

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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