二世帯住宅予算価格平均=中古二世帯住宅リフォーム費用&売却価格相場

二世帯住宅予算価格の平均相場を想定するのは困難です。しかし、購入でも売却でも、リフォーム・建て替えの費用でも一応の目安を立てる事は必要です。このページでは二世帯住宅にかかる費用・予算価格についての考察をまとめています。
なお、二世帯住宅をお持ちで売却にお悩みの方は、ページ下の【 二世帯住宅を売って(貸して)下さい 】を直接ご参照下さい。

二世帯住宅予算

二世帯住宅とは、一戸建て住宅に親世帯と子世帯の2家族が同居する形態の建物を意味します。
二世帯住宅の予算・建築計画は、一世帯住宅と比較すると、予算を余裕を持って考えることが可能です。
理由は二世帯住宅は、親子二世代で住宅ローン返済ができるので金融機関の融資枠も拡がり、購入可能価格・建築費用の予算上限が上るからです。

既存住宅から二世帯住宅へのコンバージョン・リノベーション(大規模リフォーム)についても、親子でワリカン支払いすることを想定すれば、その施工予算のうちの各自の負担は少なく済みます。
二世帯住宅への建て替えやリフォーム費用については、価格比較サイトで一括見積もりし、返信メールに書かれた値段・諸費用を参考にすれば、自分のしたいリノベーション費用の予算組みがしやすくなります。

高齢者リフォームマーク

二世帯住宅リフォーム予算を相見積もり

広告宣伝費用が3~4割ほど上乗せされている比較サイトに登録しているリフォーム業者の見積もり価格から3~4割を差し引けば、一般的なリフォーム費用になります。
これを念頭にたくさんの比較サイトから相見積書メールを受け取って、大まかな数字を把握し、二世帯住宅の予算プランを立てます。

一般住宅を共用型の親子同居タイプに改装するくらいなら、親子ローンを組まずに預金の範囲内で支払える程度の予算で済みます。
リフォーム業者に予算を相談して、最小限の工事内容にするとか工夫しながら二世帯リフォームのアドバイスをくれる業者を選別するといいでしょう。

二世帯住宅予算の考え方=費用×2

二世帯住宅の予算組みで念頭に置かねばならないことは、基本は2世帯分、一戸の家に2つづつモノが必要で費用も2つ分(×2)かかるという点です。
トイレ等は二世帯住宅でなくても1F・2Fに各階1基づつ配置されています。(昭和50年台以降の一戸建て住宅なら、たいがい各階トイレ付がスタンダードプランです)

風呂場は現代でも、「1家族=1風呂・1階に設計」するものです。
風呂に関して二世帯住宅仕様に建て替えまたはリノベーションする建築価格を予算組みするさいは、一戸に2つづつという二世帯予算の原則に従った原価計算をする形になり、2つ分、余分にかかることは意識しなければなりません。
ただ、最近はユニットバスシステムが進化しているので、ユニットバス交換リフォームによって、割安価格で親子世帯別風呂を実現することができます。

二世帯住宅平均価格相場

購入・リフォーム・売却、それぞれ二世帯住宅の平均価格相場は普通の戸建て住宅とは趣を異にします。
二世帯住宅の新築購入価格の概算を知るために、その所在地域の戸建て価格の平均相場を調べても参考になりません。(そもそも相場がありません)

メーカーで【小売価格付き】のカタログになっている建売住宅はともかく、普通の戸建て住宅には各建物に【定価がない】ので、平均値はとれないはずです。
分譲価格が広告宣伝されている建売以外の普通の家は、「いくらで建てたか?」なんて調べようがありません。
土地建物セットで購入した建物部分のだいたいの価格を割り出すには、その物件の謄本を上げて、土地建物に設定されている抵当権の価格から、土地の平均売買価格を引けば、住宅部分の建築にいくら融資されたか分り、そこから大まかな建物価格が「予想」できます。
しかし、そこまでするデータ調査機関なんてありません。土地価格はともかく、謄本上げる費用まで使って、それぞれ【仕様の異なる近隣の戸建て建築費】の平均価格相場のデータを調査する意味はないんです。

建物の地域平均相場を取ることに意味がないから、国も県も市も、そんなリサーチはしませんし、SUUMOやHOME’Sにも【中古の売買相場】はあっても、新築価格の相場なんてないのです。
唯一、新古物件だけは、価格が公表されたまま売れ残っているから、新古の平均価格相場は調査しようと思えばできるでしょうが、やったという調査会社は聞いたことがありません。

二世帯住宅間取りの費用―平均価格相場

新築二世帯住宅の平均価格相場はデータが存在しないので、購入する側・新築する側が、自ら研究して【想定】するのが一番いい結果を生みます。
相場なんてないのだから、自分で二世帯住宅建築販売業者から多数の見積もりをとりまくればいいんです。20社も見積書をとりまくれば、「だいたいこんなもんか?」というイメージがわきます。10社以上が同じ条件下で二世帯住宅への住宅建て替え価格を試算すれば、似通った数字になるからです。
実際に工事をする前提の価格を出してくるのですから、二世帯住宅の相場平均として、これにまさる価格データはないでしょう。

建てる時・買う時の価格相場は、【大量の見積もり平均】を割り出す自己流リサーチによれば、さほどハズレはありません。
また、今まで住んでいた中古二世帯住宅を売却する際の売買価格の平均相場は、ネットで同じような中古二世帯住宅がいくらで売られているのか調べれば簡単に分ります。

住宅情報サイトの売買情報から売却価格を抜き出せば、おおよその「市場で売却した時の平均価格」は分るでしょう。
ただし、サイトの二世帯売却案件のスペックをチェックすることは大切です。
同じ二世帯住宅でも、簡易な二世帯構造である共用型間取り価格と、完全分離型二世帯住宅間取り価格では、元々の建築費からして異なるからです。

介護リフォーム玄関手すり

二世帯住宅の売却価格相場・評価

中古二世帯住宅の売却価格に相場や平均というのは存在しがたい――というのが現代の中古二世帯売買市場の現状であると思います。
二世帯住宅建築が流行りだしてから、まだ年月も浅く、中古物件として出回っている二世帯住宅自体がとても少ないわけです。
そのような少数派の、しかも一部地域の売買実績をとりあげて【平均値とか相場】と呼んでしまうのは、かなり雑な行為であるといえます。
一般的な中古一戸建て住宅でさえも、一戸一戸の仕様が異なり、建売でさえオプションの詳細まで査定することは困難です。
つまり一戸建ての売却価格相場でさえも実はかなり大ざっぱな数字なのです。

そもそも中古住宅査定は「自動車買取」のように、共通の部品で作られた規格品を劣化や痛み具合でポイント付けできるものではありません。
あくまで見た目に基づいて大まかに買取価格を決めるのが、中古住宅市場ですから、二世帯住宅の売却価格の相場もこれにならって周辺中古住宅の【坪単価相場】を参考にしてもよいでしょう、
しかし、【中古二世帯住宅は売れない】、なかなか売る相手が見つからないのが現状です。
この【二世帯住宅=売れない】という実体を元に価格評価するのなら、同程度の中古一戸建ての【買取価格@面積】から、1~2割は割り引いた低い金額が、二世帯住宅売却価格(二世帯住宅予算)の相場になると考えられます。

二世帯住宅リフォーム費用

二世帯住宅リフォーム費用は、その工事の範囲が門扉に二つ表札をつけ玄関を二つ(勝手口を転用など)にする程度から、建物内を完全に分断して、風呂・キッチンまで別々にしてしまう大規模な改造まで、費用の大小に差があります。

一戸建て住宅の現在の建て坪数によっても、二世帯住宅へのリフォーム費用の単位が変わります。一戸の建物に二戸ぶんの機能を詰め込むので、広い家のほうが施工費用の坪単価は割安になります。
狭小住宅間取りの家を二世帯にリフォームすると、費用をかけても、不具合・トラブルになることがあります。

使い勝手の悪い間取りの二世帯住宅は、売却する時にタダ同然の査定しかされません。買った方が、解体する以外、居住に適さない無価値の建物と査定されるわけです。
二世帯化のためのリフォームは、「リフォームが必要か?」という原点をよく考えて行う必要があります。

上下分離型二世帯住宅のリフォーム費用

親子で住む二世帯住宅なら、リフォーム費用は話し合って、費用分担と役割分担をしっかり決めておくことが大切です。
子供が共働きで、二世帯住宅リフォームを機に実家へ帰ってくる場合、育児の役割を親に任せることができるという大きなメリットが子夫婦に生まれるため、リフォーム費用は全て負担しても損はありません。

また、親の介護のための高齢者リフォームも考えるべき状況でしたら、二世帯住宅リフォーム費用は、親の貯金から拠出してもらい、フルにバリアフリーリフォームをかけたらいいでしょう。
介護も考えたリフォームであれば、上下分離型二世帯住宅にして、親世帯は1階に住み1階に集中して介護リフォーム対策をとるなど、二世帯住宅リフォーム予算の配分は効率的に考えましょう。

売れない二世帯住宅と売却価格相場

「二世帯住宅をリフォーム」または「二世帯へのリフォーム」をしようとする時は、売却時の価格相場その他の費用リスクを考えて、施工計画を練るべきです。
現・二世帯でもこれから二世帯住宅へのリフォームを決行する場合でも、売却することになる将来には、今よりもさらに築古物件となって低額査定をされることは忘れないようにしないといけません。

【住宅購入適齢期】の一般消費者が中古住宅を購入しようとした時を想定すれば、適齢期の30代から自分の親と二世帯同居しようとする目的で、二世帯住宅を購入することを第一目標にする人は相当少ないはずです。
なぜなら彼らの親である現代の高齢者の多くは、持ち家だからです。

現在持ち家の親が、子と二世帯住宅暮らしをする場合、自分の持ち家を二世帯住宅リフォームするのが、一番、合理的で経済的な方法です。
なのにそれをせず、中古の二世帯住宅を購入して移住するか、といえば、ほとんどの人が【否】でしょう。
これが、二世帯住宅が売れない原因です。

二世帯住宅価格相場は、前述のとおり一般住宅より安くなります。
これを前提にすると二世帯住宅への一戸建てリフォーム費用は将来の売買価格に反映されないことを鑑みて、一歩立ち止まって考えた方が、資金的なムダをなくせて良いのではないでしょうか。

二世帯住宅の失敗

二世帯住宅への転用で親子の話し合いがまとまらないと、二世帯住宅として同居が始まってから「失敗した…」という喪失感に悩みます。
これは、二世帯住宅のデメリットを知らないままリフォームや建て替えを実施してしまったことから起ります。

特に、二世帯住宅に住み親が死去し、その地元にいる必要がなくなった時、つまり、実家売却の際に、買取業者による査定を聞いてガックリします。二世帯住宅の中古住宅としての売却予想価格の【安さ】は悲しいほどです。
二世帯住宅は、普通の1家族用一戸建てよりも2家族ぶんで倍なので、建築する時の価格・諸費用は高価格なのに、いざ売却するとなると、【買取しても売却困難=中古二世帯を買う消費者は少ない】という事情で、格安査定しか出ないのです。

二世帯住宅は、新しく購入するか、既存住宅を大規模リフォームするかで取得するものであり、中古二世帯住宅を購入する人は少ないのです。
中古二世帯住宅として売られているということは、少なくとも親のほうは死亡したわけで、心理的瑕疵のある事故物件・訳あり物件のカテゴリーであることは間違いなく、原則、格安でしか買い取られません。
この二世帯住宅売却の困難さを認識しておかないと、売れるだろうと皮算用した金額での予算組みで新たなマイホーム計画を立ててしまって、失敗することになります。

中古アパート経営、キッチン

中古二世帯住宅売却に失敗しない方法

平均価格相場に惑わされることなく、二世帯住宅は売却困難と知っておくと、実体価格を焦点に上手な購入・新築ができますし、リフォーム費用の予算組みもしやすくなります。
その上でなら、二世帯住宅のメリットも正確に判断できます。二世帯住宅は相続税法改正により、小規模宅地の特例その他の相続でのメリットが増えました。
小規模宅地特例の条件を満たせば、330平米の広さまで、土地の評価額を80%引き下げられます。この要件に、2013年以降は、世帯分離型二世帯住宅にも適用されるようになったわけです。

ところで、二世帯住宅といっても、玄関・風呂・キッチンまで共用でなく完全に二家族分離する場合、上下分離型二世帯住宅よりも左右分離型二世帯住宅のほうが売却が少しだけ容易です。
上下より左右に分かれた二世帯のほうが失敗が少ないのは、賃貸に出した場合に顕著です。

上下分離型二世帯住宅だと、入居者は常に家主に【夫婦生活の『音』など】を聞かれる可能性があることを知っているので、入居率は悪いです。左右型なら、【テラスハウス】扱いになりますから、一般人にも馴染みやすいでしょう。
こういう、将来の自体も予測しておくと、二世帯住宅売却で失敗する可能性はかなり減らせることになります。

二世帯住宅は売れない―を克服する

二世帯住宅売却に失敗しない、すなわち【二世帯住宅は売れない】という常識を克服する手段は少ないです。
既に二世帯住宅として生活してしまっている場合、唯一(唯二)、売却できる可能性があるのは、【買取業者】もしくは【町内で借家か老朽化した家に独居している中高年の子息】に限られます。

とっぴなアイデアに思われるかも知れませんが、恐らくこの2者にしか中古の二世帯住宅は売れないはずです。
そして、買取業者さんが中古二世帯住宅を購入し、自社の寮にするか、解体して更地売却する以外には「再売却」という手段があります。
再売却するさいには、不動産業者間に情報を流す、新聞折り込み広告をする、電柱への貼紙広告をする等して、新たな買い主を探します。

こうして宣伝された物件に問い合わせをしてくるのは(『中古一戸建て』の場合)、ほとんどがその物件の近所の人なのです。
中古二世帯住宅の場合も、中古一戸建ての宣伝結果とほぼ同じ広告反響でしょう。
しかし、前述したように【二世帯住宅は売れない】、つまり、一戸建てほどの反響は得られないはずです。

しかし、買取業者が【物件近所の借家か老朽住宅に独居する中高年の子息】に狙いを定めて3~4ヶ月ねばってセールスすれば、現状有姿のままでも売却できる可能性があります。
つまり買取業者に売却しても、近所の高齢者の子息に話がいっく可能性があるわけです。

それならば、自分自身で普段から近所の高齢者と仲良くしておいて【中古二世帯住宅を購入しそうな境遇の人】をリサーチしておくことは得策であるといえないでしょうか。
近所の人に売却を勧誘しても、売買契約のときは安全を期するため不動産屋さんに間に入ってもらう必要があります。
しかし、普段から仲良くしといて、イザという時、自分と買い主との間の相対取引で話が決れば「話が早い」わけです。

買取業者が【売れない、不良在庫する期間】の間の金利的損失を計算して査定した買取価格よりも、高額な売却価格になることは間違いありません。
これが、二世帯住宅は売れない、という常識を打ち破って、二世帯住宅売却に成功する(失敗しないようにする)、最善の対策・活動であると考えられます。

二世帯住宅を売って(貸して)下さい

――二世帯住宅を売って(貸して)下さい。――

東京都内近郊や神奈川県内の横浜・川崎~湘南エリアで、所有されている二世帯住宅の売却でお悩みの方、いらっしゃいましたらご相談下さい。
自社ではじめるシェアビジネスのために、二世帯住宅に限らないですが、中古物件を探しています。

お持ちの二世帯住宅を売っていただけたら、もしくはお貸しいただけたら、と考えております。
自己所有のための購入ですので、買取業者さんよりは割高な売買価格を設定できると思いますし、借家する場合でも適正な賃料を支払えると考えています。
よろしくお願い申し上げます。

(対象エリア:東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区、および東京市部の三鷹市・府中市・調布市・狛江市・町田市。神奈川県横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市)

こちらの地域の方でご興味ありましたら、下にある【難物件、買取受付】の画像をクリックして、メールフォームよりご連絡下さい。

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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