不動産持分売り=共有持分売却×買取による、不動産名義・権利の売買

持分売り(土地持分売り・建物持分売り)は、共有名義人間でするのが、売る方も買う方も最も売買価格に納得がいくものです。
共有名義人同士で仲が悪い場合、持分を売ることをひかえ相手が土地持分や建物持分を売ろうとするまで堪える辛抱が大事です。
(このページに、ご自身の土地建物の持分売りを目的にたどりつかれた方は、文末の【持分売りのご相談】を直接、ご参照ください。)

持分売り

持分売り希望者を紹介いただき、東京都下、武蔵野市吉祥寺に共有持分権売却のご相談にうかがってきました。今、相続後の不動産持分売却に手間取っている人が無数にいます。

他の不動産持分を有する共有者らと協調できず、共有物分割請求訴訟をするまで煮詰まっていないまま、相続した家は空き家として老朽化していく状態です。

共有不動産売却は物件自体を売却するには共有名義人全員の合意が必要ですが、持分売りであれば持分権者が各々自由にできます。

但し、第三者に持分売りするより、他の持分権者に共有持分売却をした方が、不動産持分売買の価格も納得いく値段になるでしょう。

東京都の密集した町並み

土地持分売り・建物持分売り

持分を売る場合、「土地持分売り」および「建物持分売り」と土地建物の持分を個別に売る場合、売買の持つニュアンスが変わってきます。

土地持分売りというと、主に更地を相続した人のうち、早く自分の持分を売って、相続共有のゴタゴタから身を引きたい人が、持分買取業者に対し、売却相談するようなケースです。
この場合、地上に借地権建物が建っているような【底地】の持分を売るといった複雑なものではなく、また、建築不可土地の持分を売るというのも現実的ではありません。
ほとんど、更地の土地や雑種地が対象です。

建物持分売りのほうは、共有名義の建物に自分が有する持分を、他の共有者や利害関係者に売ることが主です。
稀に、資金繰り・融資の手段として、建物の一部持分売りを買戻し条件付で行うこともあります。

不動産持分売買

不動産持分売買価格は、不動産自体の売買価格より安いです。不動産持分売買は本体所有権の売買ではなく、「共有持分権」という弱い権利を売買するだけだからです。

不動産持分売買で購入した不動産は、その土地建物の売却はおろか賃貸するにも他の共有者の承諾が必要になります。基本的に不動産持分だけでは、無価値に近いわけです。

私はシェアビジネスを始めるため共有持分買取を希望しています。前述の通り、「売却して資金繰り」しようにも相続のいざこざで持分売りしかできない共有不動産が溢れています。

私が探しているのは、東京都内~神奈川の横浜・川崎の物件です。
景観や立地環境は不問で、再建築不可の買取も考えており、今回、吉祥寺に行ってきた、この記事の情報も、共有持分所有の二世帯住宅に住み、自分の持分売りを希望している女性との交渉でした。
武蔵野市在住だからMさんという事で以下すすめます。

居住者がいてはビジネスが始められないので「空き家」か「共有持分の売り主本人が居住」の物件に限られますが、不動産持分の売買案件はよりどりみどりです。

ところが、共有持分売買が成立しても、私がすぐシェアハウスやゲストハウスを始められるわけではありません(旅館業法などの法律や条例の申請手続きではありません)。

不動産持分買取のリスクと持分売買価格

私が不動産持分売買で購入する物件には、当り前ですが、他にも共有持分の所有者がいます。その共有者に「儲けから配当を支払う事を条件にシェアビジネス開始の『承諾』を得る」必要があります。

もちろん共有者にとって、その共有持分不動産は、私が不動産持分買取をしてシェアビジネスを始めなければ、単なる空き家で何の利益も生み出さない実質0円住宅です。

1円の得にもならないばかりか固定資産税ぶん損していたのを、私がシェアハウスの収益物件にして利益を分配すると約束すれば開業の承諾をしない理由がありません。

でも、悪意ある共有者なら、共有持分譲渡の時点に遡ってナンクセをつけて承諾を引き伸ばし続けるでしょう。意地悪く何年か拒絶されるリスクもあります。

私以外の全ての不動産持分買取予定者にも、一律に、この手のリスクがあります。だから不動産持分売買価格は安いのです。

土地持分売却

不動産持分売却希望者のMさんは、完全分離型二世帯住宅間取りを娘婿との共有名義で所有していました。土地持分はMさんが親から相続した100%自分のものです。

ちなみに、真っ二つに分けられない「建物の共有持分売却」の話には不動産業者も慎重ですが、「土地持分売却」には気安く応じてくれたりします。

資金繰りで土地持分売却を急ぐ人から土地持分を買い取ったら、残りの共有者と土地を使った共同事業をするか、共有者に共有名義売買(共有土地の等価交換)を提案するか、ゆっくり話し合えばいいからです。

また、土地は持分売り以前に共有者同士で現物分割するのも容易でありトラブルも少ないです。

不動産持分売買の予算外の高額共有物件

吉祥寺の共有物件は、優良な大豪邸すぎて私の予算の都合・資金不足により、不動産持分売買は実現しませんでした。

武蔵野市は、梅図かずお先生のまことちゃんハウス訴訟でも知られる通り大邸宅の多い高級住宅街ですが、持分売り主の「Mさん邸」もその1つでした。

知り合いを介しての私の低価格な「共有持分買い取り予算」の打診にOKをしてくれていたのですが、「いくら『持分買取』でも、そんな安値で買取ったら悪徳だ」と言われかねない土地建物でした。

不動産持分売却

Mさんの不動産持分売却の理由は、若くして亡くなったMさんの娘さんの夫(娘婿)との共同名義なのだが、娘婿とソリが合わないので自分が持分売却して高級老人ホームにでも入居したいというものでした。

介護リフォームの写真。

土地はMさん名義、建物がMさんと娘婿との共同名義でした。娘さんが存命中、旧邸宅を娘夫婦とMさんの二世帯住宅に建て替え。

建て替え費用の半分をMさんが負担し、残りを娘婿名義の住宅ローンにし、共有名義にしたそうです。住宅ローン支払いも資金に余裕のあるMさんが半金を負担していたとの事でした。

私がMさんの不動産持分売却に応じられなかったのは、この物件では、不動産持分と同時に土地も購入しなければならないものの、広すぎて土地まで買取る「資金力がない」ためでした。

娘婿が建物の共有名義を持っているから、土地は貸家建付地の評価となり普通より安くなりますが、それでも吉祥寺の土地価格は高額です。

どの共有者から不動産持分買取するか?

この共有物件の共有者2人のうち、どちらの不動産持分を買取った方が「安上がり」かというと、娘婿の不動産持分の買取価格のほうが断然、安くなります。娘婿の不動産持分は不安定だからです。

持分の中身が「元嫁の母親の土地を地代0円で使用貸借で建て、建物の半分は地主でもある義母(Mさん)名義」であり、娘婿の持分を買取れる第三者はほとんどいません。

第三者が娘婿の不動産持分を買取をするならタダに近い金額でなければリスクがあり過ぎな持分なのです。

不動産持分買取

Mさんは、一刻も早く家(の共有持分)を処理し、家を出て娘婿と縁を切りたいそうです。

Mさんが性急に不動産持分買取を所望する理由は(娘さんの死後まだ数年なのに)娘婿が新しい彼女を作り、この二世帯住宅の娘婿側の居室で内縁の妻のように同棲していて、腹が立ってしょうがないからでした。

しかし色々と聞いたところ、私はMさんの不動産持分の買取をする必要はないんじゃないかと感じました。

娘婿もその内縁もフツーの会社員。内縁の女はこれから結婚して子供も作りたい年頃なのに「彼氏の死んだ前妻の母の家に居候で暮らしてる感じ」は居心地が悪いはず。

内縁の女がマトモなら、彼女から男に対し、共有持分放棄と「引越し」をせがむはずです。

それにMさんはこの土地で育ってきたから、近所はMさんの知人ばかり。内縁の女がもし結婚を考えているなら、いづらくて仕方ないエリアです。

「娘婿たち側にこそ、不動産持分を売却したい可能性が高い、Mさんは娘婿からの不動産持分買取の要求と明け渡しを待った方がいい」と、Mさんに伝えました。

共有名義解消と不動産持分買取の相手先

私の不動産持分買取りは白紙にしてもらいましたが、いずれ娘婿の方でMさんとの共有解除を目指すはずです。

その時、会社勤めで今までの住宅ローン支払いさえMさんに半額を負担して貰っていた位の資金力の男が広大な邸宅の持分と敷地を買取ってMさんを追い出す事は物理的に不可能です。

そうではなく、Mさんとの共有名義解消のため娘婿自身の不動産持分の買取をMさんに申し出てくるはずです。

Mさんには以上のような自論を話し、「その時に、娘婿の不動産持分買取をじらして今までの恨みを晴らしてやったらどうです?」とアドバイスしました。

共有物の明け渡し判例と持分売却価格や補償

【共有者は、現に共有物を占有する他の共有者に対し、自分の持分に基づいて共有物全部の明け渡しの請求ができない】という判例があります。

この判例は、Mさんにも娘婿にもアキレス腱となるものですが、明け渡しを請求することなく粘って、相手が先に不動産持分売却(もしくは共有持分放棄)を言ってくれば、補償も立ち退き料も不要なわけです。

Mさんは、娘婿らが根をあげるのを待って、婿自ら持分売りをしてきたら、最低価格で持分買取をして、完全な自分名義になった不動産を土地建物セットで売却すれば、最高級の老人ホームに入居する資金ができる事になります。

共有持分売却

共有持分売却は、共同で持分を所有しあっている他の持分権者に持ちかけるのがベストです。

資金力があるならば、逆に、他の者が共有持分売却を打診してくるのを待って、こちらの指値で買い取ることが可能です。

東京都内の一等地ならば、税金支払いが苦しくて共有持分放棄を申し出る共有者もいるでしょう。

都内の狭小な一戸建ての再建築不可物件ならば、ただでさえ売却困難な負の財産なのだから、その不動産持分など売却を考えることさえ無意味と割り切っている共有者も多いはずです。

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不動産持分変更=持分の所有割合の変更

上記のMさんの例は、高齢の女性だったので親切にアドバイスして終りました。

業者によっては、「娘婿」のほうを口説いて、不動産持分売却&引越しをするよう仕向け、持分を買取って引っ越させた後の二世帯に自分が乗り込んでMさんに持分売りをさせる圧力交渉にでる業者もいます。

Mさんの例は登場人物が2人だけでしたが、都内の商業ビルで不動産持分が十数人に散らばっている案件では、あらゆる仕掛けをして不動産持分の変更がしょっちゅう起こっていることがザラにあります。

共有名義人同士で不動産持分変更のための裏工作がひんぱんに行われ、持分確保に競い合います。戸建てと違って、収益ビルの共有持分売却額は高額になるからです。

一戸建てを複数の相続人で共有していても、その不動産持分に価値はありません。買主が、他の共有持分もまとめて買って単独自己所有にしなければ自由に売却できない不完全不動産だからです。

しかし、賃料の入る収益ビルの不動産持分は「財産」です。持分売りも盛んです。

不動産持分変更によって、その収益ビルの持分割合が変われば、自分の持分に応じた配当に影響があるからです。

持分売りのご相談

相続した持分の売却が思うようにできず悩まれている方、ご相談ください。
お問い合わせいただければ、持分売り(こちらにとっては『買取』)が可能かどうか、返信いたします。
お問い合わせは、下記の【難物件、他、買取受付】と書いた黄色いリンク画像をクリックしてください。

持分売りのご相談に応じられる可能性のあるエリアは、東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区。東京市部の三鷹市・府中市・調布市狛江市・町田市。そして神奈川県横浜市・川崎市および藤沢市、鎌倉市~茅ヶ崎市までの湘南エリアになります。

また、都内~神奈川県内の他の地域でお悩みの方も、一度、状況をお聞かせください。
(中央区銀座とか極端な高額地域は無理です。)
宜しく、ご査収お願い申し上げます。

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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