修繕積立金経費=中古マンション管理費高い!―マンション管理費滞納競売

修繕積立金経費

修繕積立金経費管理費)は、分譲マンションの各区分所有者が快適な「集合住宅の共有者」としての生活を送るために必要な、毎月の費用負担を意味します。

将来の修繕工事を予測して長期修繕計画を策定し、これに基づき月々の修繕積立金経費の金額を設定することになります。

修繕積立金経費(管理費)について間違えてはならないのは、あくまでマンションの共用部分を修繕するための費用の積み立てだということです。

建物自体の建て替え費用として使う時は「解体・新築される建物の一部」として、自己区分所有分の居室も当然リニューアルされます。

しかし、修繕工事では共用部分のリフォームをかけるに過ぎません。修繕積立金経費(管理費)の使い道として、「自室までリフォーム」してもらうことは普通できません。

賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い

修繕積立金は、マンションの共用部分について行う将来の大規模修繕等の費用の額に充てられるために長期間にわたって計画的に積み立てられるもの

賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い|国税庁

不動産競売物件情報サイトbit

住宅ローンと修繕積立金経費(管理費)は、通常ならセットで支払いするものです。

しかし、借金がかさんで住宅ローン返済に苦慮すると、修繕積立金経費(管理費)を延滞して、そのぶんを住宅ローン支払いにまわす所有者が多いです。

区分所有者に「住宅ローン ≧ 修繕積立金」という価値の差があるのは、銀行には家を担保にとられているけど、管理組合には取られるものがないという【思い込み】です。

しかし、裁判所の競売流れになっているマンション物件は、マンション管理費滞納競売が原因です。不動産競売物件情報サイト「競売bit」の物件情報を閲覧すれば一目瞭然です。

空き家解体、スクラップビルドの写真。

マンション修繕積立金経費の意味

修繕積立金や管理費経費は、全ての分譲マンションに義務付けられている、ように思われています。しかし修繕積立金・管理費経費を設定しておらず、管理組合も置いていない、管理組合規約の存在しない分譲マンションは多いです。

管理組合の結成状況を見ると、組合があるマンションは93.5%である。 (東京都内)

マンション実態調査結果|東京都都市整備局

特に地方かつ郊外の戸数の少ない新規分譲マンションは修繕積立金経費・マンション管理費を設定すると、不動産広告にお得感がなくなります。

修繕積立金経費を設定すると、購入者募集広告での「月々のお支払い~万円」という、【賃貸の家賃より安いと思わせる】ための数字があがるので避けて通ってきたふしがあります。

かなりの老朽化を迎えてから、マンション修繕積立金経費の意味を痛感する区分所有者も多いです。

自分達で決起してマンション管理組合を設立したり、新規の管理会社と契約してマンション管理費が初めて発生すると思いの他、「高い」感じがします。

ましてや、中古購入し後から管理費を取られるようになると割高感が強く、「中古マンション管理費高い!」というイメージができあがるようです。

マンションの修繕積立金に関するガイドライン|国土交通省

中古マンション管理費

中古マンションの売却時、その中古マンション管理費・修繕積立金経費の扱いがデタラメだとマトモな売買が成立しません。管理費・修繕積立金の未払いで管理組合と紛争になっている物件は、当然、「紛争中の事故物件・訳あり物件」として売却相手を探すのが困難です。

また、裁判所の不動産競売物件情報サイト―競売bitをみれば分りますが、中古マンションで前所有者が修繕積立金経費を延滞して競売にかけられた物件は、「1万円」でも買い手が付かない事があります。

これは、落札者が前所有者の延滞債務(マンション管理費・修繕積立金の未納)を引き継がなければならないからです。

「中古マンション管理費高い!」

中古マンションを購入した人の多くは、「中古マンション管理費高い!」と憤慨します。

中古マンション管理費・修繕積立金経費は、新築当時から一定ではなく築年数をかさね、築古物件になるほどに高くなることがあります。

経年劣化による不良箇所の増加、設備の老朽による燃費の悪化など区分所有者にとっては、維持管理費用が余計にかかることになっていきます。

状況が悪くなって修繕積立金経費からの出費が多くなるから、中古マンション価格は安くなるのであり、安さだけで購入してから「中古マンション管理費高い!」と嘆いても仕方ないわけです。

管理費・修繕積立金経費を食う共用施設

中古マンションの管理費が高い!と嘆く人は多く、そのうち住むに耐えられなくなった人が、売却を考えます。

マンション管理費が高いのは、不要な共用施設が維持管理費用・修繕積立金経費を押し上げ、圧迫しているからです。
不要な共用施設の代表は、リゾートマンション管理費を食い潰す「温泉浴場」です。
温泉施設は、購入当初とたまに知人を接待する時以外ほとんど利用しないのに、費用だけはバカ高い、不要施設の代表です。
通常時は管理費だけですが、大規模修繕となった時、温泉施設のリノベーション費用は設備の刷新にとてもお金がかかり、「いっそ、潰してしまえ」と思われるオーナーさえいるほどです。

また、三井や三菱といった財閥系の高級ブランドマンションが都内の超高層マンションに用意している、ラウンジバーやゲストルームも無用の長物になりかけています。
ラウンジバーは都内なら無数にあるし、遊びに来た知人は自室の客間に泊まってもらうほうがフレンドリーです。つまり、使う必需性が低いわけです。

また、マンションの中庭を「庭園風」に仕上げ、大きな人工池を設けている大規模マンションがあります。これも人工池の水の循環に多大な費用がかかる、管理費・修繕積立金経費を高騰させる元凶のような共用施設です。

また、管理費が高いだけではなく、ファミリーの憩いの場として設けた庭園と池のはずが、もし、幼児が溺れ死ぬ事故が起きたりすると、とたんにそのマンション自体が訳あり物件として、いわくつきの売買価格に値下がりしてしまうリスクもあります。

競売bit

裁判所の不動産競売物件情報サイト―【競売bitbit.sikkou.jp)】を閲覧すると、ひんぱんに「1万円入札」が可能なマンションが見つかります。東京都内の23区一等地でさえ「1万円~」になっています。

競売bitの物件情報を詳細にチェックすると、「修繕積立金経費(マンション管理費)その他の未納」が1千万円くらい残っています。

つまり、1万円で落札できても前所有者のマンション管理費滞納分1千万円を管理組合に対して支払わないとならない「義務」をはたさないといけないのです。

落札者が「俺の借金じゃない」と開き直っても、区分所有法に基づいて、今度は落札者が管理組合から差押を受けて競売にかけられます。

つまり、【競売BIT】に掲載されているマンション競売物件のほとんどは、管理費が中古マンションとしての価値を上回っていて「借金を買い取る」ようなものであり、物件自体は0円住宅です。

マンション管理費滞納と競売BIT

最低落札価格を1万円じゃなく0円とか1円にすると、競売bitシステムで支障が出るから1万円にしているだけで、1万も0円も変わらないのです。

1万円から入札可能な物件は、修繕積立金と経費(マンション管理費)滞納物件だけじゃなく、共有持分権で紛争になっている物件などもあります。

共有物件は安く落札しても、残りの共有持分を高値買取しなければならないということでマンション管理費滞納の競売物件と似ています。

安売りには理由があります。競売BITには、1万円で買えても1千万円の借金が付いてくる、自分のものにするには、あと2千万円必要……なんて話が溢れています。

現金査定の写真

競売BITと修繕積立金経費

不動産競売物件情報サイトBITを見れば、競売市場には修繕積立金と経費(管理費)の延滞による「マンション管理費延滞競売」で溢れていること、銀行以上に「修繕積立金・経費の債権回収」のための「管理組合競売」が多いことがわかります。

不動産競売物件情報サイトBITに掲載されている「マンション管理費競売物件」を落札した人は、落札後、前所有者の修繕積立金経費を管理組合に対し、「完済」しなければなりません。黙って済む事はできません。

建て前としては、落札者が前所有者の修繕積立金・経費を支払うと、その代わりに支払った「前所有者の修繕積立金・経費の未払い金」は落札者が前所有者に有する、債権、となります。

よって、建て前上、落札者は大払いした前所有者の修繕積立金・経費を、前所有者に支払い請求できます。

しかし、修繕積立金・経費を踏み倒して、「マンション管理費競売」に陥ったヤツに金を請求しても、ふつーなら取れる預金も差押えられる物件もあるはずがないです。

落札者は、原則、代払いした修繕積立金・経費を中古マンション購入費用として割り切らねばなりません。

マンション管理費滞納競売

競売物件落札者が代払いした修繕積立金経費は、「原則」が前所有者から債権回収できないだけです。これには例外もあります。

マンション管理費滞納競売」になった物件のほとんどは、所有し居住する者が「借金返済」で我が家を失うタイプです。

自宅マンションが唯一の財産だから、これを競売で失えば後は取られて困るものはありません。しかし、マンション管理費滞納競売は借金返済につまって競売にかかる物件(原則)ばかりではありません。

マンション管理費滞納競売の「例外」は、「リゾートマンションの管理費競売物件」です。

リゾートマンション管理費滞納競売

リゾートマンションは、東京近郊でも静岡県熱海市や伊東市の温泉付きとか神奈川県西湘地域、大磯や湯河原などの相模湾を臨む高級物件とか沢山あります。

これらが競売にかけられるのは「借金苦」によるマンション管理費滞納が原因なのではありません。リゾートマンション管理費滞納の原因は「道楽に飽きた」みたいな話です。

元々、遊び用に購入してしまったものの、「大してそのリゾート地まで行かないし、そのワリに管理費高いし・・・もう、いらない。放置しよう!」というオーナーが多いです。

生活苦でなく、単に【面倒】という理由でリゾートマンションの管理費・修繕積立金経費を滞納して競売になるケースが多いんです。

特に観光客減で自治体も悩む熱海市は顕著です。利用は数年に一度なのに管理費が月5万円くらい(温泉権付き)取られ、アホらしくてマンション管理費なんて払えるか!と思って放置する人が沢山います。

リゾート地の中古マンション競売物件の管理費滞納はこんな感じす。

ただし、神奈川や静岡のリゾートマンションには、競売bitをみて安いと思って中古で購入し、そこに居住していて生活破綻し、「やっぱり中古マンション管理費高い!」と後悔する人もいます。

現金処分のイメージ写真。

中古マンション管理費・修繕積立金

リゾートマンションの競売物件だけが、マンション管理費滞納競売で落札者が支払った修繕積立金経費を改修できないことの【例外】です。

つまり、リゾートマンション競売物件の前所有者には、債権回収しようとすれば回収できる財産を所有している可能性があるんです。

裁判所サイト競売bitに掲載されている「物件の『内覧』写真」を見比べれば、普通のマンションは多重債務者らしい荒れた貧乏ったらしい室内ですが、リゾート物件はどれも室内がキレイです。

リゾートマンションは単なる遊び用で買っただけで、我が家は一戸建て住宅や高級マンションをちゃんと持ってる可能性のある人たちです。

中古マンション管理費を高いと思う、その「感覚」も普通の管理費滞納物件とリゾートマンションの管理費滞納物件とは、金銭感覚が違います。

競売bitの物件情報で見られる最下層のマンション所有者は生活費として「中古マンション管理費高い!(生活できない)」と思っていますが、リゾート物件所有者はマンション管理費・修繕積立金がレジャー費としてワリにあわないという感じです。

リゾートマンションの所有者は他にも財産あるのだから、リゾートの管理組合はマンション管理費・修繕積立金の滞納を「その他の財産を差押える」形で債権回収すればいいようなものですが、そこまでやる組合もないらしいです。

中古マンション競売物件

競売bitをみれば分るとおり、中古マンション競売物件には管理費滞納が付いており、落札者には滞納管理費を支払わない限り、このリスク回避は困難であることが分ります。

中古マンション競売物件の元所有者も、修繕積立金経費の滞納金はどこまでも付いてくることになり救われません。

債務者が修繕積立金経費・中古マンション管理費の滞納債務から逃れられる唯一の手段は、競売になるまえに【任意売却】によって物件を業者に買い取ってもらう事です。

任売業者が未納の修繕積立金・管理費経費を清算

一戸建て住宅の場合、任意売却することに大したメリットはありません。任意売却でも競売でも、住宅ローン残債は存在し続けるからです。

しかし、マンションの場合、物件買取のさいに任売業者が修繕積立金・管理費経費の未納を管理組合に掛け合って、清算してくれます。

任売なら中古マンション管理費の滞納請求をスパッと終らせられるわけです。(もちろん、住宅ローン残債は残る可能性があります)

管理組合も第三者である任売業者が、うっとおしい積立金・管理費の滞納を処分してくれるというのなら、断る理由が見つかりません。

この点、裁判所の競売bitに自宅情報が掲載され、落札されてもマンション管理費・修繕積立金経費の借金を背負い続けるよりも格段にメリットがあります。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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