省空間・狭小土地売買=世界土地の有効活用をアウトフレーム工法で。

省空間、狭い土地活用

省空間=狭い土地の有効活用】をなしとげるために研究・進化を続けてきたのが、日本の建築技術です。

クリーンバリア工法でシロアリ防止を実現し将来の蟻害対策費用を抑えます。
FP工法はウレタンパネルで冷暖房コストを低減します。
伝統の真壁、舶来の大壁工法など壁工法で耐久性が変わります。

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これらに共通しているのは、住宅建築経費や維持費用の圧縮、限られた狭い土地活用を実現する〈省空間建築〉の技術です。

狭い土地活用が行き過ぎて、法的不適格となった【再建築不可】という状態の物件もあります。
しかし、これも現状よりコンパクトに建て替えるなら、建築可能にできます。

だから、再建築不可物件の売却~買取といった不動産取引が成り立ちます。
根底にあるのは、省空間、狭い土地を活用することに重点をおいて作られ施行された法律に対する信頼性の担保です。

狭い土地の有効活用、狭小土地活用は日本の住宅業界の責務です。
日本は人口密集率が高いといっても、国土が狭い上、森林が66%その他の原野や河川・池沼~農地がほとんどで、宅地は【5%】しかありません。
宅地が5%しかないことは自然保護の見地から素晴らしいことであり、今後も無闇に宅地開発することなく、このレベルを維持することが望ましいといわれます。
その為には、既存の狭い宅地部分の再利用、狭小土地活用はますますニーズが高くなるでしょう。

海外ではわざと狭い家に住むタイニーハウスビレッチというムーブメントがありますが、日本の東京都内などに多い狭小住宅間取り狭小土地活用の観点からいえば的を射た不動産利用といえます。
それを維持するための省空間建築は更に重要視されると考えられます。

クリーンバリア工法〈シロアリ進入防止基礎工事〉

クリーンバリア工法とは、〈シロアリ進入防止〉のための基礎工事の一種です。コンクリートや土の表面に樹脂を混合散布し、皮膜を作って湿気を止める工法です。

エマルジョン樹脂を主剤にウレタンを硬化剤として混合させ土壌表面を皮膜で覆います。

これで、防蟻・防湿・カビ臭のシャットアウトを実現します。将来、老朽化してからの建物の維持費用に差が出ます。

FP工法とは?【デメリットとフランチャイズ】

FP工法とは、フレーム&パネル工法(Frame&Panel)の略です。硬質ウレタン断熱パネルを使用し、高い断熱性、気密性、耐久性、耐震・耐風性能を備えます。

〈木造住宅〉建築方法ですが、冷暖房を使わなくてもデフォルトで、夏に涼しく、冬に暖かいという理想の一戸建て住宅実現します。

インターネットで検索すると、硬質ウレタンパネルによる完全な断熱・耐震性を確保して、木造建築よりも頑丈で、鉄筋建築よりも軽量で格安という評判が掲示されます。

これは、フランチャイズシステムで全国の工務店に広がりました。FP工法の開発会社を本部としたFC加盟店が広く広報活動を行なっています。

フランチャイズ組織運営を行うことでFP工法のデメリットを克服するべく努力されているようです。

大壁工法・真壁造り【狭小土地活用向きの工法】

大壁工法・真壁造り、それぞれのメリットを解説します。

大壁工法とは、柱を壁の内側に隠して室内を壁面と天井・床で構成された、シンプルな内装に仕上げる建築方法です。

大壁工法は洋風建築を近代日本の住宅建設に取り入れたもの。昔からの伝統工法ではありませんが狭小住宅間取りには有効な空間を広く見せる技術です。

これに対応するのが伝統日本家屋の〈真壁造り〉という柱を露出させた建築方法です。

真壁造りは露出させた柱も化粧柱としてインテリアの一部とし、柱間の塗り壁や張り壁も大工さんが誂えるもので手がかかっています。

大壁工法は施工が簡単

真壁の場合は、化粧柱や職人仕事の壁造りは素人には出来ないので、リフォームの際は専門家に依頼します。

大壁工法は合板の壁に壁紙を貼るだけなので、張替えは素人のDIYリフォームでも可能であり、リフォーム費用を削減できます。

割安工事可能

大壁作りは柱が壁の内側に隠れるため、和風建築のように柱の木目や素材を美しい見栄えにしなくていい分、割安に柱材を調達できます。

耐久性は真壁造り

しかし、壁内部に断熱材や補強金具、遮音材を敷き詰めるさい、雑な仕事をされると壁内部に結露が発生しカビや傷みの進行に繋がります。

躯体の耐久性を保つには、柱等の木材の通気性を保てる伝統日本建築の真壁造りのほうが優れています。状態のよい築古物件の多くは真壁です。

DIYリフォームのデザイン写真

狭小土地売買

東京都内では、長いこと、タワーマンションの建設ラッシュが続いています。タワーマンションは狭小土地活用の最たる方法です。
狭小土地売買によって、狭い土地を買い集め、まとめ上げて1つの広大な宅地にし、その地上に建てられる限界の高さでマンションを建築することは、細々した狭小土地の価値を最大限にする最善策といえます。

やはり、国土が狭いものの成長発展を続ける台湾でもタワーマンションは人気です。東京都内よりも高層マンション街としてタワー型が集中しているエリアさえあります。
今後も都内23区を中心に、狭小土地売買で変形地や極小地を買いまとめ大規模マンションにする形の不動産投資は増えていくでしょう。

狭小土地売買と狭い土地&周辺地の有効活用

狭小土地活用の障害となるのは、土地買取・再開発のさいに必ず出てくるマンション建設反対運動の扇動者といった地権者の権利意識です。
反対派というのは、そのタワーマンション建築のための狭小土地売買の対象地域からちょっと外れた土地を売り損ねた近隣者、立ち退き料をもらいそびれた借地人などです。
こういう人たちへも、いずれ補償金として土地売買代金以外の近隣対策費のような金が支払われることになりますが、そういう諸費用をアドオンしても、狭小土地売買による地価の上昇とその恩恵は開発者にとって大きなメリットになるようです。

狭小土地売買などの不動産投資は、狭小地をまとめるだけでなく、再建築不可物件など塩漬けになっている土地の再利用にもつながり、都市機能を向上させる足がかりになるものです。

アウトフレーム工法

アウトフレーム工法とは、柱や梁などの〈骨組み・フレーム〉を建物の外・室外に出すマンション建築工法です。「骨組みを外に=out frame」という直・英訳の工法名称で覚えやすいです。

アウトフレーム工法は、柱を建物外部に露出させるため、別名を〈アウトポール工法〉といいます。これも「外柱=out pole」と言葉そのままでわかりやすいネーミングです。

アウトフレーム工法はマンション室内を広く間取りする建築技術です。

一戸建てなら建物を支える柱は太くても10~20センチ程度の木材で済みます。「3階建て」程度の戸建て住宅ならば、木材の柱や梁など細身の躯体で建物を支えることが可能です。

対して、マンションは建物自体の重量も重く面積も大きいです。一棟で何百トンもする重量のマンションを支え、存立し続けるための骨組みは、相当に頑丈で太いものです。
マンションの柱自体が占める面積も、全部まとめれば建坪の総面積のうちでけっこうな割合を占めます。

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アウトフレーム工法は、柱をマンションの外側に出っ張らせて建てる施工法です。
一棟のマンションを倒れないよう構造的に支えるには、【ラーメン工法】と【壁工法】があります。
日本のマンション建築で主に使われる【ラーメン工法】のデメリットを解消するために考えられたのが、アウトフレーム工法・アウトポール工法になります。

アウトフレーム工法によって、柱を外側に出すことで、マンション内部は柱面積にとられるスペースが減り、スッキリした形状になります。
アウトフレームにすることで、分譲販売する居室の専有面積も広くなり、そのぶん売買価格も高く設定できるわけです。

狭い土地活用・省空間=アウトフレーム工法

ラーメン構造というマンション建築の設計上、柱や梁は室内側に出るようにすると〈デッドスペース〉が発生します。

デッドスペースとは、〈空間が生かされない無駄な場所〉としてマンションには不要です。

そこで、アウトフレーム工法によって柱や梁の出っ張りを建物の外に出すことで、狭い土地の有効活用、省空間建築を実現できます。

逆梁アウトフレーム工法

逆梁アウトフレーム工法とは、アウトフレーム工法と梁を逆にして床から立ち上げる逆梁工法を組み合わせた省空間建築法を意味します。(参考:『中古マンション購入注意点』)

逆梁工法とは、鉄筋コンクリート造のマンション建築で、コンクリートスラブを梁の下側に設置する事で、天井をフラットにし、室内の圧迫感をなくし省空間を実現します。

この逆梁にアウトフレーム工法をミックスさせた逆梁アウトフレーム工法で、梁をバルコニー側に出して手すりと兼用するようにして、室内を四隅いっぱいに利用できるようにします。

逆梁アウトフレーム工法は、天井に梁が出ないので窓も高く取れ、採光効果が高まります。
また、逆梁工法で床スラブから突き出た梁の上を上階の床板で塞ぐことで、二重床となり床下を収納や配管スペースに利用することもできます。

逆梁工法でアウトフレーム工法の短所をカバー

アウトフレーム工法で外側に飛び出した柱・梁が隣家との「目隠し効果」になって、自室のプライバシーが保たれやすいことが、アウトフレーム工法のメリットと言われます。

でも、この目隠し役の柱ぶんバルコニーが狭くなること、外から見た時に窓が小さく見えること、採光率が下がることがアウトフレーム工法のデメリットとも言われます。

このアウトフレーム工法のデメリットをカバーするのが逆梁工法・逆梁アウトフレーム工法です。
逆梁アウトフレーム工法では、窓近くに柱と梁がないのでスッキリした空間になります。
また、ハイサッシといって、天井ギリギリの高さまで窓枠を大きくできることで採光や眺望が良くなります。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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