家を貸したい=自宅一戸建て、持ち家一軒家を貸すには【自宅賃貸方法】

家を貸したい、中古一戸建て・一軒家など借り手のいない家を貸すにはどうすべきかとお悩みの方に向けた情報ページです。住む当てのない自宅を貸すための方法・考え方をまとめました。
なお、東京~神奈川近郊で家を貸したいとお考えの方、文末の【家を買い(借り)ます】を先にお読み下さい。

家を貸したい

家を貸したいとは、自宅(実家)が持ち家であるものの、一戸建て・一軒家の空き家となっている人の切なる願望です。日本最大の人口密集地域となっている東京都内23区や神奈川の横浜・川崎であっても一戸建て・一軒家の空き家問題を抱えています。
ところが都内に一戸建ての空き家を所有する人の多くは、「(貸せるものなら)家を貸したい」けれども、具体的には貸し家活動をしていない、というのが現状です。

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実家から離れて暮らし、親が死んで空き家化した実家を相続し、持て余している人は都内だけでも(統計上)何十万人もいるようです。
彼らは、実家売却や賃貸による処分を考えています。しかし、現行の法制度や政策では、売りたい・貸したい側のアプローチが買い手・借り手に届いていません。

だからこそ、世界一安全でかつ交通利便性の高い東京都内に、入居者ゼロの一戸建て・一軒家が放置され続けているのでしょう。

(ただし、以下に述べるとおり、他の地方公共団体のようにムダな『空き家バンク』に依存せず、条例による代執行で強制力をもった施策をしている東京・神奈川は、よそほど将来の空き家率は深刻ではありません。)

家を貸したい人と借りたい人のニーズは同じ位あっても、家を貸したい人が「もらいたい金銭」と、【一戸建て・一軒家を借りたい人】の「払ってもいい金額」の市場相場がズレているから賃貸借の取引が成立しないのです。
逆にいえば、この貸したい人と借りたい人の価値感・バランスが合致しているのが、賃貸アパートやマンションです。

戸建て一軒家を貸したい人・借りたい人のニーズの違い

一戸建て・一軒家を貸したい人と同じ位、借りたい人の数が多いのは、「自治体に空き家を借りたい『移住者』からの問い合わせが増えています」というマスコミ報道が、東京都内からも地方の田舎からも発信されていることで分ります。
また空き家対策法も施行されました。なのに「自宅の近所には居住者ゼロの一軒家・一戸建てがあって、ずっと入居者がいないようだ?」、というのが住宅街に住むすべての人の実感でしょう。
これは家を貸したい側が、とにかく自分の要求ばかりを優先しすぎて賃貸借価格の面で需給が釣り合わないからです。

全国の自治体が中央官庁に言われるまま空き家バンクなど設けたものの、これが単に空き家を売ったり貸したい所有者側からの一方的なアプローチにしかなっていないことが原因です。

空き家バンクに掲載されている、売りたい貸したい情報を見てみると、ほとんどの一戸建て・一軒家が、SUUMOやHOME’Sに登録された同程度の物件よりも「割高」であることが分ります。

さらに、民間の住宅情報サイトを見ると、現状有姿売買で売りたい物件はともかく、戸建ての【貸したい物件】が少ししか載っておりません。
これは、住宅情報サイトに登録している不動産屋は、「戸建て住宅の貸したい情報をインターネットで宣伝しても儲からない」と判断し、ムダな広告費を省くため、一軒家を貸したいという情報は載せていないことが理由です。

持ち家を貸すには、貸す相手〔借家人〕の目線で考える

持ち家を貸したい、他人に賃貸したいなら、自分が自身の家を貸し出ししている現状を発信し、興味を持ってきた入居希望者に「借りたい」と意思決定してもらわなければなりません。

貸したいのがアパマンの一室ならば、問合せ~契約までに、さほど迷いはありません。元々、貸すために建てられた規格化デザインの建物の一室に住むだけだからシステマチックなのです。
入居希望者の懸念は「家賃の適正」くらいでしょう。
対して一軒家は、内見しにくるのは1人でも、住むのは家族(複数人)です。
一戸建ての自宅を貸したいなら、借家人が【家族がどう思うだろうか?」と思うようなネガティブ要素を整理してから、家の中を案内する注意が必要です。

家賃をキチンとマジメに払う人は、自分が家を借りる時にもキチンとその家・部屋の注意点をチェックするものです。

マジメな人に家を貸したいならば、一戸建てであれば庭もふくめて家屋の内外を【貸すために見せられる状態】にしておかなければなりません。

といっても、将来自分が戻る予定のない自宅を貸すなら、リフォームまでして家屋にお金をかける必要はありません。代わりに以下の方法をまじめに実践しましょう。

一軒家を貸すには、庭の手入れなど雑務が多い

新築の建売住宅売却の分譲現場では、ダメな営業マンはテントの中でスマホをいじっていますが、できる営業マンは内覧客のいない時、客がくるか注意を払いながら、マメに雑草むしりや付近のゴミ拾いをしています。

一戸建て中古住宅では、庭が雑草で荒れていると、それにより10年分は古臭い家に思われてしまいます。
自宅の雑草むしりは、除草剤を大量に撒いて10日くらい待って枯れはててから草むしりすれば、数時間で楽に庭をスッキリさせられます。
庭付き一戸建ての家を貸したいなら、庭の手入れだけでだいぶイメージを変えることができます。

位牌・遺影の整理

家を貸したい人の多くは、「相続した実家を他人に貸したい」という事情のようです。
人に家を貸すには注意点として「借りる側の気持ちになれ」ということがあります。

もし自分が賃貸の貸し家の内覧にいって各部屋を見てまわり、フスマを開けたら仏壇がデンと鎮座し長押にはズラッとその家のご先祖さまの遺影が並べられていたら、ドキッとするはずです。

沢山の先祖の祀られた仏間を見たら、「この部屋は使ったら罰が当たるな」と恐縮するでしょう。これは、「入居する時は片付けます」という問題ではありません。

内覧でそこが仏間だと知ってしまった以上、例え入居時には空っぽの状態にしてくれても、【霊的】な障りがあるという認識は変えられないわけです。
アパマンより【仏教的なイメージが強い】、一戸建て・一軒家の建物で仏間の遺影を見たら、「うわー、他人のご先祖さまに囲まれながら暮らすのか……」と暗い気持ちになります。

転勤で家を貸すリロケーション賃貸の場合でも、自分のいない間は故人の遺影は丁寧に梱包して、押入れの天袋の中に収納して、その旨は賃貸契約後に貸す相手に話せばいいんです。
オープンハウスの状態で遺影・位牌の丸出しには注意が必要です。
離れて暮らす実家を貸したいなら、親の分も含めて仏具その他はマイホームに移転し、霊的なマイナスイメージを受けないようにしておくことが大事です。

貸し家の採光

他人に家を貸すのに、リフォームは不要ですが、室内照明が旧式蛍光灯でチカチカ消えたり点いたりしていては、貧乏臭い部屋に見えて、貸したい価格よりも大幅に家賃を値下げ交渉されてしまいます。
照明器具ごと最新のLEDにする必要はありませんが、最低限、採光に配慮した新品に交換しておくことで、夕暮れ以降に見学にくる入居希望者に家を貸しやすい環境になります。
家中すべての電灯を交換しても、一戸建てリフォーム費用の1,000分の1以下の出費で済みます。

また、昼でも夜でも、カーテンは開けっ放しにしておきましょう。
昼間カーテンの閉まった薄暗い部屋に入った印象は良くなく、部屋に入ってからカーテンを開けて採光をとりいれても、最初の薄暗いイメージは引きずります。
庭つき一戸建ての家を貸すさいの内覧を想定した時、部屋への採光をさえぎるような生い茂った庭木がある場合、草むしりのさい枝打ちしてスッキリさせておく注意が必要です。
そして、家を貸す相手がくる1時間前には(大雨でない限り)家の窓を全開にして、換気をよくしておきましょう。

中古住宅キッチンダイニング

水廻り清掃・廊下の整頓

トイレ・バス・キッチンといった水廻りは、黒かびの清掃をしっかりしておきましょう。また、表面をキレイにしたら、汚臭防止対策として、パイプマンその他のパイプクリーナーで排水管内も浄化しておくことが、水廻りをきれいに見せる方法のひとつです。
また、転勤で家を貸す時、自宅に家具を残したまま、家を貸すには家具の中の衣類は撤去するか布団と一緒に圧縮してひとまとめにする方法があります。

そして、廊下だけはどこにも私物・家具を残さないように注意すべきです。
大型の収納家具は、特に転勤で家を貸す間だけのことですから、搬入搬出の手間を考えると、現状のまま貸すほうが貸す側も借りる側も手間が省けるメリットある方法です。
しかし、廊下に貸し主の私的な家具があるのは、家を狭苦しくみせるし、心理的にジャマくさくデメリットになってしまうのです。

家を貸すには

不動産屋が一戸建ての家を貸すには必要な【ネット広報】をしても儲からないと判断するのは、一軒家はマンションと違って、売るにも貸すにも個々の値段設定が難しい(参考:中古マンション購入手続き)という要因があるからです。
マンションには「売買」の他に「賃貸相場」があります。これはワンルームを入れるとアパマンのほとんどが賃貸であり、【集合住宅=借家】としての側面が多いため「相場が形成」されています。

しかし、戸建ては持ち家として自己所有する目的物ととらえるのが一般的です。
家を借りたい人も、一軒家には相場がないと薄々気づいてるから、「大家さんと直接交渉して格安で借りたい」、という認識を持っています。そして「そうでなければ、一戸建ての貸し家よりも賃貸マンションの方が、断然、良い!」という一軒家におっくうさを感じていることも。

不動産屋はこの重大な借り手の心理をわかっており、【戸建ての家を貸すにはネット宣伝は無意味。『個人の家を貸す仲介』は儲からない】と冷静に考え、一軒家の広告をしないのです。

この点が、「空き家バンク開設以来、家を貸したい情報を掲載しても一向に取引されてない」と知りつつも、公務員仕事として新規の貸したい情報を集めることに終始している自治体担当者との違いです。

家を貸すには=役所の賃貸仲介が一戸建てを貸す弊害!

住宅情報サイトに掲載しても効果がない戸建て・一軒家の貸家情報も、空き家バンクなら無料でえんえんと掲載し続けられます。
この、公共サイトならではの無料掲載システムと、戸建て賃貸借マーケティングの不十分さが、回りまわって、貸したい家の流通を阻害しています。

まず、自治体の貸し借り仲介サイトの存在以前に、貸したい人と借りたい人の意識に格差があります。
大事な持ち家である戸建て・一軒家を貸したいという人は、【自宅は築古物件とはいえ、居住スペース25坪に加え、庭付きである。周辺の同築年数で専有面積25坪のマンションよりも高く貸したい、貸せるハズ】と考えているフシがあります。

この家を貸す側の認識は、借りる側の気持ちを一切汲んでいません。そして誰もアドバイスをしてあげないせいで、貸せるレベルの賃料設定とかけ離れたボッタクリ価格になっています。これでは家を貸したくても貸せるハズがありません。

自宅を貸す

自宅を貸して大家になるならば、自分の自宅を貸す相手は、戸建て・一軒家の賃貸住宅を「庭付きスバラシイ!」なんてカケラも思っていないことを、【理屈】で納得する必要があります。
自宅を貸したい、その相手(借家人)の心中は、100%、【貸し家は他人の所有で仮住まい】という扱いです。庭いじりや建物外観は気にしません。そもそも仮住まいで、いつか明け渡しの時には現状回復しなければならない他人の自宅を貸してもらっている状態で、その庭になかなか愛着は湧かないものです。

その代わり、【戸建て一軒家の貸し家に住むかぎり、近隣の持ち家の人々から『借家暮らし』という目で見られる】ことは、奥さんがいればまず、気にします。

集合住宅なら同じ環境の親同士、仲良くなるものです。しかし、住宅街では、【持ち家・自宅派】の中で【貸し家の自宅賃貸派】が孤立することが、派閥だらけのママ友社会から想定できるからです。

戸建ての貸し家に普通の人が持つイメージは、アパマンよりネガティブ要素が多いということをベースに家を貸すことを考える必要があります。

同じ貸し家・借家でも、マンションならば両隣に同じ【賃貸自宅仲間】が住んでいます。
分譲マンションの場合は、区分所有者以外の居住、つまり自宅を貸す行為の禁止が、これからさらに厳しくなるだろうし、「修繕積立金経費=マンション管理費」の負担もあります。
しかし、賃貸費用の総支払額で同程度の戸建ての貸し家と比較したら、「賃貸暮らしの引け目のなさ」といった心理的なこと以外にも、多くのメリットがあるはずです。

自宅を貸す rent house レンタルの注意点

自宅を貸すこと、他人に自分の家を貸し住まわせることには注意すべき点があります。
大切なのは、「家を貸したいけど、絶対ではない」という認識です。

これは、【自宅を貸す宣伝活動には励むべきだけど、いざ貸す段階まできたら、賃貸条件は貸す相手の都合に左右されてユルくしてはならない】という意味です。
自宅を貸せる候補は山ほどいます、是が非でも家を貸さなきゃならない程の経済困窮はしていません、という主旨は常に念頭に置かねばなりません。

空き家期間を作らない、実家を賃貸して積極的に活用したい、と考えるのは良いことです。
しかし、家を貸したい気持ちが先走ると、悪質な借家人に無防備になってしまう可能性があります。

もっとも、「居住用の借家として自宅を貸したら『お泊りデイサービス』として利用されてた……」なんてのは、喜ぶべきです。
デイ経営をしていれば、介護保険によって、家賃は100%担保されますし、役所の介護事業許可が出るくらいなら、法律に準拠して高齢者リフォームを施工しているハズなので、中古住宅としての売却時に介護事業者に居ぬきのまま売れます。
もっとも、借家人がデイサービス申請をする時に、役所から大家に確認の連絡が入りますから、その時はOKを出してあげればいいでしょう。

デイサービスはいいけど、貸した家が生活保護者の無料宿泊所に用途転用されるとトラブル要因となります。
この手の宿泊所を寝グラとする者は、働かずに一日中、家の中や公園で酒を飲んだりタバコを吸って暮らしています。
酒はいいけどタバコは火事の元です。
アル中で注意力散漫な人間が一日中タバコを吸い、そういう連中が多数暮らせば、普通の貸し家の何百倍もタバコによる火災リスクが増えます。

自宅を貸す相手と「火事を起こしたら全額賠償する」という公正証書を作っても無意味です。当然ですが、火災保険の申請をしても、通りにくいでしょう。
なので、前述のとおり、【自宅を貸す気はあるが、是が非でも貸したいわけじゃない】という余裕あるスタンスが必要です。
(これはアパート空室対策に悩むアパート大家さんも一緒です。)
家を貸す相手を選別して、ちょっとでもグレーな感じのする相手には、「自宅は貸せない」とキッパリ断る強気の姿勢で行きましょう。
そのためには、なるべく早めに自宅を貸せる状況作りをしておくことが必要です。

自宅を貸す【貸し家営業】の役に立たない空き家バンク

ほとんどの賃貸物件への入居希望者はアパマンへの入居を望みます。

横浜中心街の空撮

不動産屋はビジネスとして消費者動向を分析しているから、こういう消費者の意向を敏感に理解しています。そして、現在はタワーマンションに押され、中層階建ての立派なマンションの新古物件が安売りされたり、未入居状態の割安家賃で貸し出されています。空き家バンク登録をして、高額家賃を提示している古ぼけた貸し家よりも、何倍も魅力的です。

だからこそ不動産屋は、情報掲載料・広告料の発生する賃貸情報サイトに【戸建ての貸し家情報】を登録するムダはしないのです。

公共事業の空き家バンクも情報掲載料を取れば、地味でつまらない戸建て貸し家情報をえんえんと掲載し続ける人が減り、少しは検索しがいが出てくるのでしょうが、この先も無料登録は続くでしょう。

自宅を貸す相手の心理状態はそんな感じで、空き家バンクを検索する人は、その地域のSUUMOやHOME’Sを検索する人の100ぶんの1以下の少なさではないでしょうか?
それなのに、無料登録したことで、貸し家営業活動をしているような錯覚におちいる【弊害】で、家を貸す人は現状、つまり自分が家を貸す努力をしていないことを考える努力をしません。
【自宅を貸す営業努力の足し】にならない空き家バンク登録で満足しきっている人ばかりだから、家の貸し借りが進まず、無人の家が住宅街に増え続けるわけです。

家を貸す方法

厚生労働省は、今まで地方自治の原則に従い、各自治体に任せていた全国の空き家バンクを全国ネットワーク化するという【無謀】な政策を実施するようです。
この施策では、全国の登録情報のネットワーク化のシステム構築という一大公共事業を請負う「システム会社」だけは儲かります。
しかし、今、家を貸したいのに、家を貸すには最適な借り手である人々にアプローチできていない貸し家所有者も、「老朽化した家でいいから、超格安で貸してくれる大家さんと交渉したい」という数多くの移住希望者も、公共機関に一元管理されることで、おたがいとの貴重な出会いのチャンスを、安く見て不意にする、ことになります。

「古びた戸建て賃貸でいいから、とにかく安く」と考えている人は昔から多かったし、昔はそういう人の出会いのチャンスが結実していました。そして、【自分が実家に戻るまでの数年間だけ貸します】といった、自由な契約内容で家を貸すには、この直接たずねてくる賃貸希望者との個人取引と信頼関係が重要なわけです。
役所がネット上で賃貸借の媒介のマネゴトなどしなかった昔は、インターネットもなかった代わりに、アパマン情報に載らない物件を自分の足で探索して尋ねてくる活動的な入居希望者もいました。

一戸建て空き家を探し、ご近所づてに所有者に連絡を取り、「お金ないけど大切に使います。不動産屋抜きで月1万円で貸して下さい」と交渉し、所有者も「うーん、月1.5万ならいいです。でも10年で出てって下さいね」という、素朴な貸し借りの世界です。

不動産屋としてもそういう物件は扱ってくれなかったから、所有者としても直接の訪問者は重宝しました。その結果、一軒家の所有者も「自宅を貸す賃料はマンション等より割安なんだ・・・・・・」と【自覚】していたのです。

しかし、各自治体がネット上での賃貸借媒介を【市民のための公共事業】と考えて、貸せるスペックではないショボい一戸建てをネット上に無料で陳列しておける状態にしてしまったため、ボロ空き家の所有者も「いつか誰かが借りにくる」と【勘違いな認識】をもってしまいました。

だから、空き家バンク登録しているオンボロ貸し家を、昔のように「月1~2万で貸してくれませんか?」と妥当な金額で交渉しても「いや、月20万円の家賃で募集中です!」みたいな不毛な話で終わりです。

本当は安くても、早く家を貸したい気持ちがあるのに、下手に【空き家バンク登録済み】というリスクヘッジをしてしまったため、家を貸すには最適な相手が目の前に現れた時に、貸すことができるチャンスを自ら逃してしまうのです。

ちなみに、一戸建て・一軒家が、唯一、貸し家としてマンションより優位に立てるシチュエーションとは、風光明媚な観光地域の、古民家、もしくは古民家風リフォームが施された一軒家くらいです。
しかし、それらの物件は、田舎暮らしメディアが煽ったせいで家賃が高級マンション並みに高騰していますし、もとより空き家バンクなどには登録されません。

家を貸すには戸建て一軒家に借り手がいないと自覚を!

お金がないけど、とりあえず家族で暮らしたくて、マンションじゃ競争率が高いから、不人気な戸建てのボロ賃貸に家賃を直接交渉して入居したい、と真理を突いている考えかたの【経済感覚のある人】は多いです。そして、こういう経済的で堅実な人こそ、家賃を安くしても未払いを起すことが少なく(結局、貸してよかったと思える)、家を貸したい個人家主にとって好都合な、入居希望者なのです。

上記の【持ち家ばかりの住宅街に借家住まいだと恥ずかしい】という主婦の意識も、家賃が月1万円なら、「ま、いっか!」となるでしょう。
東京都市部や神奈川の田舎地域で、空き家バンクにずっと登録しているけど無人・入居者ナシのカスみたいな貸し家も、欲張って月10数万も家賃を取ろうとするから借り手がいないわけで、固定資産税ギリギリの貸し賃をもらえれば、後は住んでもらいながら空き家巡回サービスを無料でしてもらってると割り切る気持ちになれば、即日、借り手が見つかるでしょう。

空き地の画像

借りる側の、感覚は【戸建て ≦ マンション】です。
つまり、一軒家の賃貸物件はマンションより低く見られていて、不人気なのです。

家を貸すには、これを心得て欲張らずに借主目線で賃料を設定すること、借りる人が「家庭菜園超大好き」でなければ庭なんて無用の長物だと理解して、家を貸す相手にアプローチすることが大切です。
それだけ、家を貸したい側には家賃の【適正】さを理解するアタマが必要なのです。

これを、無料掲載することで市民の利便に資すると思っている、空き家バンクを政府主導で全国ネットワーク化することで、【封殺】してしまう流れに、今、なっています。
役所は、無料登録の件数だけ増えれば仕事をしたことになります。この先もクソの役にもたたないような不便な地域の一軒家の貸し家が役所の公式ページで家賃20万円なんて価格で掲載され続けるなら、野村総研が予測する2030年を待たずに、日本の空き家率は30~40%を楽勝で超えることになるでしょう。

【家を買い(借り)ます】

東京都内~横浜・川崎エリアに限って、難物件、事故物件・訳あり物件の買取をいたします。
自社のシェアビジネスに転用するための物件ですので、高価買取(借上)が実現できると存じます。
一定期間、【お貸しいただく】かたちでもけっこうです。対象エリアは以下のとおり、分譲マンションも歓迎します。

(東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区、および東京市部の三鷹市・府中市・調布市・狛江市・多摩市・町田市。神奈川県横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市~湘南エリア)

人が住むわけではないので、心理的瑕疵物件であっても構いません。適正価格で買い取り(借り上げ)させて頂きます。
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(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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