借地権更新料分割計算=借地権更新料相場と分割支払い計算

借地権更新料とは、借地権契約の期間満了時に契約を更新したい賃借人から地主に対して支払われる金員を意味します。

借地権建物のデザイン

借地権更新料相場

借地権更新料の相場は、更地価格の2~5%前後、借地権価格の5%前後が目安です。
東京都内や横浜・川崎など大都心での借地権更新料相場は、地価の5%以上になることもあると言われます。
逆に、借地権価値の低い田舎では、更新料をとらない慣習の地域・地主もあり、更新料相場自体が成り立たないことがあるようです。

借地契約の更新時、地主が従来の更新料相場ではなく、土地価格に応じて借地権更新料を受け取りたい場合もあります。
昨今の都内23区の地価高騰を考えれば、地主は過去事例を元にした更新料相場ではなく、新しい地価を算定基準にした方が儲かる事があるからです。

多少、高額な借地権更新料を設定しても借地人に無理はないし、賃上げ交渉にも更新料増額にも応じない借地人とは早く縁を切りたい地主が多いのも事実です。
更新料相場ではなく地価を基準とする場合、今度は地価の計算方法を選択しなければいけません。

この計算方法については、固定資産税評価額や不動産鑑定評価額によることもあります。
しかし、国税庁の路線価を元に計算することが、もっとも簡易でポピュラーな更新料計算のベースになる地価計算方法といえます。
路線価の8掛けを土地価格とし、そこから借地権更新料を計算するのが良い方法です。

ところで、借地権更新料を地主さんの好意に甘えて不払いし続けると、将来、借地人が建物増改築や借地権売却、地主から底地買取を願い出る立場になった時、少なからずこじれます。

借地権更新料計算

借地権更新料の計算(増減調整)は、借地人と地主間で協議で決めるのが望ましい形です。借地権買取の依頼にこられた方から、今まで未払いだった借地権更新料の支払い義務や計算について質問されました。

この相談者さんは、親から相続した借地権物件を法定更新して、地代はずっと滞りなく払ってきたものの、借地権更新料は払ったことがなく「大丈夫か?借地権を売却した途端に請求がこないか」を悩んでいました。

その辺は弁護士さんに金を払って相談して欲しいと答えましたが参考までに、「『借地権の法定更新が済んでいる状態だから再計算と支払いは不要』と弁護士は言いますよ」と口添えしました。

法定更新は借地権売買を困難にする。

旧法借地権 借地更新

旧法借地権の借地更新は、更新期の1年~半年前までに、地主から借地権更新料・諸条件が借地人に通知されます。これを借地人が考査し承諾するのが「合意更新」です。

普通はこの合意更新ですが、地主が請求を忘れたり、貸主借主のトラブルで期間が過ぎたものを「法定更新」といいます。相談者さんのは、法定更新に当ります。

次回、地主から借地権を更新拒絶されても地主に正当事由がない限り、借地権解除や、一気に巨額の未払い更新料を請求されたりすることはありません。

しかし、法定更新の場合、その建物が朽廃、つまり使われずボロボロに朽ち果てて廃屋になったら借地権に意味がなくなるため消滅し、明け渡しを請求される可能性があります。

借地権消滅までのレベルの「朽廃」とは、老朽が極まって建物としての経済的効用を失うくらいの話です。そこまで老朽化し腐食し損壊した建物など居住中の物件ではなかなかお目にかかれません。

借地権更新料分割

ところで、借地権更新料を未払いで放置しておくうちに、借地人自身に資金的余裕が出て土地も欲しくなり、地主に底地譲渡を願い出たくなることもあるでしょう。

今まで気持ちよく借地権更新料を払ってくれていた人には、地主も色んな借地権交渉に協力しないわけにいきませんが、未払いだったら素直に承諾するか分りません。

今回、ご相談者から借地権を買い取る取引は成立しなかったので、その後は知りませんが、思い切って「借地権更新料を支払い、借地契約書を作成し地主との関係を修正する」ほうがいいでしょう。

借地権更新料は東京都内など更新料相場の高額な地域では、分割にし、地代と共に分割支払いすることもあります。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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