古家付き土地売却&リフォームDIY費用―築40年一戸建て古家あり

古家付き土地売却の形で自宅を売り払うと、同程度の築年数の中古住宅として売るより売却価格が安いです。
「住宅部分=古家=無価値」とされ、価格評価されないからです。

古くなった自宅の売却で困っている方へ。
文章最後の【古家売却をお考えの方】に、古家買取について、ご案内をしています。
直接、文末をご参照下さい。

古家付き土地売却

古家付き土地とは、不動産広告における中古一戸建て住宅の別称を意味します。

古家付き土地と称する意味は、築年数が20数年経って国土交通省の定めた法定耐用年数の限界を超えた家・建物を無価値と評価するところにあります。

築年数が一定期間を超えたところで「古家付き土地」と呼んで、建物の査定価格を「0円」として0円住宅の基準を作ることで、住宅価格に明快な理由付けができます。

借金清算はバレる

経年劣化が必須の木造住宅が主である日本では、土地+家(居住可)は一定年数を経たら土地+古家(居住困難)として売却する線引きをした方が消費者ニーズに沿うのです。

古家付き土地売却」とせず、「築40年木造住宅売ります/築40年一戸建て売却」とした方が建物代金も売却価格に上乗せできて儲かるように見えます。

しかし、消費者目線で築40年の木造住宅つまり築古物件の販売広告をみてみると、築40年木造住宅より古家付き土地の売却のほうが、「お得感」があります。

古家付き土地売却とした方が、土地代で家まで付いてくるように見えます。結果は同じですが、中古住宅を購入する「客層」には古家付き土地という表現がなぜかウケます。

また、築40年一戸建て「住宅」として販売すると老朽化による不良箇所まで欠陥扱いされかねない古家も、古家付き土地としてオマケであげるならクレームになりません。

(この意味では、事故物件・訳あり物件の『自宅売却』をヤフオクでする場合、古家付き土地売却としたら自宅が事故物件だと知られず済むでしょう。)

ところで業者に売却する場合、古家付き土地の【古家売却価格】は0円ではありません。
0円、マイナス解体費用です。
買取業者が古家付き土地を仕入れる場合、土地として購入し、古家は解体します。
【土地代マイナス古家解体費用】が、業者へ売却する場合の【古家+土地】の価格となります。

古家付き土地売却とリフォーム費用

【古家】になると住宅・建物の価値が原則0円になる理由は、それを買取って販売する業者の資金的な事情にあります。

築年数が古くても、買い取ったら、必ず解体・建て替えするわけではありません。
古家を現状有姿で買い取り、そのまま売却する業者もいます。
しかし、そのまま売却するといっても、消費者に家の故障や劣化を確認しないまま、テキトーに売り渡すわけにはいきません。

水周りや躯体のトラブルを解消するためのリフォームにキチンと予算をかけなければなりません。
格安価格で消費者に売却する古家にそれなりのリフォーム費用をかけるわけです。となれば、売却利益はリフォーム費用で相殺されます。
つまり、売れてもトントンです。
これは業者として売却する責任と信用をキープするための必要経費といったところです。
かように、儲からない話なので古家自体を価格査定できず、土地価格査定のみの買取価格になるのです。

古家付き土地は、一度解体し建て替えするのが最大限の利益につながります。
だから今、昭和40~50年代に建てられた古家の建て替えラッシュが日本中で起っているわけです。
住宅街の古家が建て替えられているのは、所有者がマジメで耐震化に努めているのではありません。
住宅街の建て替えラッシュは、業者が買い取った古谷を解体・再築し販売するために発生しています。
正確にいえば、【再分譲販売】ラッシュです。
これは、住宅地の工事現場で住んでた人が再建築してるのだと思ってたら、いつの間にか「分譲販売」のノボリが掲げられている、といった状況から分ります。

古家売却

古家(+土地)を古家のまま売却して、【売主の思う正当な建物評価】を売買価格に計上したいなら、不動産個人売買でC to C、消費者へ直接売るしかありません。
【売主の思う古家売却価格】とは、多分に「まだ住める状態だから中古住宅情報誌の売却価格並みに売れるはず」という、けっこうエゴの入った値段です。
この値段に業者が応じていたらボランティア活動になってしまいます。

確かに、ひいき目に見れば、電気・給排水のない廃墟の家以外は、ガマンすれば住むことはできます。
しかし、「買ってまで住むほどの家か?」というのが、古家付き土地として扱われる古家です。
これと、中古住宅としてマトモに扱われる家との間には大きな格差があります。
よって、古家売却を現状のまま希望価格で成立させるには、一般消費者に直接売るしかありません。

古家売却を希望価格でなしとげられるような、具体的な方法は一般的にはありません。
これがあれば、空き家問題は存在しませんから、古家を売買するのは、一般に困難ということでしょう。

東京都内は古家売却の可能性あり?

古家を売却できる可能性のある唯一の相手は、土地が接面する隣地の所有者です。
接道義務不足の再建築不可物件の売却相手も、土地が合併することで建築可能な土地を誕生させ、土地の価値をあげられる隣地所有者が一番です。
古家の場合も、売却が立ち行かずに荒廃していくと、隣地の美観と価値に影響します。隣人はこれをきらうはずです。
また、同じ町内で「誰々さんがお隣さんの古家を買ってあげた」というネタは、普通の住宅街では、ちょっとヨソよりお金持ちに見られるステータスにつながります。

東京都内の庶民的な区・住宅エリアでは、狭小間取りの戸建てが連なっていたりします。
売却したい古家がそういうエリアの物件なら、隣家の人が買ってくれる可能性はさらに高くなります。
狭小住宅間取りの家は、建ぺい率の問題で建て替えになにかと支障があります。
隣の古家を買取って、2軒分の敷地を合わせれば、いい家にできると感じている居住者は沢山います。
よって、都会の戸建てがひしめく地域では、隣地へ打診することで古家売却がスムーズに進むかも知れません。

古家リフォームDIY

古家付き土地として、土地代だけで売却される古家に感じる「お得感」から、これを現状有姿で買取って、古家を自分でリフォームして再生させて居住するDIY好きの購入者が都内などで増えています。

特に、既存不適格物件かつ築40年の一戸建てとなれば売れる可能性は絶望的だったのが、最近のDIYリフォームの人気のおかげで23区では売買が盛んなようです。

中古木造住宅の多くは、購入時の物件調査(内見)では究明できず、リフォームで改善しきれない「シロアリ被害」で深刻なダメージを受けている可能性があります。

古家付き土地を、古家リフォームDIY前提で購入する人の多くは、マイホーム経費節約という目的があり、ホームインスペクション費用がかけられない分ハイリスクです。

ただ、古家リフォームして子に残すよりは自分達世代で楽しもうというポジティブな人が多く、器用にDIYできるから欠陥住宅トラブルに発展した古家売買は耳にしません。

リフォーム人気から、DIY物件というジャンルが生まれました。「DIY賃貸」という楽しい賃貸契約は、賃借人もオーナーもお得なウィンウィンな関係です。

しかし、DIY売買物件の場合、DIYは好きでも中古住宅相場にうとい消費者に、ボッタクリ価格で老朽化の進んだ建売住宅売却を目論む業者もいるので注意が必要です。

古家diy―古家を自分でリフォーム

古家diyは、「将来の建て替え」を念頭に置いて、必要最小限に留めておくこと、自分でdiyリフォームする作業を楽しむこと、に重きをおいて、施工することが重要です。
木造の一戸建て住宅は、築年数の経過に抗えない、木でできた躯体の劣化という自然現象があります。鉄筋コンクリートのマンションと違って、維持するには相当の金がかかります。

業者に施工を依頼して、リノベーション費用をありったけかけても、経年劣化による躯体の弱体化は避けられません。
この記事のタイトルでもある「古家付き土地」として売却される物件のほとんどは、歴史的重厚感のある洋館などのお屋敷や古民家などではなく、単なる建売やふつうの注文住宅の中古物件です。
よって、こういう古家付き土地を購入するならば、建て替えありきで考える必要があります。すぐに建て替えるのは勿体ないということでしばらくリフォームして使うとしても、大規模リフォームの必要はありません。

建替えまで「使い潰す」つもりで、最低限の予算でDIYリフォームをしてイジりたおす方が楽しく住むことができます。
古家付き土地売却案件で出回っている土地建物を購入した場合、建物の方は完全に「おまけ」で付いてきたものとして、愛着を持たずに付き合うことが大事です。

古家リフォーム費用

古家付き土地売却の費用は、解体費用ぶんを割り引いてくれることも多く、購入者は浮いたお金を古家の一戸建てリフォーム費用にまるまる使えることになります。

古家付き土地が売れる理由は、節約好き・DIY好きにウケているからです。

よって、古家リフォーム費用は、老朽化しすぎた部分の交換で生じる原材料費のみ。中古住宅リフォームDIYに人件費は含まれていません。

古家付き土地が売れる場所は、東京都内23区や横浜・川崎など大都会の密集市街地であり、地方の古家付き土地が「人気」なことはマレです。

これには東京都内と地方との住宅購入意識の違いがあります。東京都内では、場所的価値が重視されます。

人口密集地域である大都会に【持ち家】できるなら、古家をリフォームして少々不具合があっても費用対効果として充分満足です。

対して地方では、持ち家は「中流以上のバロメータ」みたいな意識が強いため、あくまで新築一戸建てのこだわりがあります。

中古住宅であっても、新築そっくりさん的なリノベーションをかけられた見栄えが要求されます。

地方のマイホーム購入には、築40年一戸建てを古家付き土地として購入し自分でせっせと日曜大工して古家リフォーム費用まで節約しようなんて発想はないようなのです。

古家リフォーム費用と自分でDIY

古家リフォーム費用は、大黒柱のあるような古民家チックな時代がかった建物をレトロ感を生かしながら再生する古民家リフォーム以外は費用対効果がそれほど高くありません。

農家住宅や昭和初期の面影を感じさせる文化財風町家建物の間取りデザインには風情があります。
しかし、古家付き土地売却の案件で売られている物件は、昭和と平成の狭間に建てられ建売住宅として販売された元の造りからして廉価な建物です。
これを古民家風に味わい深くリノベーションするには無理があり、また元々のデザインを生かしたリフォームによる刷新をしても、デザイン自体が古臭い築30年~築40年的な意匠なので、正直、ムダです。

そして、こういう木造やプレハブ施工の築30年~築40年の老朽建物に対する改修工事は、しょせん応急処置にしかならず築年数の経過による躯体木材の劣化を食い止めることはできません。
こんなことからも、古家付土地として購入した物件の古家リフォーム費用は、スケルトンリフォーム費用まで考えずに、数年で建て替える前提で遊び心のあるリフォームDIY(自分で日曜大工)の材料費だけにとどめておくことがベターです。

築40年一戸建て

地方において、バブル崩壊前に建てられた築40年一戸建て木造住宅は、相続されたが住まれず売れもせず、空き家対策法にもとづく条例の効果も空しく、どんどん空き家化しています。

地方では築40年一戸建て木造住宅は、上記の「新築第一」のマイホーム感覚から「再利用できるもの」のカテゴリーに含まれず、売り出しても買い手がいません。

古家付き土地としての売却も、古家リフォームDIYの需要もなければ、本当に土地だけの活用するには買い手が更地化する解体費用が土地価格より高く付くため困難です。

市街化区域でさえ土地が余っている田舎で、あえて解体費用の必要な古家付き土地を購入するメリットは見出せません。

同じく地方では、古家付き土地として売却せずに、所有者自身が古家解体費用を負担して更地にしたら、更地が売れても古家解体費用ぶん損失になることが多いです。

都内では、アベノミクスによる観光客激増で、airbnb賃貸による副業のための部屋がホテル不足並みに足りません。築40年一戸建て木造住宅程度なら、ゲストハウス用のリノベ物件として転用可能です。

しかし、地方ではこの手のビジネスニーズ自体ありません。東京とは、築40年一戸建て木造住宅の処分をする選択肢にかような開きがあります。

今の築30年一戸建ては、10年後、相当数の「築40年一戸建て空き家」になっているでしょう。

査定価格0円

築40年木造住宅一戸建てを売却

今、地方では特養ほか介護保険が利く施設に入居ができない高齢者を巡って、都内より高額な「サービス付き高齢者向け住宅」がどんどん建って営業合戦が繰り広げられています。

また、デイサービスから小規模多機能まで「食事その他」介護保険外のサービスは「東京の倍」の高さです。それだけ、ニーズがあるってことでしょう。

唯一、地方で売れ残っている築40年木造住宅一戸建てを売却処分できる可能性として、介護のグレーゾーンである「お泊りデイ」の業者に人づてに購入を持ちかけてみるのも「あり」かも知れません。

民家を簡易な介護認定リフォームで改装して始められ、「泊まれる=老人ホーム代わりに使える」ことがセールスのお泊りデイは、都内では過当競争です。

しかし、地方では業者数が少なく、やってる業者は店舗を増やしたぶんだけ利用者(高齢者)の受入数を増やせます。しかし、安く買える空き民家のツテがありません。

お泊りデイ業者の必要としてるのは、築40年木造住宅一戸建てレベルの安く買える民家ですが、田舎の不動産屋に頼むとここぞとばかりに吹っかけてくるので話になりません。

そういう業者に人づてでアプローチすれば、かなりの確率で古家付き土地としてより高く、現状渡しで築40年木造住宅一戸建て売却がかなうと思います。

古家売却をお考えの方

古家付き土地売却がうまくゆかずお悩みの方、一度、ご相談下さい。
東京都内23区、東京市部、神奈川県の横浜市・川崎市に隣接する市町であれば、適正価格にて、買取させて頂きます。

中古住宅も築年数がオーバーすると、建物自体には値段がつかず、買取価格査定0円になってしまいます。
一度、どこかに査定を依頼し、「もう、中古住宅として価値がない。古家付土地として『土地価格マイナス建物解体費用』しか価値がない」と言われた人もいるでしょう。
しかし、それで売却意欲を失くしていると、今度は敷地自体が荒れ果てて処理費用が嵩み、益々、売れない不動産になってしまいます。

上記の東京~神奈川エリアに限り、自社で活用する目的があるので、適正な価格で高価買取させて頂きます。
もしくは将来活用されるご予定の時まで、適正価格で借家し利用させていただきます。
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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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