共有持分権=共有名義を単独名義に【離活方法&真正な登記名義の回復】

共有持分権とは?

共有持分権とは、婚姻中の購入や相続で自分以外と不動産その他の財産を共同所有している状態での、共有者としての権利を意味します。

共有持分権は不動産であれば共同で維持管理する義務の見返りにその物件からの賃料収入を持分割合に応じて収受できる権利です。

持分権とは、対象物への権利の何割かを自分の分担する権利義務として持っている意味になります。持分権の権限は、1つの物を何人かで共有する中での行使に限定されます。

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共有持分権とは、雑に考えれば所有権の中の一部のような物だと言えます。
ということは、他の共有者が持分放棄をしたり、相続共有名義の名義人自体がいない時には、1人の共有者が独占所有できる完全所有権に生まれ変わります。

共有持分権は、他者の持分権(財産権)に関わること、つまり構造の変更や処分については、1人で完全な独占権を持つ所有権とは、扱いが異なります。
しかし、第三者からの財産権の侵害に対し対抗する保存行為のようなことは、単独で行うことができます。
また、共有持分権の対象である「共有物(共有建物、他)については、民法上、各共有者がいつでも共有物分割請求して、共有関係を終了させられます。

但し、隣人と共同して建築した、塀、垣根等については、分割も共有解消もできません。
隣人と協力して建てた塀は、共同所有物(共同名義)ですが、目的が敷地境界線を明確に公示するための標識です。
これを自由に共有解消できたり分割できたりしたら、本来の境界公示という目的を損ね、著しい損害が生じてしまいます。
そこで、共有物であっても別の民法の規定(相隣関係)が優先されるのです。

離活方法【妻目線】共有持分権で財産分与確保

《離活》とは、ウィキペディアによると「離活(りかつ)とは『離婚活動』の略である。」という意味になります。しかし、〈離婚活動〉は離婚手続きそのものであり、〈~活〉の本来の意味からは遠くなります。

「『離婚準備活動』の略」とした方が実態に近いと感じます。

離活 – Wikipedia

コンカツ・リカツ(NHKドラマ) – Wikipedia

〈離活〉においては妻の共有持分権を蔑ろにされぬよう、いかに自分に有利に事を運ぶかは重大です。

このために共有持分権を主張し、本来の夫婦共有財産たるマイホームを財産分与として確保する必要があります。

共有持分権を主張し、夫の単独名義の不動産を、任意売却などで他人に売渡すのを阻止する仮処分も《離活方法》の1つです。

真正な登記名義の回復

奥さんの持分権者としての権利を登記簿に「共有持分権」として明記すべく、無理強いして共有持分権を登記する場合、「《錯誤》つまり共有名義を単独名義に間違えた」、もしくは「《真正な登記名義の回復》つまり『本当は共有持分』なんです」等を登記原因とします。

真正な登記名義の回復を原因とする持分全部移転登記手続|RETIO PDFファイル〕

真正な登記名義の回復は、「方便」として利用しやすい登記原因ですが、共有持分登記するかしないかはケースバイケースです。

そもそも、登記しなくても婚姻中に築いた財産の半分は奥さんにもらう権利があります。

また、住宅ローンその他の借金面も考えると、真正な登記名義の回復などと公式に共有持分権を確定するより、ふつーに共有財産分与を主張し、裁判外で要求するほうがいいことが多いです。

かえって、共有持分権を主張しないままのほうが共有不動産売却がスムーズにいくことがあります。

共有持分権のための真正な登記名義の回復

とはいえ、奥さんの不動産持分が登記されていないのをいいことに、「元妻にはピタ1文たりとも払わん系」の夫も多いです。

このままだと夫は任意に第三者に売却して、不動産名義が〈買主=第三者〉名義に移転登記され、共有持分権どころではなくなってしまいます。

不動産名義が登記簿謄本上は夫の単独名義でも、物件購入に当って奥さんが預金から頭金を出したり、奥さんの実家から借金したものだったら、これは共同作業・共同出資、つまり実質不動産共有名義といえます。

不動産登記のABC|法務省

また、夫の給料から住宅ローンの返済をしていたとしても、奥さんがパートで働くなど共働き収入で家計をやりくりしていたら、共有持分権を主張すべきです。

夫婦共働き、収入も出費も半々の折半にしてきた共同出資スタイルでホントは共同名義なのに、名義が夫になっていると離活するには奥さんに不利です。

見積書を読む写真

まごまごしてると奥さんの実家が多額の頭金を出してくれたお陰で買えたマイホームを共有持分権の登記がないせいでダンナに独り占めされ、実家に顔向けできなくなります。

第三者へ売却後は、奥さんがどんなに住宅ローン支払いに貢献し共有持分権の半分の持分権者だと説明しても、不動産の新所有者には共有持分処分の取り消しを要求できません。

共働きで住宅ローンや生活費支払いに金銭的貢献をしてきた実績を、共有持分権で権利主張しないで、流れ任せの財産分与だと裁判する間もなく、貢献度「0円査定」される悲劇も起こります。

共有名義を単独名義に

離婚のさいは、財産分与・慰謝料請求その他で妻は攻撃する側にまわります。

マイホームを夫婦共有名義にしている御宅では、奥さんが夫の共有持分権をもらい、共有名義を単独名義にして、そこに住み続けるケースがよくあります。

離婚した妻を放り出すと世間体が悪いから、自分が出て行くのを選ぶ夫も多いです。元妻という家賃の取りにくい占有者がいる不動産など賃貸も売却も不可能です。

となれば、その共有持分権なんて持っててもしょうがないので、銀行のお許しさえ貰えれば、妻に共有持分譲渡をして、共有名義を単独名義に替えてせいせいしたいのです。

妻としては、物件価格(路線価―相続税評価額)と住宅ローン残債を比較考量し損がなさそうなら、実家から借金して住宅ローンを繰り上げ返済し、共有名義から単独名義にするという「手」もありです。

路線価図・評価倍率表|国税庁

共有名義を単独名義へ変更登記する方法

共有名義を単独名義へ変更登記する方法は、所有権移転登記手続きとほぼ同じです。

共有名義の不動産登記簿には、登記名義人(共有名義人)ごとの持分割合が記載されています。
売買によって、他の共有持分権を買い取ることで、自分以外の名義人を排除し、改めて単独名義の所有権の登記がその不動産登記簿に記載されることになるのです。

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アラフィフ離活女の心の支え、共有持分権

住宅ローン返済が始まったばかりで、マイホームの価値より借金額が多いアラサー以前の世代なら共有持分権などない方が負担なく離婚できます。

しかし、アラフィフ離活で住宅ローンもあと少し、かつ都内や横浜の人気地に自宅がある場合、共有持分権があることは有利にはたらきます。

夫名義の不動産に自分の共有持分権を公示する時は、贈与税の特例を利用すると良いです。

住宅取得等資金の贈与を受けたとき|国税庁

婚姻期間が20年以上の奥さんに限りますが、居住用不動産について夫の共有持分放棄(贈与)を受けた場合、基礎控除110万円×配偶者控除2千万円まで贈与税が掛からない特例があります。

共有持分権による仮処分から特例の事まで、個人でやるのは大変ですから、これは地元の《離婚訴訟専門弁護士さん》を何件か検索してみるといいでしょう。

離婚弁護士さんなら共有持分権の保全手続きなど、すぐやってくれます。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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