持分割合―住宅ローン相続持分計算【銀行共同名義と共働き生活費割合】

持分割合

持分割合とは、共同名義での購入や相続共有で不動産を共同所有する際の、費用諸経費の負担割合、もしくは不動産収益の利益配分割合を意味します。

メリットを計算する電卓の写真。

不動産の持分割合については、例えばそれがアパート経営であれば、50%の共有持分権を持つ者は、管理費用を50%負担し、賃料収入のうち50%を取得します。

個人の住宅で、住宅ローン持分を50%の持分割合で負担する者は月々50%の住宅ローン返済の義務を負い、人に貸せば家賃の50%は持分権者のものです。

持分割合と親からの住宅資金提供の持分換算

持分割合は夫婦においては、住宅ローン・生活費その他の負担を計上して持分計算をすることが大事です。

妻が専業主婦で住宅ローン返済は夫の給料支払いでも、妻の親から持参金的に住宅資金の贈与があれば、それは妻名義の資金として、住宅ローン持分を計算すべきです。

頭金を出してもらっても持分割合に組み入れ計算せず、単に夫名義とするのが昔は一般的でしたが、最近は住宅持分割合に親からの頭金を(子名義で)共有持分に反映させるようになっています。

相互扶助を土台にローンや税金などの生計があるので、持分割合もそれらを事前に相談し、共有にするか個人名義かを慎重に決めたほうがいいでしょう。

住宅ローン持分

住宅ローン持分とは、住宅ローン支払いの負担割合を意味します。

住宅ローン共有名義による住宅購入における住宅ローン契約の際、住宅ローン持分は夫婦それぞれの収入にあわせた持分割合により決める必要があります。

それ以前に住宅ローン支払いを共有名義にするか単独名義にするかは、住宅ローン審査または住宅金融支援機構の審査を申し込む際に、銀行・公庫の融資担当者に事前相談をする事が肝心です。

住宅ローン持分と住宅ローン審査の借入枠

金融機関としては共有名義の銀行借り入れをしてもらう方が、住宅ローン審査をしやすいので気兼ねなく相談したらいいでしょう。

共有名義にするという事は、夫婦共に住宅ローン持分に応じた費用負担義務があります。

しかし、持分割合の多い方(例えば夫)は、自分が多く払っているのに、まさかの時の売却換金ができないという機能性の悪さに不満を感じる事もあります。

当然ながら共有持分売却だけでは満足な資金繰りができません。

相続持分計算

相続持分計算は、「相続持分」を共有し持ち合う親族間の遺産分割において、遺言書と親族同士の協議を軸に算出します。遺言書があれば相続持分計算も遺言持分に従えばよく、さほど紛糾しません。

しかし現代、信託銀行や郵便局窓口まで遺言信託や生前契約書のパンフが溢れ、エンディングノートの書き方などの本が売れているわりに、多くの人が遺言状を残す前に亡くなっています。

自分の相続人になる予定者が「多いな」と思っている人や東京都内の駅近ビルを所有しているような地主は、遺言書について考える時間が必要です。

自分で家を売る計算やマネープランを立てることが肝要。

相続持分計算や遺産分割協議書と遺言書

自分の死後、遺族が相続持分計算や遺産分割協議書づくりに戸惑わせない生前整理(遺言書)の必要は、大地主でなくても考えるべきです。

都内や横浜・川崎などの大都市では、小ぶりなビルでも時価10億以上はザラであり、1つのビルに既に10人以上の相続共有持分がぶら下がってる事があります。

ビジネスニーズの高い地域なら不動産持分売買もありえるので、持分だけでも大きな財産であり相続持分計算にも精細さが要求されます。

持分計算(持分割合、持分価格の計算)

共有名義不動産の換金や共有名義売買には、事前に持分計算(持分割合、持分価格の計算)が必要です。

持分計算をする際に、住宅ローン金利分も住宅持分割合の価格計算に換算するか、「数十年・数百万円にのぼる住宅ローンの金利支払いを持分計算して持分割合に組み込むか?」について。

一般的には持分割合に含めず計算されます。

銀行共同名義

銀行支払いを共同名義で行う、つまり住宅ローン共同名義を締結する夫婦の不動産所有形態は、個人名義でも共同名義でも自由にできます。

銀行共同名義というと銀行口座が共同名義銀行口座だとイメージしやすいですが、日本の銀行法では銀行口座共同名義は認められていません。

アメリカなどでは銀行共同名義がありますが、これにはメリットよりもデメリットが多く、口座トラブルの元になるので、銀行口座の共同名義を認めない日本の考え方のほうが合理的で優れているといえます。

銀行共同名義―住宅ローンを持分負担

本当に共同管理する預金口座が必要なら2人で法人設立して法人口座を使えば良いわけです。

片方の名義で銀行口座とキャッシュカードを作成し、それを共同管理することで口座内資金を共有する、実質的な銀行共同名義は夫婦間で普通に行われている事です。

一般的に、銀行共同名義という時は、「銀行に対しての住宅ローン持分を共有している状態を指しています。

共働き生活費割合

夫婦の共働き生活費割合で住宅ローンの支払いをするのなら、共働き収入からのローン支払い支出をし、その支出割合を住宅持分割合と考えて、共働き生活費割合を反映させた夫婦共有財産にするとスマートです。

銀行・信金・信組その他の金融機関によって、夫婦別々名義で住宅ローン契約する事もあるようですが、共働き生活費割合で支払っていく共同借入がシンプルです。

共有持分割合を決めて住宅を購入し、持分融資を受けても、状況が変わることがあります。

共働き生活費割合の変更と住宅ローン負担

夫が失業で無収入になったり、妻がビジネスで大成功したりして、家計を支える共働き生活費割合のバランスが変わる事もあります。

共働き生活費割合が変わっても、住宅ローン持分まで変えるのは、その後さらに夫婦の収入割合が変化する可能性を考えると保留したほうがいいでしょう。

しかし、万が一の「婚活」を考えると、夫婦の一方が最初に決めた共働き生活費割合にもとづく銀行共同名義に耐えられなくなった時には、もう一方が余計に負担する持分割合オーバー分の費用を記録に残しておくべきです。

住まいで悩む夫婦の写真

住宅持分割合

住宅持分割合は、共有持分で住宅を購入する夫婦のマイホーム購入計画で話し合いで決めるものです。

夫婦共働きでも、必ず共働き生活費割合に準じた住宅持分割合にしなければならないという法律はありません。

住宅購入費用と生活費は完全に分離すべき、という考え方もあり、住宅持分や住宅ローン持分は自由に決められます。

住宅購入資金援助と住宅持分割合&相続

家を購入・新築する際に夫婦それぞれ親から住宅購入資金の援助を受ける事があります。

そのような場合、両親たちまで住宅持分割合に名義を連ねると持分割合が細かくなりヤヤこしくなります。

また、親が資金提供し共有名義に名を連ねると、親の死後、夫婦の不動産に1円の資金も出してない夫婦の兄弟が相続による共有を主張してきて、その共有持分放棄をさせる手間が生じるので注意が必要です。

持分融資

持分融資というあまり利用されない不動産担保融資の形態があります。共有名義で不動産を所有している人は、いざと言う時にその共有不動産では借入ができません。

不動産が共有であれば、その共有不動産自体を担保にする時には他の共有者の承諾が必要だからです。

これは当り前の話で、承諾なしに共有不動産の担保提供や質入が可能だったら、他の共有者が知らないうちに担保にされて差押えられ、裁判所の競売流れになってしまう理不尽な共有物件が続出します。

持分融資の共有物件に対する登記その他

こんな個人の財産権が侵害される可能性のある法律プログラムはありえません。

だから、共有物件自体は共有者のうちの1人が勝手に融資の担保に使えません。代わりに持分融資によって資金繰りを得ることができます。

持分融資は不安定な共有持分に対する融資なので、まともな物件査定額では貸せません。貸したら必ず持分トラブルに巻き込まれるからです。

持分融資では、とりあえず共有持分買取(買戻し)担保などの形で所有権移転仮登記をして持分登記済証を預かり、支払い遅延したら、即、所有権移転の本登記をかけます。

金利の怖さのイメージ画

持分融資の担保流れ→事故物件、訳あり物件

しかし、共有持分を取得してもそれだけでは金にならず、共有名義人に共有持分買戻しもしくは持分割合に応じた返済を迫ります。

とはいえ、共有名義人も資金がないことが多く、結局、共有持分競売にかけて回収することになります。

但し、こんな持分融資の担保流れ物件なんて「事故物件、訳あり物件の中でも最悪のトラブル物件であり、外部の人が入札して自ら持分トラブルに介入してくる可能性はありません。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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