私道持分=持分なしを売買による私道共有【共有名義】で解消

私道持分

私道持分とは、私道に接道する複数の土地所有者が、その私道に対して有する共有持分権のことを意味します。
所有者が1人のみの個人私道は売買・譲渡・賃貸や工作物の設置が自由です。対して、共有私道の場合、私道持分を有する持分権者が私道内に水道・電設工事を施工する際は、私道の共有者全員の同意を得ることが原則です。

共有名義の私道分割請求1

私道共有持分

私道持分のあり方には、分割私道持分というものがあります。これは、私道所有者の数だけ私道を分割し、それぞれ特定区画を自己所有するものです。
この分割持分タイプは複数人が通行するのに、自分の土地を他人が通ったり、他人の土地を自分が通行したり、ヤヤこしい状態になるので、あまり好まれません。
私道共有持分とは、私道持分・私道負担の割合に関わらず、私道に接道する持分権者全員が私道のすべてを使用することができる持分形態です。
私道共有持分の形で共有しあえば、誰かが自分の家の前を庭の延長に使用し、花壇や駐車場として不当に利用することを防げ、私道持分権者間の調和が保てます。

私道持分なし

私道共有持分が不要になる時があります。それは、相続や売買で私道側とは別の公道に接した土地を取得したことで、公道へのアクセスが可能となり、「私道持分なし」でも再建築不可物件にならない状況になった時です。
「私道持分なし」でも差し障りがなければ、私道共有持分として、自分が持分負担している部分の面積を提供し続ける理由がありません。

共有名義の私道分割請求4

そういう場合、共有私道の区画のうち、自分の敷地に近い部分を持分割合に応じて、自分の宅地として返還してもらうための請求も可能です。
こういうケースでは、共有物分割請求訴訟を提訴して、まずは私道持分の自己区画部分を確定し、自宅敷地に戻すなり、他の私道持分権者に買取ってもらうなりして、権利関係から抜け出ることができます。

「私道持分なしでOK」の交通環境になった私道持分権者は、私道だった区画を自分の宅地に組み入れ、不自由のない生活を送れますが、他の私道共有者の持分権が侵害される可能性があります。

例えば、私道持分なしでOKとなった共有者が、みなし道路としてギリギリの道幅だった私道から、自分の持分ぶんを宅地に戻してしまうと、私道が更に狭くなり、法的な要件を満たさなくなってしまいます。
裁判所もその点を重く見て、私道の分割訴訟が提訴されても、「私道分割は認めるが、他の共有者の『通行地役権』も認める」というような判決を出して、私道持分なしでOKの持分権者以外の共有者の権利を守るようにしています。

私道持分売買

私道だけしか接道していない土地で、本当に「私道持分なし」の物件もあります。
これは、分筆の繰り返しで半ば袋地に近い状態になった土地ですが、権利の複雑な東京都内ではよくある話です。

こうした私道持分なしの接道地所有者が、私道の所有者から私道持分を売買により取得できたら、私道共有持分によって土地の価値が向上します。

私道持分売買の手続きには、私道を分割(分筆)して売買する方法もありますが、これは、冒頭に記した「分割私道持分」という形であり、不便なことが多いです。
私道持分売買の有効な方法としては、私道全体の権利を共有持分売買で取得する手続きが使われます。

共有名義の私道分割請求3

共有持分による私道売買の流れは次のとおりです。まず、私道所有者と売買合意して、売買金額と共有持分割合を協議し、決定します。その後、売買契約をし、共有持分登記をし、私道持分売買代金の決済をして完了です。

共有持分を買い取る形での私道持分売買ですから、利用する土地面積の詳細はさほど重要ではありません。
よって、測量まですることは少ないですが、境界線トラブルなど起きないよう、敷地境界線などについては神経質になっておいても損はありません。

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