空き地売買=行方不明の共有者捜索と購入後の練馬区空き地活用法

練馬区空き地

練馬区の空き地を相続人行方不明(相続人の1人が不明)のまま、買取ってほしいと言う相談を受けました。

この練馬区の空き地は、被相続人である父親が昭和時代に建てた、今は築古物件となった住宅に隣接していました。

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相続人たる母・長男・次男・三男のうち、経済的支援が必要だった三男が家族の恩情で、この練馬区の空き地の隣の古い自宅を相続し、母と同居。空き地は共有名義のまま放置していました。

平成10年位に三男が借金理由で行方不明になりました。三男に融資していた金融業者が担保だった自宅の土地建物を取得、ただし自宅は母親が強気で占有を続けていました。

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金融業者の取得した自宅(土地建物)は、建物は築40年以上経過した査定ゼロ円評価で、土地だけ【古家付き土地】として価値があるだけです。ただし、売買するには上物の古家を解体撤去する必要があります。
しかも、占有者が独居の老婦人ということで追い出しに手荒なマネができない厄介な物件です。
対して、隣の空き地は、売買案件として優良な、何の権利も付着していない純粋な練馬区の更地と言えます。練馬区や杉並区の空き地なら開発業者に転売を打診すれば喜んで買取ってくれるでしょう。
しかし多くの不動産業者が敬遠するデメリットは、「母・長男・次男・三男」の共有名義であり、共有名義人の1人である三男が行方不明者である点です。

共有者不在で空き地売買が不可能

行方不明者が不動産共有名義の中にいると、その共有名義不動産「本体」の売却ができません。

この練馬区の空き地においては、共有名義の一員である三男が行方不明で【同意】を得るための連絡が不通のため、民法251条の【変更・処分行為】にあたる、空き地売買が法律的に不可能です。

共有物の扱いについては、単独で行える【保存行為】、過半数の同意が必要な【管理行為】、共有持分を有する者の全員が同意せねばならない【変更・処分行為】に区分されています。
練馬の空き地を例にすると、次のことは単独で行えます。

空き地の隣に住んでいる母親が空き地の雑草を除草したり、長男・次男が空き地に「ゴミ捨てるな」の立て札を立てたり、空き地に違法駐車する者を廃除(不法占拠者に対する明渡請求)したり、といった【保存行為】が単独で行えることです。
また、相続の持分割合に従えば、この家族の場合、三男がいなくても残った母・兄弟で過半数の同意が得られる相続持分が揃っています。よって、管理行為として空き地を他人に賃貸するため駐車場にしたり、流行の「ミニフリマ・ガレージセールをするイベントスペースとして地域住民に貸し出すことは可能です。

しかし、この空き地の売買だけは、変更処分行為として行方不明の三男を含めた全員の合意によらなければ売買契約ができないのです。
行方不明者の共有持分を除いた、他の共同名義人の不動産持分売却しかできません。

空き地売買

空き地売買は、建物付土地や貸宅地などの権利付き土地の売買と違い、ほぼ更地価格・周辺土地相場に近い最高価格での売買契約が期待できます。
練馬区の空き地も本来(三男が行方不明じゃなかった)なら、相当高額な売買価格が期待できたでしょう。
空き地買取は都内では、不動産業者がぜひとも絡みたい損のない土地取引です。
しかし、それはその空き地が共有名義でない、個人名義の物件であることを前提としています。

共有物件の売却では、例えば、【共有持分の半分を売ると売却価格は正規(単独名義)の売買価格の半分……】なんていう売主に都合のいい話にはなりません。
不動産の持分としては半分あっても、その価値は半分ぶんもありません。
価値として不完全なものが売れるわけですから、単独名義の場合の売買価格の2割程度の値段が付けば喜ぶべきです。
買主は、もう1人の共有名義人から残り半分の持分を買取れないまま対立し、裁判による解決をしなければならない可能性があり、そうなれば多額の出費が必要です。
それを見越して、持分の価値を査定するならば、せいぜい単独名義の場合の2割くらいしか支払う価値がないということになります。

練馬の空き地売買についていえば、前述のとおり、空き地自体の売買はできないものの、行方不明の三男以外の家族の共有持分買取は可能です。
しかし、行方不明者の共有持分が不足したままだと、残りの家族みんなの持分を買取った買主は、その後ずっと持分を完全な状態として売買できません。
三男を探し出して共有持分を売ってもらう他、法律手続きが煩雑で、空き地を買ってから更に売却するなり活用するなりして、「現金化」するまでの見通しは立てられません。
よって、相当に割安な値段で売ってもらわないと大損することになります。
こういう理屈から、私とこの空き地所有家族との空き地売買交渉は、値段が折り合わず決裂してしまいました。

空き地売買成立と行方不明者捜索

この空き地売買を成功させるには、行方不明者である三男を捜索して見つけ出し説得し、共有持分放棄をさせるか、持ち分を格安で買取るかしないとなりませんし、行方捜索するなら探偵への調査料その他の諸経費がかかります。
そのぶん、母親・長男・次男からの共有持分買取価格は、相当に安くしなければなりません。
何より、自宅を差押え取得した金融業者も【自宅だけでは債権額に満たない】として、空き地の共有持分にも手を伸ばしてきて、バッティングしないとも限りません。
そういう経緯から、この空き地売買は価格面で折り合わず成立しなかった訳です。

ところで、家族が本気で共有持ち分の不足を解消し、完全不動産として空き地を売却したいなら、まず、警察に行方不明届を出したり、行方不明者の探し方を調べて本人を探し出さなければなりません。

相続人行方不明の不動産売買を希望される方は多いです。
しかし、上記の空き地売買の家族と同じく、共有物件の売却をマトモな価格で成功させたいなら、まずは売買取引の主体である行方不明の相続人を探し出すのが先決です。

正確には共有名義相続人の1人が行方不明で100%の不動産売却ができないものの、持分売却を希望しているという概念になります。

行方不明者 探し方 行方不明届け

売買契約途中に共同名義の物件共有者が失踪した場合、いったんは売却処分を保留させる必要があります。
また、共有者兼同居人がいなくなったからこそ、物件を売却したくなるのかも知れませんが、方法は同じです。

行方不明者の捜索・探し方や、捜索して発見できなかった時の対処方法はシンプルです。
警察に失踪届け・行方不明届けを提出し、各公的機関に支援を要請する等、公式にやる事は少ないです。

多くは7年をメドに裁判所の失踪宣告の審判でケリをつけます。失踪宣告により行方不明者は死んだ事になり、共有名義の不動産などあれば、その行方不明者の共有持分権は他の共有名義人へと移転します。

行方不明者が失踪宣告で死んだとみなされるには、女より男のほうが裁判所が認める可能性が高いです。
夫婦どちらかが申立てすると、【妻の行方不明=夫に嫌気し家出】とみなされ、【旦那の行方不明=仕事に悩み自殺】と見られるわけです。

つまり、夫婦共有財産・共有名義でマンションを購入し相方が行方不明になった場合、妻の方はキリよく行方不明の夫の失踪宣告を勝ち取って、夫の共有持分権を自己所有にできる事になります。
対して夫が妻の失踪宣告をしても本当に失踪したか単に連絡不通なだけじゃないか見極めが難しく、なかなか共有名義の解消ができないようです。

女は風俗など身元を隠して働ける仕事もあるけど、男は仕事の源泉徴収等で身元が発覚して行方不明状態が解消されることも多く、見つからないのは死んだ可能性があると裁判官がみるようです。

もちろん、行方不明者の持分権だけでなく、住宅ローン共有名義の問題などもあり、【行方不明事件】は、夫婦2者間の権利関係だけで解決できるトラブルでないことは当然です。

空き地活用法

冒頭の練馬区空き地は、三男以外の家族の空き地に対する共有持分を全て買取る方向で話が進みかけました。
しかし共有持分買取の価格評価に双方の意見の食い違いがあり、この空き地の持分売買は不成立に終りました。

空き地を共有するご家族側は、三男の共有持分が欠けているとはいえ空き地の価値とその活用法の可能性に絶大な自信を持っていました。
いわく、【練馬区は都営大江戸線以降も続く新地下鉄や高速道路の新設でどんどん地価が急騰している=空き地活用法は無限大】というような感じです。

しかし、私のほうは練馬区が地元ではなく、この空き地活用に光明を見出せませんでした。
つまり、この空き地は活用するのではなく、三男を見つけて共有状態を単独名義にして転売するしか用途がないと考えていて、ご家族の期待する売買価格に損をしてまで応じられなかった訳です。

練馬区空き地、購入後の活用価値

練馬区は東京23区の中でも行政が保育・教育に力を入れている子育てしやすい特別区、石神井公園など区民の憩いの共有空間が整備された完成度の高い自治体です。

東京都の密集した町並み

また練馬区は、東京都内でも神奈川でも走っている車で一番見かける「練馬ナンバー」の発行元です(練馬区・新宿区・文京区・中野区・杉並区・豊島区・板橋区・北区)。

ナンバーセンター練馬|一般財団法人 関東陸運振興センター

でも、土地価格の査定においては、練馬は商業地域性が薄いので価値が低く見られます。
練馬より【埼玉寄り】だけど繁華街や風俗街の多い【北区】の方が、土地買取はしやすいのです。土地活用のしがいがあるからです。
その点、練馬区外の住民で購入後の活用には興味のない私としては、冷静に査定ができたものの空き地所有のご家族のご期待にはそえなかったわけです。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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