共有持分処分=アパート経営を共有名義でするか、持分を売却処分するか

共有持分処分

共有持分処分の方法、つまり共有状態の不動産処分・活用には、

共有者全員の合意によって第三者に持分を丸ごと売却したり、相続した貸しビルを共有持分登記し、共有名義のまま共同経営したり、

という協力的な処分方法があります。

共有物が駐車場やアパートなど収益物件の場合、共有経営する事が多い(参照:ボロアパート経営)です。

共有名義人の中での共有者間処分がうまくいかず分割協議の調整がまとまらない場合、共有物分割請求訴訟により、裁判で共有持分の処分の決着をつける形、最終的には持分競売処分になります。

建築申請の図面イラスト

遺言持分、遺産分割協議書、夫婦共有財産などの解消

個人の遺した遺言持分に不満がある、遺産分割協議書の持分処分割合に不満がある、等で共有名義人同士の合意が取れず、共有割合が決らない場合、共有持分処分の判断を家裁調停に付す事もあります。

また離婚夫婦が夫婦共有財産について、相手と話したくない、顔を見るのもイヤだ、といった場合は、片方が不動産買取業者など第三者に共有持分譲渡をする事で資産整理をします。

これらは共有名義人同士の不調和による共有持分処分・財産分割の遅滞を防ぎます。共有持分の処分の遅れを防ぐことは共有名義人全員の利益となります。

アパート経営 共有名義

アパート経営共有名義のまま行うのは珍しくありません。
相続した財産のうち、土地なら数人で分割できますが、アパートは分割して形見わけができません。
共有名義人つまり親族同士で遺産協議する際、共有名義のアパートを処分する方法は悩ましいものです。

誰か1人が単独相続し現金分割する場合。
つまりそのアパートおよびアパート経営で得られる将来の収益の可能性を金額に換算して支払う場合、そのアパートの老朽化の度合いにより、近い将来のリフォーム費用を相殺対象にするか等、負担分と儲けの部分を金額査定するのは、相続人間でも中々調整がつきません。
なので、誰か1人が単独で中古アパート経営を引き継ぐより、相続人全員で共有名義のまま共同経営にする方が多いわけです。

また、共有者全員の合意で第三者に売却し、売却益の現金を分割しあう換価分割という方法があります。アパートもこの方法で処分し、売却資金を分割することが可能です。
但し、今は中古アパートの買取価格は安いです。新築アパートが割安価格で建築・販売されているため、あえて中古物件を買い求めるなら格安でなければ損をするという風潮があり、良い値段で処分することは困難です。
これもあって、第三者売却するより、共有名義のままアパート経営をする相続人が多いという状態です。

共有名義のアパート経営と処分―儲け・責任

ところで、アパート経営を共有名義で行う場合、儲けの部分はみな自分の権利を主張します。
しかし、集金や入居者確保といった努力すべき所は誰もやりたがらず、アパート経営リスク=赤字補填は相続人同士で責任のなすりあいになります。
よって、共有名義のアパート経営を続けるなら、儲けの部分は均等ではなく、経営に直接タッチする者が半分、残りを何もしない相続人で分けるなど工夫が必要です。
アパート経営が共有名義のまま続くということは、その後、共有名義者の誰かが死亡し相続が起り、それが繰り返されると小さな古アパート一棟が、やたら多人数の共有名義人が連なり、アパート経営の収支がややこしくなることは覚悟しなければなりません。

持分競売処分

共有名義不動産を放置していたら、他の共有者の借金トラブルで共有持分が強制競売になり、第三者が共有持分を落札するという共有持分競売による共有持分処分の形もありえます。

競売による持分だけの処分について、「共有持分という、不動産所有権の数パーセントだけを落札して意味があるの?」と思われる人が多いようです。その通りで、たいがい関係者しか入札しないし、不動産持分の価値は完全不動産よりも低いですから、落札価格も低額です。

共有持分売買で対象不動産の権利(持分)を取得した人が、裁判所の競売流れの持分を落札し、100%の全持分による完全不動産にしてから売却するという共有持分処分の方法もあります。

判例結果のイラスト

共有持分を競売落札し残りの持分買取で不動産を所有

1,000万円の不動産の50%ぶんの共有持分の価値は、5百万円もありません。残りの50%の共有者が敵対するリスクを考えると、1,000万の不動産の50%の共有持分の価値は50万も査定して貰えればいいほうです。

共有持分で不動産を所有している者のなかで、その不動産を現に「占有」し利用している者以外にとっては、共有持分処分ができずに税金ぶん損し続ける始末の悪い資産です。

そんな価値のない共有持分を競売落札する理由としては、純粋にその不動産にこだわりがあって、残りの共有持分買取をして、その不動産を所有したい、つまり関係者ということになります。

共有者間処分

共有名義売却をすることには、金融処分的な資金繰りのための共有持分処分であることがあります。

金融的な共有持分処分のケースとは、他の共有者が持分分割協議のさなか、単独で自分のぶんだけ共有者間(相続人間)の第三者、もしくは共有とまったく無関係な第三者に共有名義を売却する場合がその1つです。

遺産分割協議が長いこと整わないと、資金繰りに苦しくなってきた者が自分の不動産持分を第三者、例えば共有持分買取会社などに売却する事もあります。

これは、あと数年、持っていたら協議が終了して共有不動産も現金になるのに、それより割り引かれた売却価格であっても、早く現金にして、資金を他に使用するという金融的・合理的な共有持分の処分方法です。

持分買取業者より共有名義人同士で代償金受取りで対処

こういう時、持分買取業者に売却して共有持分の処分・整理をするのもクールで後腐れもなく良いのですが、代償金をもらう形で、同じ共有名義人の誰かに持分売却して処分できれば、共有持分が外部に流れて共有状態が混乱するのを防げます。

複数の共有名義人の間で遺産分割が不調でも個々人の関係が悪くないなら、持分割合が自分より多い共有者に自己のぶんだけ共有持分売却をおこなう形の共有持分処置をして、相続紛争から離脱するのが妥当です。

(本文、終了)

★☆★東京~神奈川で物件を探しています。★☆★

gold

※追記:リフォームモニターは終了しました。※

リフォームのご質問・ご相談は、facebookのメッセージから受け付けます。 急ぎで作ったメッセージやりとり専用ページです。→【リフォームQ|facebook】 物件売却希望の東京~神奈川以外のかたは、今後は facebook リフォームQ へお願いします。 (2017/01/24)