共有名義売却→共有持分譲渡を受け不動産登記を単独所有の名義で売却

共有名義売却(共有名義不動産の売却)には、共有名義人・全員の承諾が必要です。売却に同意しない者もいます。そうならない様、1人にまとめて共有持分譲渡し単独名義にすることが重要です。

共有名義売却

共有名義不動産の売却には、共有名義人・全員の承諾が必要です。自分の分だけの共有持分売却は、自分の権利分に限り自由に売却できます。

しかし、共有名義の不動産自体の売却は全員が売却に同意しないとできません。

共有名義売却(共有名義不動産の売却)は、主に相続協議の遺産分配の際、財産の中で一番金額の張る不動産の処分案として検討されます。

共有名義人のあいだで共有名義売買(売却⇔買取)するにはいく通りかの方法があります。

現状有姿説明の写真。

共有名義から個人単独名義にして売却

一番、共有名義の不動産を高く売却するには、1人が他の共有名義人から共有持分譲渡を受け、個人単独名義にして売買することです。

共有名義人が2人(A・B)だけの場合。Aが自分の共有名義ぶんの共有持分権をBに売却すると、不動産は共有名義からBの個人名義になります。

離婚する夫婦が共有名義を解消する時に例えると、Aが離婚して出て行く〈妻〉、Bは不動産を自分個人名義にし、妻に名義分の現金を支払う〈夫〉といったところです。

(これ↑は、抵当権や住宅ローン返済、共有名義でなくなることへの銀行の許可など現実問題を考慮しない単純化した話です。)

共有名義売却によって、「夫婦共有財産」状態が解消され、妻は現金、夫は単独名義の不動産を取得できます。

参考記事:全ての財産を1人に相続させるには|りそな銀行

共有名義売却と単独名義売却の「売却代金」

共有名義人が3人でも一緒です。

実家を相続した3人のうち2人が、実家に住んでいる1人に自分の相続共有持分を売却すると、実家は住んでる1人の単独名義になります。

3人の共有名義のままだと実家売却にも全員の合意が必要ですが、個人名義になってしまえば居住者が好きにできます。

共有名義のまま売却するのも、単独所有にして売却するのも、1戸の不動産として売却する点では一緒です。

しかし遺産分割の一環としての現金分割として共有名義で売却しようとすると、売り急いで売却代金が安くなることがあります。

それより、資金力のある1人に他の共有名義を売却し、単独所有者となった1人がじっくり売却した方が、高値売却できる機会が多くなります。

収益物件なら共有名義のまま売却でもOK

固定資産税支払いや確定申告の時期も考え、共有名義売却は計画的に済ませ、共有名義解消・解除をする方が良いです。贈与とみなされ贈与税を課されないように注意が必要です。

同じ共有名義売却でも、土地(都内の更地)であれば青空駐車場にして、賃料を得ながらノンビリとその共有名義土地の売却チャンスを待てます。

また、共有名義でマンションやアパートを1棟まるごと相続した場合も、賃料収入があるぶん急がずに、共有名義物件の売却をすることが可能です。

分譲マンションの区分所有する一室だけだと、一戸建て住宅同様に「賃料収益化が困難」なので、共有名義から単独名義にして売却する方がいいでしょう。

参考記事:贈与税|国税庁

共有持分譲渡

東京都内の駅前賃貸マンションやオフィスビルを相続するケースでは、共有持分譲渡は保留し共有名義のまま〈不動産賃貸収入〉を持分割合に応じてもらい続ける事が多いです。

都内の駅前賃料は高く、家賃収入を複数の共有名義人で分配しても儲けになります。

新宿駅周辺のビル群

都内主要駅の周辺のオフィスビルの謄本をあげると1つのビルに共有名義人が数十人も名を連ねていることまであります。

収益物件は共有名義の状態に価値があるので、共有持分譲渡はほぼ行われないと考えられます。

黙っていても賃料という不労所得の入ってくる共有名義の物件で共有持分譲渡が行われるとしたら、それは融資の担保流れの時くらいです。

1人に共有持分譲渡し、まとめ単独名義

土地の共有名義には高い価値があります。

一戸建て住宅に住めるのは、1世帯(完全分離型二世帯住宅だとしても2世帯)がフツーです。

複数人で相続したら占有している1世帯が他の共有名義人に代償金を支払って、共有名義の譲渡を受け、共有名義から外れてもらうことになります。

戸建て住宅は不動産活用としても選択肢がないから、相続人1人に共有持分譲渡して、単独名義にして相続を終了させる方がベターです。

対して、土地共有名義は価値が高いです。

土地が共有なら分筆して売却してもいいですが、共有状態のまま貸宅地や駐車場経営で賃料収入を得ることができます。

都内の相続人地主サン達は、共有名義のままパーキング企業に土地を賃貸して収益をあげています。

共有名義の土地譲渡=現金分割売却

賃料収入は不労所得かつ定期収入となり、魅力的な収益構造です。〈都内の駅前ビルの共有名義は誰も手放さない〉のと同様、土地共有名義は重要な財産です。

共有名義の土地の売買にも全員の承諾が必要です。

土地の共有名義で〈広い土地〉の場合、相続持分は均等でも売りやすい場所と売れない場所が1つの土地の中でありますから、分筆するさいは一苦労です。

よって、共有名義の土地の売買は1人に共有名義売却して単独名義にまとめるのではなく、現金分割のように名義人全員分を第三者に売却する方が取引がシンプルです。

共有名義売買

共有名義売買、つまり共有名義の土地や建物を売買する場合、共有名義人全員の承認が必要になります。共有名義人のうち1人でも共有名義売却に反対している場合、その共有名義土地建物の売買は不可能です。

ただし、不動産自体ではなく自分の共有名義の持つ「権利」自体の売買には他の共有名義人の承諾は不要です。共有名義売買は多くは共有者間で行われます。

複数の共有名義人のうち売却を承諾した一人とだけ会って秘密裏に共有名義売買手続きを完了させても、他の共有名義人に咎められる筋合いはありません。

また不動産共有名義の買取り業者との共有名義売買も他の共有者への報告は不要です。親族の共有名義人と売買するにも不動産業者との売買も、その共有名義売買価格は相当安くなります。

訳あり物件注意のイメージ写真。

共有名義売買が安値の理由=事件モノ

共有名義不動産の売買は〈不完全な不動産の売買〉であり、一般には「係争中の『事故物件・訳あり物件』状態の不動産」だからです。それさえ認識していれば売買による共有名義の解消は自由です。

全員一致で、共有不動産売却を決意したら、まず共有名義人全員の実印と印鑑証明が必要になります。

共有名義人全員が直筆で売買契約書にサインをし、売買契約時と売買代金決済時には共有名義人全員が立ち会うことが必須です。

中には欲を出すものもいて、「私は親の介護に貢献したから、遺言持分や共有名義割合と関係なく『寄与分』をプラスして!」と言いだしたり、売買代金について共有名義人同士でイザコザを起こしたりします。

こういったトラブルが不動産共有名義の売却では日常茶飯事だから、わずらわしくて、共有名義物件を扱う不動産業者が少ないのです。

参考記事:寄与分を定める処分調停|裁判所

共有名義売買の正価には100%が必要

共有名義の売却には全員の同意が必要です。例えば共有者20人のうち1人つまり5%が欠けただけで95%が売却不可能もしくは、その共有名義売却の価格には格安な値段しかつきません。

この共有者19人で、95%の共有割合を売却してもらっても、5%の共有割合を持つ〈1人の敵対者〉と交渉して5%分も売却して貰わなければ、買取った側はその不動産自体をどうこうできません。

よって、1億の共有名義物件の95%ぶんの共有名義売却価格は9,500万円ではありません。

5%の不動産持分を押えている者が、「その物件の占有者かつヤバイ人」ならば、95%の共有名義売却価格は5百万円でも高いといわれる可能性があります。

なぜなら、ヤバイ人がその物件を「占有」までしていたら、その人の5%に対し、1億払ってもさらに立ち退き料ウンヌンをゴネてくるかも知れないからです。

共有名義売却を成功させるには、1人に他の共有名義人の共有持分譲渡をし、単独名義にするか?現物売却でカタをつけるか?――共有名義人間の意見を集約できるリーダー的な名義人が必要です。

参考記事:共有物分割請求事件|裁判所

(本文、終了)

★☆★東京~神奈川で物件を探しています。★☆★

gold

※追記:リフォームモニターは終了しました。※

リフォームのご質問・ご相談は、facebookのメッセージから受け付けます。 急ぎで作ったメッセージやりとり専用ページです。→【リフォームQ|facebook】 物件売却希望の東京~神奈川以外のかたは、今後は facebook リフォームQ へお願いします。 (2017/01/24)