夫婦共有財産―住宅ローン収入合算・夫婦合算割合で夫婦共有財産を計算

夫婦共有財産

夫婦共有財産とは、夫もしくは妻の個人名義の物品以外の家財道具や車その他の動産から、自宅や別荘などの不動産すべてを意味します。

しかし、離婚夫婦の共有財産分割をする時の夫婦共有財産の意味は、「夫婦が婚姻中に築いた財産」だけに限定されます。

夫婦が結婚中に築いた財産の中でも、「専業主婦たる妻の内助の功も含めた夫婦協力で獲得した財産」が夫婦共有財産の対象です。

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夫婦共有財産とは(共有財産の意味)

マイホームは夫婦共有財産です。不動産が夫婦共有名義でなく夫名義で、住宅ローン返済も夫個人名義であっても夫婦共有財産になります。

夫婦共有財産とは、登記名義や支払い口座に関わらず、夫婦で築いた共有の財産を意味し、外形的な共有不動産を指すものではありません。

夫婦共有財産の例と反対語=特有財産

例えば、妻が親から借りた土地上に夫婦共有名義で家を建て、妻の親が死んだら、その土地上の建物は夫婦共有財産ですが、土地は単に妻個人の財産です。

土地は夫にとっては、妻との共有物件の土台になっている貸宅地で自分との夫婦共有財産にはなりません。土地を貸宅地(底地)としての「借地権」は夫婦共有です。

共有財産の対義語・反対語は、「特有財産」です。特有財産とは、民法762条1項に基づいた結婚前からの財産、結婚後に自分の個性・労力で得た財産を意味します。

住宅ローン夫婦合算

夫婦が頭金を分担し、収入合算して共働きで住宅ローンを借りる計画で、夫婦共有財産になるマイホームを購入する場合、自宅は共同名義とするのが原則です。

そして住宅ローン夫婦合算は、互いの年収割合など支払い可能額から計算し、住宅ローン夫婦割合の持分割合は登記持分にも反映させる必要があります。

住宅ローン収入合算なのに住宅ローン夫婦割合を無視して夫単独名義にすると、高額な物件では贈与税などに影響してくる事もあります。

借金(住宅ローン含む)も夫婦共有財産

借金も財産とは、「商売人にとっては多額の借金ができる信用こそ商売上の財産だ」、等といったビジネス上のフレーズですが、夫婦生活の借金は夫婦共有財産です。

ただし、借金のうち夫婦共有財産となるのは、日常家事債務に関わるショッピングローンやキャッシングです。夫の事業場の借金、妻のギャンブル狂の末の借金は夫婦共有財産とはなりません。

夫名義の住宅ローンも住宅ローン夫婦割合は0でも夫婦共有財産、妻名義の家計を助けるための借金も当然、夫婦共有財産に含まれます。

共有財産分割・共有財産処分時の住宅ローン夫婦合算

住宅ローンを含む日常家事債務を夫婦共有財産扱いする理由は、離婚の際の共有財産分割(財産分与・共有財産処分)の計算をする上で公平性を保つためです。

住宅ローン夫婦合算は外見上も夫婦で住宅ローンを夫婦で協力して支払っていますが、専業主婦も日常の家事や家計の切り盛りで夫の仕事を支えている事を評価されています。

これを鑑みると、日常債務は夫婦共有とし、それ以外を負の財産、損失として借金分マイナスする事で夫婦共有財産の収支を公平にしています。

住宅ローン収入合算

マイホーム購入時、夫の収入が少なくて希望金額が銀行や公庫から借入できない場合、もう一人の連帯債務者住宅ローン収入合算をして希望金額の審査基準にあう収入状況を作ります。

収入基準を満たせない時、住宅ローン収入合算をせず、単独名義で返済期間を延ばし、月々の返済額を減らす対策も可能です。

しかし、返済期間が延び金利負担が増えると将来の支払いが危険です。

また、変動金利型など金利水準が低い住宅ローンを収入合算して利用しても、恐らく史上最低でこれ以上下げようのない現在の金利では、将来必ず金利が上るはずで、これも将来の支払いにリスクを増やします。

住まいで悩む夫婦の写真

「連帯債務者」の条件は収入証明書を提出でき、70歳未満で住宅ローン共有名義の借入要件に合えば、配偶者でも父母や子(直系親族)でも、婚約者、内縁関係者でも大丈夫です。

婚約者や内縁関係者でも住宅ローン収入合算が可能だそうです。

ずいぶん条件緩和されているようですが、婚約破棄は離婚の数倍多いので、結婚せず別れて共有財産処分をするのも考えものであり、入籍を待ってゆっくり住宅購入する方が無難です。

共有登記【共有不動産による住宅ローン合算】

共有不動産にして住宅ローン収入合算しようと思っても、妻の収入が所得税納付義務のない範囲、年103万円以下で働き、公的な所得証明書が取れない場合、住宅ローン収入合算ができないので注意が必要です。

妻がOLさんとして働いていれば、問題なく共有登記が可能です。また共有名義にしておけば、それぞれ住宅ローン控除持分にあわせた控除がフラット35や財形住宅融資で受けられます。

民間住宅ローンでは、夫婦各自でローン契約し共有登記すれば大丈夫ですが、そうでなく「単に住宅ローン夫婦合算して妻は連帯保証人なだけ」だとローン控除が受けられません。

住宅ローン収入割合

住宅ローン収入割合を年収に合わせて決める時は、ボーナス月払いの金額も忘れないようにしないとダメです。預貯金を頭金に全てつぎ込む夫婦はいないと思いますが、預金の半分は残しておくのが賢明です。

頭金だけは親から援助して貰うのも手です。

住宅取得資金贈与の非課税枠は、現在、一般住宅で1,110万円、夫婦それぞれが親から贈与を受ければ2,220万円まで非課税です。

親からの贈与額も共有持分権の比率となる住宅ローン夫婦合算の計算に含める事が大切です。

住宅ローン収入割合・住宅ローン収入合算デメリット

住宅ローン収入割合・住宅ローン収入合算にはデメリットもあります。共有財産として夫婦で共有登記にしたのに、妻が連帯保証人として住宅ローン契約すると、妻が住宅ローン控除を受けられず、夫の不動産持分しか控除されません。

夫単独名義で借りても妻が連帯債務者になっていれば、2人の住宅ローン収入割合ぶんの控除が受けられます。

フラット35なら「連帯債務者」なので大丈夫です。契約名義が連帯債務者か連帯保証人かで大きくローン支払い額に差が出ます。

自分の家を見積もるイラスト

住宅ローン夫婦合算と共有名義

フラット35の共有名義契約に、「共有持分者は要同居」といった条件はありません。冒頭に記した通り、婚約者や内縁でもいいのだから、同居してなくてもいいのでしょう。

また、登記持分住宅ローン夫婦合算(住宅ローン収入割合)は関係ありません。

よって、どうしても購入したい物件であれば、頭金だけを出して貰うために親も共有名義に入れることが可能です。

登記持分に名義が出ても、これは贈与ではないので課税されませんし、どうせ相続する現金なら、今、共有持分に替えておいた方が将来の相続税評価を安くできます。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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