共有持分買取⇒一人っ子相続や不動産名義変更のデメリット

共有持分買取は、1に自分以外の相続持分者、2に専門の持分買取業者、3に親類や対象の相続物件に利害関係ができる可能性のある近隣者その他に交渉するのが適当です。

不動産持分買取は普通の不動産業者に相談しても拒絶されます。それは売主以外の共有持分相続人との厄介な売買トラブルに対峙するリスクが大きいからです。

共有持分買取を希望して当ページを訪れてくれた方は、文末の【持分買取のご相談】をご参照ください。

共有持分とは?(不動産持分の共有)

共有持分とは、遺産で1つしかないものを複数の相続人が共同で相続し所有管理する様なことを意味しています。

不動産で言えば、1筆の土地が故人の唯一の財産であれば、遺産分割協議で土地の処分が決るまでは、各相続人がその不動産持分の所有者です。

1つの不動産を相続持分に応じ「共有」している状態です。相続不動産は分割処分内容が決定するまでは、相続人の1人が勝手に売却することはできません。

しかし不動産自体は共有(=共同管理財産)で自分1人の判断で売買できなくても、自分の権利割合ぶんだけは共有持分売却が可能です。

共有持分(相続持分)の発生【共同相続】

共有持分は相続だけでなく、共同出資で不動産を購入した時や、車を共同所有するカーシェアリングの時に発生します。

共同出資や共同購入で生まれた共有持分は、共有者同士が共有・共用しあうことを望んだ結果であり、共有者同士が良好な関係です。

対して、相続によって自然発生する共有持分(相続持分)は、共有者間の関係が思わしくない事が多いです。

現金処分のイメージ写真。

相続人である共有者それぞれが、「棚ボタ財産は嬉しいが他人と遺産を共有したくない」と考えているからです。

相続持分は、遺産分割協議次第で、他人に買ってもらって現金化するか、自分が他者の持分を買取って遺産を個人名義に変えるか、が決められます。

一般的に共有持分の処分が遺産分割協議の争点です。この頁では、共有持分買取の事例から相続トラブルの回避法を紹介します。

遺産分割協議における不動産持分

相続~遺産分割協議において、現金や有価証券は子供(相続人)たちの間で相応に分配することができます。
また、例えば3つの別々の不動産を持ってて子供3人で1件づつ単独相続すれば共有持分を考える必要はありません。

遺産分割協議書 – 全国銀行協会

しかし相続財産が不動産1つだけ(一戸建て住宅1軒とか1筆の土地だけ)で相続人多数の場合、それを分配する不動産持分を考える必要がでてきます。

住宅売却は金額が大きいから混乱しないよう注意。

相続持分の不動産を共有持分登記

「即、任意売却してしまえ!」と相続人全員の意見が「換価分割」で合意していれば相続持分ウンヌンではなくその不動産自体を処分できます。

しかし故人の思い出でもある不動産を思い出と共に残すほうに気持ちがいき、土地や建物を共有名義に登記して共同管理したい相続人もいます。

遺産分割が完了する以前の不動産は〈共有〉の状態ですが、登記名義は故人のままです。

分割協議で「実家は共有で管理していこう」となると、共有持分登記で不動産登記簿に相続人らの名前が登録されます。

融資住宅等の任意売却:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

仲良し夫婦の不動産共有持分

また、仲いい夫婦が住宅を購入する時「何でも二人で半分コ」といって、購入した住宅の名義を夫妻共有名義にすることもあります。

これが夫婦不仲となり、〈離活〉・・・離婚に向けての利益清算に思考がはたらき始めると手間のかかる作業に変わります。

不動産購入の頭金から住宅ローン返済までしっかり50%づつならまだしも、実際には夫が負担してたのに名義を共有にしているとトラブルが大きくなります。

一人っ子相続(一人っ子の遺産相続対策)

一人っ子の相続予定者の贈与税を回避する「一人っ子遺産相続対策」として、親の資金で建築した住宅を親子共有名義に登記することもあります。

名義共有で自宅建築するイラスト。

最近は高齢化に伴い、認知症になってから人生の終末を迎えるまでが長いです。介護問題など考えても一人っ子である子供を実家に繋ぎとめる為にもメリットがあります。

しかし、気持ちの上でのメリットはあっても今時の中流家庭では「相続税対策自体が不要」な経済事情だったりして、一人っ子の相続対策も不要なことが多いです。

一人っ子の遺産相続対策が〝目に見えて〟功を奏すのは、かなりの資産家の場合です。

メリットを計算する写真

共有名義のメリット

共有名義のメリットは、住宅ローン返済の借入金額に応じて所得税が返ってくる「住宅ローン控除」を共有名義人が受けれることです。

また、実家売却するさいの3,000万円特別控除も、条件を満たせば共有名義人が特例対象者になります。

夫婦共有名義のメリットは、「夫婦の『合計収入』により住宅ローンの借入枠が拡大」して、高額物件も購入できるようになります。

住宅ローン減税制度の概要 : 財務省

共有名義のメリット、不動産持分変更

親から住宅購入資金の援助を受ける時に、相続時精算課税制度や住宅取得資金贈与の特例を活用すれば、一定額までの贈与を無税にできます。

しかし、住宅購入時の親からの援助分を親の不動産持分として、共有名義に親を加えることもできます。

その場合、贈与税の基礎控除額(110万円)分を自己資金分、それを超えた分について共有持分を計算すればよいでしょう。

これは夫が無職とかで資金が乏しく、妻の親が金持ちの時、不動産購入資金をほとんど用立ててあげた時に役立ちます。

不動産の持分割合のほとんどを妻の親名義にしておけば、まんがいちの〈娘(妻)の離活〉の時にメリットがあります。

亭主の金銭事情が変わったら、不動産持分変更などしてやればいいでしょう。これは、一人っ子の娘を持つ親の〈一人っ子の遺産相続対策〉の亜流の1つと言えます。

共有名義解消のため分譲マンション建築

土地相続人である共有者間で土地処分に対し協議すると、駐車場や借地契約など「貸宅地」としての活用、または売却益による分配という換金法が共有者からあがってきます。
対して、「分譲マンション建てて、その販売・売却益により共有名義解消につなげる方がメリットが大きい」という意見が出ることもあります。

この分譲販売マンションによる共有名義(相続)の解消方法は、裏で、相続に便乗した新築建築案件で儲けようとする業者が相続人の誰かを焚きつけている可能性があります。
ともあれ、共有名義解消のため分譲マンション開発をするとなると、その段取りは以下のようになります。
(建築行為自体に共有持分ウンヌンは関係ないので、建物が建ってからの共有登記の流れです)

まずは、共有持分者が共同で区分建物表題登記申請をします。
これは、その一棟の建物自体の表示と区分したマンション各階の各室の表示を「併記」し、敷地権およびその目的の土地の表示を記載するものです。

区分所有建物登記は、建物の保存登記とは別で、家屋台帳への登録申請に代わる建物の現況を明らかにするだけのものです。
そこで分譲マンションの登記においては、各室それぞれについて所有権保存登記をします。
販売時には買主のため所有権保存登記をすることになりますが、これが共有名義の時にはマンションの各室ごとに共有持分の配された保存登記をすることになります。

2人の共同名義であれば、全室に2人の共同名義で登記がなされ、分譲販売される部屋ごとに所有者名義が2人の共有から「買主の単独名義」に代わることになります。

ところで、マンションには「共有部分」ではなく「共用部分」というスペースがあります。
共用部分とは、廊下エレベータ他、区分所有者全員の共通利用・使用に提供される敷地部分です。

この共用部分については、区分所有権は成立しません。
よって、相続人らが共有名義で分譲マンションを建てても、その区分建物の登記には、「共用部分が共有名義である」といった記載はされないことになります。

共有持分についての特例が適用されない時

住宅取得資金にかかる贈与の特例は、特例内容や非課税枠が毎年変更されます。贈与を受ける年の内容をしっかりと確認することが必要です。

また、共有名義にした親が同居しないときには、その持分について各種の税金における居住用財産の特例などは適用できません。

権利紛争より物理的争いの方がマシ。

共有名義のデメリット

共有名義のデメリットは、1人で共有不動産売却を実現できないこと、共有者の承諾を得ずに不動産の売買も賃貸もできないことです。

アパートやマンションの共有名義を持っているなら、これは入居者からの賃料収入を持分割合に応じて貰えますから、入居率の高い物件なら〈お宝〉です。

ただし、この金を産むアパマンを資金繰りに使うには、売払うにも借金の担保にするのにも共有者の承諾がいるのです。

もちろん、冒頭(共有持分とは?)で紹介したように、自分の持ち分の分だけ担保に計算してもらって、融資を受けることもできます。

しかし、共有持分の担保融資で受けられる借金の額は少ないです。

当り前ですが、いざ、借金を踏み倒された時、共有者は連帯保証人ではないので代わりに支払わせる事は許されません。

査定価格0円

また、債権回収のために売却しようにも、他の共有名義人の承諾がないと売払えないのです。融資審査の担保価値評価は「O円」に近いです。

しかし、共有持分を持つ不動産を資金繰りのために〈なんとかしたい時!〉、唯一できるのはこの共有持分権の売却だけです。

不動産共有名義の住宅ローンのデメリット

共有名義により1人分より融資枠が広がり〈ワンランク上の不動産購入を目指せる〉ことは、共有名義のメリットです。

しかし、仲良し夫婦の時代が続けばいいものの、離活が始まってからは連帯債務の住宅ローン

と共に〈負の財産=共有名義のデメリット〉になります。

この「単独名義より住宅ローン枠が広がる」というメリットは、デメリットと表裏一体なのです。

離婚して、夫婦の収入を合算させた借入枠の住宅ローンの残債が残っていると、支払い能力や連帯保証について銀行が厳しくなります。

また、離婚後に夫が再婚し、その後、夫が死亡したりしたら、夫の再婚相手の女性と共有持分の処分で争うトラブルに発展します。

実家・自宅を相続トラブルの場にするデメリット

〈実家・自宅〉を、一人っ子が共有してるなら、親との不動産共有名義が相続の時の紛争にはなりません。

長男である自分と親との共有名義であるけど、それ以外に兄弟が複数いたりすると、親の死後、他の兄弟とのトラブルのタネになります。

相続財産がその家しかなかったら、他の兄弟に相続持ち分の現金支払いをしてやるために金策の対象にする必要がでてくるかもしれません。

親との共有名義は一人っ子相続以外、複数の兄弟で共有していると相続での遺産分割が複雑化しますので、おススメできません。

不動産共有名義変更

共有名義のデメリットを回避するには、離婚時(または相続時)に確実にどちらかの名義に名義変更しておくことに限ります。

権利を確保するなら口ゲンカより法律で。

住宅ローンの貸主である金融機関からしたら「借り換え」と同じような状態です。当然、新たな連帯保証人が必要になります。

共有持分を譲渡された方は、金融機関の信用状態のいい連帯保証人を探す手間が発生します。

しかし、連帯保証人探しが面倒だからとナアナアのまま放置すると、のちのちまでトラブルを引きずり続けることになるのです。

新連帯保証人を見つけて、不動産共有名義変更のためにキッチリと住宅ローンの借り換えを行なうことが、最重要なトラブル回避方法になります。

共有持分買取先が見つからない

離婚に応じた借り換えができなかったり、共有名義の相続人間が不仲などトラブルは多いものです。

共有名義の自己持分を売りに普通の任意売却スタイルの買取業者を訪ねても、買取業者は「権利関係が面倒で時間がかかる」という理由で不動産共有持分買取を拒みます。

買取業者が不動産共有持分買取を拒む理由

自己の持分を売りたいと相談にきてくれた人だけでなく、本当は他の相続人も〈現住者〉でなければ共有持分に未練はないはずです。

現に、共有持分を売却したいと相談にくる対象物件は「空き家」が多いです。

借金清算はバレる

ですが、買取依頼者以外の共有持分所有者にその持分を買い取りたいと打診すると大体ゴネます。

ほんとはその実家や共有不動産に思い入れはないくせに、買取価格を高く吊り上げようと思うのでしょう。

持分買取業者としては、自社の査定額を提示し、それ以上では買取る心算もないのですが、ごねる相続人が多いです。

共有名義の売買がメジャー化したため、買取依頼者以外の相続人などが「高く買取るのが当り前と思っていて交渉にならない」と多くの業者がいいます。

だから、専門の持分買取業者も不動産共有持分買取を敬遠し始めています。

持分買取のご相談

相続によって遺産不動産の共有持分を取得したけれど、相続人間による不動産共有名義変更の調整は難航することがあります。
もし、そのような状態で資金繰りがつかず困っていらっしゃったら、ご相談ください。現在、自社のシェアビジネスに転用する物件を探しています。

東京~神奈川の圏内で買取を行う予定であり、再建築不可の買取にまで対象を広げています。
共有持分であっても、ご事情を聴き、状況が買取可能と判断すれば、持分を購入させていただきます。

また、相続人間で「当面、売却予定はない」と取決めがあるのなら、空き家にしておく間、一定期間を定めて、【借り上げ】いたします。
下記地域が、第一希望エリアです。

(東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区。および東京市部の三鷹市・府中市・調布市・狛江市・多摩市・町田市。神奈川県横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市~湘南エリア)

東京~神奈川で売却を検討中の話があれば、ぜひ、一度お問い合わせください。

お問い合わせは、下部の【難物件、他、買取受付】と書かれた黄色い画像をクリックしてください。

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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