オーバーローンとは=住宅ローンと離婚、債務超過マンション・家の売却

オーバーローンとは?

オーバーローンとは、住宅ローンにおいて借入残債が担保である住宅の価値を上回っている債務超過状態を意味します。

オーバーローン状態は、貸主である金融機関にとっても、借主である債務者・オーバーローン住宅の所有者にとってもデメリットの多いものです。

住まいで悩む夫婦の写真

オーバーローン住宅=担保の意味なし

例えば抵当権者・債権者にとっても担保がオーバーローン住宅では、差押え、裁判所の競売にかけても、競売落札価格は市場で売却できた時の売買価格より割安になります。

市場価値2千万円の物件に3千万円の住宅ローン残債がある1千万円のオーバーローン状態だと、競売にかけたら市場価格より安くしか売れず、15百万円に満たないかも知れません。

競売にかけても「絶対に元金回収できない」のなら意味がなく、後は債務者の信用状況を頼みに住宅ローン遅滞に陥らないよう期待するだけです。

住宅ローンの貸主である金融機関にとってオーバーローン住宅は、担保価値が0円に等しい位「低い」貸付対象と言えます。

オーバーローン=売却資金繰り困難

借主、つまり住宅所有者にとってのオーバーローン住宅は、所有する土地建物もしくはその不動産持分の価値より、住宅ローン債務が超過している事故物件・訳あり物件ですから、一般市場では売却できません。

また、オーバーローン住宅を競売にかけて損をするのは、元金回収できない銀行や信金信組だけでなく、住宅を競売処分されて、なお借金を払わなければならない住宅所有者も同じ事です。

だから、オーバーローン住宅やその共有持分を所有している人は、売却して換金する事の困難な、資産価値の低い不動産を所有している事になります。

オーバーローン住宅

唯一、親子間任意売却(親子間売買住宅ローン)など、買主がオーバーローン住宅の住宅ローン債務を引受ける時だけが、オーバーローン住宅が売却可能なケースと言えます。

上記の例で言えば、価値2千万円の物件を3千万円で〈現金買取〉することで、3千万円の住宅ローン債務を肩代わりし、1千万円のオーバーローン分は損額を受け入れる事です。

これは、高額な不動産を購入したものの、失業等で債務支払いが困難になった息子の借金を、資金余裕のある父親が、生前贈与の心算で代払いするようなケースです。

オーバーローン住宅の共有持分が売却できる時とは、このように家族の借金整理の任意売却等に限られます。

これ以外、買う方が必ず損をするオーバーローン住宅やその共有持分の売却は成立しがたく、借主にとっても厄介な住宅ローン債務と言えます。

オーバーローン住宅の共有持分売却

住宅ローンを組んで、マイホームを共同購入するのは、結婚後の夫婦の最大の共同作業です。

この共同作業・共同所有も、「離婚住宅ローン」の状態になる頃には、財産分割協議の障害に変わります。

離活で面倒なのは、共有財産である不動産がオーバーローン住宅である時です。

共有持分売却して、早く離活と共有状態を終らせたいのに、オーバーローンになっている住宅ローンが持分売却を許さないわけです。

債務超過により売却してもなお借金が残るのがオーバーローン住宅です。
売主の借金を負担してあげてまで購入したくなるような物件はなかなかないので、基本、オーバーローン住宅は売れません。

夫婦共有財産の証し的登記と離婚

20数年前、〝DINKS〟の流行と共に、「不動産も夫だけの物ではない。共有持分権で夫婦対等に所有する」みたいな【夫婦共有名義】の風潮が生まれました。

DINKSとは、〈Dual Income No Kids/子供を作らない夫婦ダブルインカムのライフスタイル〉を意味しています。

二人が対等の収入を元に共同出資で家を買う、そして共有持分で権利もフィフティフィフティという持ち家スタイルです。

Dinks – wikipedia

共有持分登記にしなくても、離婚する時は〈夫婦の財産は50%づつの民法原則〉によって妻は半分もらえますが、この時期からステータスとしての〈共有登記=女性の自立〉が定着した感があります。

住宅ローン・オーバーローン

夫婦共有財産の実践として、不動産の夫婦共同所有・共同名義が増えています。任意売却物件で流れてくる案件にも共有持分の売却が非常に多いです。

マンションや一戸建て住宅の所有権を夫婦で〈1/2〉の共有持分にしているケース。

住宅ローン契約も夫の借入契約に妻が連帯保証人になっている従来のスタイル以外に、夫婦それぞれ住宅ローン返済するケース。

これらは、銀行など金融機関が住宅ローン貸付枠を拡げ、1人単独より多く融資したいから2名分の住宅ローン融資枠を確保する住宅ローンのオーバーローン契約です。

なぜ住宅ローンの申し込みで夫婦の収入を合算するかといえば、それによって、より多くのお金を借りることができるためです。

武蔵野銀行のローン相談ページ(夫婦で借りる住宅ローン)より

ダブル貸付でより高額な物件を購入できるようになりますが、離婚しても所有権の持分割合や住宅ローン債務、連帯保証人の義務が「支払いきれないオーバーローン金額での借入れ」がたたって、解消されないのでトラブルになりやすいです。

オーバーローン住宅は債務超過で売却困難

共有不動産の多くは、査定価格以上のオーバーローン借入で物件価値に債務が超過していて「無価値な物件」です。

2名分の融資枠を使って支払い可能額以上の借入になる不動産物件を購入しているから、住宅ローンの残債がなかなか減らないのです。

(夫婦の)収入を合算して申込みできますか。|フラット35の住宅相談ページより

不動産の価値が住宅ローンの残債を上回っていれば財産分与ができます。

不動産を任意売却すれば、住宅ローンを清算してもオツリがきて、それを夫婦で折半すればいいだけだからです。

しかし、ほとんどの離婚夫婦が売却する物件は、不動産価値よりも住宅ローン残債が大幅に上回ったオーバーローン物件です。

住宅オーバーローン

例えば、3千万円で購入した夫婦共有持分の不動産が、売却すれば1千万円くらいで売れる場合。

住宅ローン残債が8百万円なら、〔住宅価値 > 住宅ローン〕であり、売却後には単純計算で2百万円の売却代金が残ります。

この2百万円を2人で百万円づつ分配すればいいのです。これを共有持分売却の〈持分価値〉に当てはめれば、妻の持ち分には単純に100万円の価値があります。

夫が自宅に住み続ける場合、夫は〔住宅ローンを清算しても2百万円の価値ある不動産〕を単独所有するため、妻に百万円支払って共有持分買取を実施し、共有を解消すれば終わりです。

住宅ローン残債【住宅ローン持分負担】

〔共有物件の価値 > 住宅ローン〕のケースで、夫が家に残って住宅ローンを支払っていく場合、妻は慌てて共有持分を売却し共有名義を解消する手続きをしなくても大丈夫です。

共有物件の価値が住宅ローン残債よりも大きいのだから、もし夫が住宅ローンを踏み倒しても、半年もすれば競売になります。

ローン残債より共有物件の価値が高いから競売で売れればオツリがくると単純計算できます。

また、高金利のノンバンクならまだしもゼロ金利に近い日本の銀行の金利だから短期で住宅価値を負債が上回るわけがありません。

不動産オーバーローン

オーバーローンでない共有不動産の場合、別れた妻に住宅ローンの借金がいきなり襲い掛かってくる心配はありません。

しかし、オーバーローンの共有不動産持分の売却は、〈心配する警戒心〉が必要です。

例えば、上記のように3千万円で購入したマンションや戸建て住宅が、今、1千万円でなら売れるという状態。これで住宅ローン残債が8百万円なら問題ないのは解説したとおりです。

でも、ほとんどの離婚夫婦の共有不動産は、

1千万円で売却可能な不動産に2千万円の住宅ローン残債がついてくる

【1千万円のオーバーローン=〔住宅価値 < 住宅ローン〕】

という状態です。

現代の離婚に付帯する住宅ローン共有名義のトラブルは、99%こんな状況でしょう。

見積書を読む写真

別れてもオーバーローンに妻は追われ続けなければなりません。

オーバーローン住宅価値 ≦ 住宅ローン債務

1千万円で売却可能な不動産に2千万円の住宅ローン残債がついてくること、つまり

【1千万円のオーバーローン=〔住宅価値 < 住宅ローン〕】は、

裁判所の競売で卒なく物件が売れても1千万円の借金の支払い義務が残ってる!

という状態です。住む家は売られて取られ、なお、1千万円の支払い債務が追跡してくる状態。

オーバーローン住宅の持分名義変更

オーバーローン住宅でも共有持分の売却可能な場合もあります。しかしオーバーローン住宅の共有持分買取は多くの任売業者がお断りしています。理由は以下のとおりです。

買取するのは共有物件の〈共有持分〉です。こちらが半分の共有持分を買い取りしても、残る持ち分は〈見ず知らずの中年男〉が持っています。

その〈見ず知らずの中年男〉は、対象の不動産に住み着いて占有しているわけで、首根っこつかんで放り出したらこちらが逮捕されてしまいます。

さらに、上記の例なら2千万円の借金を取り立てるため、銀行が差し押さえ・競売の手続きをいつしてくるか予想もできない・・・。

奥さんに「タダでもいいから私の共有持分をアナタに名義変更して」とせがまれても断りがちです。

2千万の競売に〈見ず知らずの中年男〉と一緒に戦々恐々し、物件が落札されても、残りの1千万円の借金を中年男と共に背負う恐怖。

買取どころか、タダでもけっこう、いりません・・・という案件です。

唯一、オーバーローンでも【高付加価値の所在地】によって持分買取できる場合もありますが、一般的な共有名義売却は、ほぼ不成立に終ります。

こうなると、借金過多の共有不動産持分を抱えた奥さんに救いはなさそうです。

宣伝広告で、【住宅ローンの共有負債も解消!】みたいな広告を見かけますが、これは結局

〈債務整理とか自己破産手続きで儲ける弁護士事務所〉

の宣伝です。

オーバーローン住宅のデメリット

共有持分所有にしておくと、オーバーローン住宅では沢山のデメリットが待ち受けています。

先にも述べたように、共有持分で所有し・共同名義にしているからには、夫婦共有財産の解消・分割が難しいことを覚悟しなければなりません。

正攻法で共有持ち分の負担から逃れられる手はありません。

物件によっては買い取れる場合があるとはいえ、住宅ローンの残債の額とか物件の場所とか取引条件は厳しくなると思われます。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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