既存不適格物件―建築基準法の遡及緩和適用には既存不適格調書を添付

既存不適格物件とは、法改正・都市計画変更で現法律に不適格になった建築物を意味します。増改築のさい、遡及緩和適用を受けるには、確認申請書に「既存不適格調書」を添付します。

既存不適格物件

既存不適格物件とは、建築時適法だった建築物が法改正や都市計画の変更で、現行の法律に不適格になった状態を意味します。

建て替え、リノベの写真

建築:既存不適格建築物の増築等について – 国土交通省

既存不適格物件は、現に法律違反でも直ちに違法処分になりません。既存不適格物件が違法処分を受けない理由は、建築基準法では〔着工時の法律に適合〕が原則で、改正後違法状態になった建物には寛容だからです。

法の不遡及と既存不適格の意味

既存不適格とは、〔改正された部分の《規定》は既存建物に《適用されない》=不適格〕という意味です。

最初から建築基準法などに違反して建てられた〈違法建築物〉や〈欠陥住宅〉とは異なります。

ただし今後、既存不適格物件の増築・改築や建て替えを行う際は法令に基づき建築確認が必要になります。

今までは既存不適格の状態を〈法の不遡及〉で許したけど、新たに手を加える費用があるなら、法律に適合させる資金あるだろ?という解釈です。

既存遡及

既存遡及とは「法の不遡及の例外」として、適法だったが法改正で既存不適格になった建築物に対し、安全と近隣の損害防止のため、最低限の設備・仕様については法律を遡及適用させるという意味です。

既存不適格建築物に対する 遡及適用の緩和について〕(PDFファイル)

法の不遡及とは、既に建っていた住宅が建築基準法や消防法・都市計画法などの法律改正によって既存不適格になった場合、施工時には合法的に許可を得ていたことを重んじ、違法扱いしないという意味です。

法律は遡及しないという法の不遡及原則に対し、「法律改正は国民の安全と公共の福祉のため必要性があって改正されるのだから、これだけは法律に従え」という譲れない部分のみ既存遡及されます。

遡及適用(既存遡及)の緩和

法律は原則不遡及であるのに、既存遡及されるとしたら、イキナリでは資金のあてもなく困りますから、遡及適用する場合は猶予期間をおいてくれるなど緩和規定があります。

既存不適格の増築にも2005年に国交省が統一基準をつくり、既存遡及の緩和策が執られました。既存不適格物件となっている建物の2分の1以下の面積ならば新耐震基準にもとづき耐震診断し耐震補強の上、増築可能になりました。

建築基準法20条4号に該当する既存不適格の木造住宅も、構造計算に変わる既存遡及の緩和策があり、20分の1以下かつ50平米以下なら既存部分の危険性を増大させない条件でなら増築可能です。

既存不適格調書

既存不適格物件が法の不遡及をお目こぼしする規定、既存遡及緩和を受けるには、確認申請書に既存不適格調書を添付します。

既存不適格調書には、〈既存建築物の基準時と状況の明示〉をし、条件適合を証明する図書を添付します。

調書への記載事項は、

  1. 現行調査書
  2. 平面図・配置図
  3. 増改築の時期
  4. 検査済証・建築確認台帳記載証明書
  5. 基準以前の建築規定適合を示す図書

などです。

既存不適格調書(構造関係)書式サンプル – 横浜市

既存不適格の増築&リフォーム

テレビ番組の大改造劇的ビフォーアフターでは、たびたび既存不適格物件である老朽家屋の大規模リフォームがロケされてます。

ビフォーアフターで取り上げられるのは、むかし親御さんが建築した、当時は合法建築物だった現在・既存不適格物件の御宅です。

見どころは、既存不適格物件でかつセットバックさえできないホントの再建築不可物件をリフォームの専門家が知識を駆使して、住みやすい狭小住宅間取りに大規模リフォームするところです。

ビフォーアフターでは〈ビフォー・アフター〉という番組コンセプトから「建て替え」はしません。リフォームで躯体以外を上手く修繕・改修工事して「新築そっくりさん」に仕上げます。

ビフォーアフターは報道ではなくリフォームの企画番組ですから〈違法建築物〉は映しません。

リフォームの写真。

テレビに違法建築物が映るのは、違法増築と所有権移転をミックスさせた競売妨害屋が逮捕される時と、増改築を繰り返し防火基準を満たさなくなった建物を地元の行政が取り締まる時くらいです。

違法建物と既存不適格物件とは違います。建築当時は建築許可の下りた既存不適格物件と、建築当初から故意に建築基準法に違反して建築・増改築された建物とは根本的に別物です。

既存不適格物件は、増築時に現行法律に適合させる必要がありますが、全て法律に適合させることは不可能に近いため、許可に緩和基準が設けられています。

既存不適格の増築時に緩和基準とされている例は、耐震基準において現行法で違法建物の場合、床面積の半分以上の改修工事は構造計算に基づいた本格的な耐震改修が必要だが半分以下なら耐震補強でも良い、等です。

既存不適格建築物等の増築等に関する日影許可基準イメージ図

既存不適格リフォーム増築の緩和

既存不適格建築物を増築・改築する際、容積率・建蔽率・高さ制限に関することについては建築基準法その他の法令遵守が要求されます。

これは既存不適格物件が違反状態ながらも費用をかけて既存遡及させるまでもない建築物ではあるが、増築するほど兼ねに余裕があるのなら工事のついでに違反部分を改善しろ、という主旨に基づいています。

しかし、既存不適格をリフォーム時に必ず改良しなければならないと、増築工事自体の予算・心理的なハードルが上って、リフォームニーズが抑制されてしまう懸念もあります。

そこで、既存不適格リフォーム(増築・改築含む)に対し、採光・換気・シックハウス等の対策が必要な居室があっても、それ以外の居室を改修する際、同時に改修しなければならない、という規制は緩和されました。

既存不適合接道

再建築不可物件とは、都市計画法や建築基準法に反する現状であるため、建て替えや一定規模以上の増築リフォームが、規制されている土地建物を意味します。

既存不適格増築物件や接道義務例外の宅地、不適合接道、未接道・無道路地の袋地、間口幅が基準に満たなくなった旗竿地間取りに建つ家が、再建築不可です。

中古の一戸建て住宅やアパートの既存不適格物件を、不動産屋が売却する広告を打つさいは、再建築不可物件とか既存不適格・不適合と表示しなければなりません。

これは不動産を購入する消費者を保護する〔不動産の表示に関する公正競争規約施行規則〕に基づきます。仲介手続きの時も重要事項説明として再建築不可を明示しなければなりません。

不動産の表示に関する公正競争規約施行規則

不適合接道による再建築不可(既存不適合)は、密集市街地に少しでも空き地があれば宅地として使ってしまおうという人口密集地域の土地活用から産まれます。

よって、既存不適格物件のある地域は関東が多く中でも東京都内が9割以上と言われています。

既存不適合接道地、東京・神奈川

東京都内23区は特別区であり、都市化・近代化を目的として全て市街化地域です。

日本中で地域の全てが市街化地域なのは東京都内だけです。

そんな、大都会で住宅密集地の住宅と住宅の間の空き地を更に開拓するので、既存不適合接道地のほとんどは不整形地・変形地です。旗竿地・旗地と呼ばれる接道状況の旗型の土地は不整形地の典型です。

神奈川にある不適合接道・既存不適格物件

神奈川県内にも建て替え不可能な既存不適格物件はあり、ほぼ横浜市・川崎市の繁華街と住宅密集地が隣接している地域にあります。

商業や風俗が乱立している横浜市関内~南区小金町や川崎市堀の内周辺の住宅地域には、戦後に当時の法律に即して建てられ、現在では建築基準法に触れる既存不適格な再建築不可物件があります。

具体的な調査例では、接道義務を果たせない住宅は、およそ横浜市3万5,100戸・川崎市1万6,400戸。幅員2メートル未満の道路づけ(旗ざお地・敷き延地)住宅は、横浜市6万6,900戸、川崎市2万8,000戸だそうです。

既存不適合接道地のデメリットや相続、売却

建築基準法43条により、横浜・川崎の上記の数万件の住宅は、セットバック対策を採らないと将来において建替え不可能です。

建て替え不可住宅と分って買取った人はともかく、相続によって手に入れ、建替えができない・売却が困難と知って、悩んでいる横浜・川崎市民は数万人います。

住宅密集地や裏路地奥の袋地・袋小路に所在し通風が悪いため築古の木造住宅街になっていて、延焼や避難路確保困難といった、防災上の問題も出てきます。

相続しても、自ら住みたいと考えるような物件が少ないため、相続後に空き家化し、老朽化が進むことで周辺住宅の中古価格や土地価格に悪影響を与えてしまうこともあります。

これら既存不適格物件のデメリットは、売却が困難である、売れても格安な売値、被災し建物倒壊したら減築しないと建て替えできない、担保価値が低く、住宅ローンが組みにくい、等々あります。

住宅ローンが組みにくいということは、中古の不可住宅を買う側も、現金買取しかできず、一般のサラリーマンの人には手が出しにくい不動産といえます。

既存不適格増築緩和とリフォーム

空き家となる既存不適格物件も、固定資産税だけはしっかり払わなければなりません。

そこを狙い、有効活用をうたい文句にリノベーションを勧誘してくるリフォーム業者のセールストークには、「新築並みに見えるよう大規模リフォームして賃貸すれば、貸家の賃料は『近隣と同じ』程度の収益をあげれます」というネタが多いです。

最近は既存不適格物件に関し増築の緩和などの行政施策が検討されていますので、減築ナシでも建て替えが許可される可能性もあります。

しかし、賃貸マンションでさえ空き家化が目立つ昨今で、一戸建て住宅を「賃料が近所のマンションと同じなのに借りる」人を、リフォーム業者が見つけてくれるハズはありません。

apart-door

大規模リフォーム(スケルトンリフォーム)したまま、借り手がつかない状態というのは、正直、悲惨です。

しかし、リフォーム費用を回収しようと賃料を事故物件・訳あり物件並みに安くして、筋の悪い客に借家権で弄ばれるのはもっと悲惨です。

現状有姿で貸したりDIY賃貸で割安に貸家するならともかく、スケルトンリフォーム費用をかけてまで賃貸しするほど一戸建て賃貸市場はニーズがありません。

既存不適格物件の有効活用法は、〔隣地の人に売却すること〕です。自己所有地に愛着ある人は敷地を拡大したいと考えている可能性があるからです。

また、共同生活に気兼ねしない最近の若者の傾向からすると、【山手線沿線だけ】は、〈シェアハウス〉として活用するなら、大規模リフォームの「投資」も良い利回りを生むかもしれません。

シェアハウスの法律と経営―シェアハウストラブル&デメリット

既存不適格物件売却でお悩みの方ご相談下さい

既存不適格物件を所有され、売却処分でお困りの方ご相談下さい。
現在、自社でシェアビジネスに転用するため、東京都内23区、東京市部、神奈川県の横浜市・川崎市に隣接する市町に限り、既存不適格や違法建築物であっても売主様に納得いただけるような適正価格で買取させて頂きます。
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一般の不動産買取業者さんだと、既存不適格や違法建築物は敬遠されるか、かなり格安な買取価格になってしまいます。自社利用するため、売主様のご意向を重視した取引が出来ると思います。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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