みなし道路=建築基準法42条2項道路/土地セットバック要の意味

みなし道路とは?

みなし道路とは、道幅が4m未満で建築基準法42条1項の規定する道路の対象外であるが、建築基準法施行時にすでに住宅地であって、市町村長から指定を受けた場合に限り、建築基準法42条2項の規定により、道路だとみなされた道の事を意味します。

みなし道路は、43条の「建築基準法上の道路」ではない道路を、42条2項の規定で法律に則った道路とみなすように格上げされる事から、建築基準法の条項の名称を取って「2項道路」や「42条2項道路」と呼ばれるもありますが、2項道路とみなし道路の意味は同一です。

みなし道路・2項道路に接道した敷地に建つ住宅については、再建築のさい道路中心線から2m以内の敷地を建蔽率容積率に換算できないという制限があるので注意が必要です。

物を建てる際には、原則幅4メートル以上の道路に接していなければなりません。そのなかで、建築基準法第42条第2項の規定による道路は、原則として道路の中心線から2メートルを道路境界線とするよう定めています。

みなし道路整備の流れ|八王子市

建築基準法42条2項道路、みなし道路

みなし道路は、東京都内や神奈川県横浜市や川崎市の住宅密集地、築古物件が密接した地域には普通に存在しています。区域がほぼ密集市街地である東京都内23区は、みなし道路のない区はありません。

東京都の密集した町並み

都県境で比較的道路幅の広い足立区や北区・板橋区も住宅過密地帯であり、超高層ビルばかりの中央区・千代田区にも旧市街が残り、みなし道路がある細々した細路地や袋小路が点在しています。

一昔前に建築された老朽化住宅の多いみなし道路のあるエリアは、現代では密集市街地整備法や建築基準法により、厳格に整備が進んでいます。

42条2項道路・みなし道路と見做されるための要件は、〔基準日にその道に接道義務を果たした敷地に建物が建ち特定行政庁の指定を受けている〕ことです。

基準日とは、建築基準法の施行日に都市計画区域の指定を受けていた区域は〈1950年11月23日〉、それ以外は都市計画区域の指定日が基準日を意味します。

特定行政庁の指定とは、特別区(23区)である東京都内は区役所、東京市部は市役所、その他の道府県は市町村役場の指定です。

みなし道路=建築基準法42条2項道路

建築基準法のみなし道路・42条2項道路のあるエリアは、狭い道路の周囲を切り刻むように分譲され、旗竿地など変形地の上に狭小住宅などを建てることで住宅街が形成されました。

そういうエリアは、権利関係が入り組み既存不適格物件となっている建物が多く存在しています。

1.建築基準法第42条の規定による道路 2.道路の調査Q&A 各課窓口にある「指定道路図」で建築基準法の道路の扱いを閲覧することができます。
この条例は、安全で安心して暮らすことができる良好な道路空間を創出するため、市と市民及び建築主等とが協働して建築基準法第42条第2項のみなし道路等を整備することにより、通行及び防災上等の支障のない安全で快適な災害に強いまちづくりに資することを目的とする。
みなし道路は、2項道路とも呼ばれ、建築基準法第42条第2項に示された道路のことをいう。

セットバック 意味

セットバックとは、「建築基準法42条2項道路=みなし道路」にしか接道していない敷地上の建物を建て替えるさいに、道路中心点から測って2mの距離以内(道路中心寄り)の敷地は、道路として提供する事を意味します。

セットバックの意味は、敷地を道路として提供し、実際の宅地部分を道路から後退させ遠ざける事を英語で「セットバックさせる(後退して設定する)」というため、それを建築用語として使っています。

道路中心線から2m後退して、建て替え時の建蔽率・容積率に道路として使う敷地部分の面積を含めない事で、みなし道路において建築基準法どおりの道幅を実現できる所に土地のセットバックの意味があります。

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 建築基準法セットバックとみなし道路私道

法律の定める幅員4m以上の公道に2m以上接すべし、という建築基準法43条の基準を果たせない敷地に建つ建物はそのままだと再建築不可物件として建て替えや増改築が制限されます。

建築基準法第43条第1項
建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。次条第1項を除き、以下同じ。)に2メートル以上接しなければならない。

東京都都市整備局

私有地を私道としてセットバックした上で、特定行政庁・市区役所の指定により建築基準法上の道路と接道したとみなして貰うことで再建築可能、増改築も許可が出ます。

細かく言うと、その接道した元々の道+私道(私有地の道)全部をみなし道路と呼ぶのではありません。もともとの道は〈既存道路〉といい、セットバックした後退部分の私有地・私道を指して「みなし道路」といいます。

みなし道路とみなされる私道部分は、道路中心線より2メートル敷地側に向かう距離です。このみなし道路エリアには塀も生垣も築造することは許されません。

みなし道路と私道―土地セットバックの後

セットバックした私有地・私道部分は、道路管理者である市区役所、町村役場に所有権を寄付するか所有権は維持しても使用権を放棄する仕様承諾をしないと、42条2項道路・みなし道路になりません。

私有地・私道部分に塀などを建設することは、42条2項道路・みなし道路として公衆のものとなった道を私物化するようなもので許されません。自分の土地であっても公衆道路に私有物を築くのと一緒の違法行為になります。

みなし道路部分には、塀だけでなく家の庇が架かったり、玄関の戸が開閉時に突き出すことも認められません。

そして所有権を持ったままでも、私道負担として敷地面積には参入できなくなります。

みなし道路の土地セットバックは位置指定道路(道路位置指定)にも似ています。みなし道路をセットバックする事で接道敷地の建物を再建築可能にする点で共通しています。

位置指定道路とは、建物を建てる敷地に必要な接道のために個人の土地を道路(私道)として幅員4メートル以上に整備し、道路として市区村町役所に認可してもらう道。

建築基準法第42条第1項5号

42条2項道路セットバックと建築基準法

42条2項道路として指定を受けず土地をセットバックせず、昔のままの道に敷接してたっている再建築不可物件を「既存不適格物件」と呼ぶのは、建築基準法3条2項にしたがい違法建築物と区別するからです。

建築当初適法だったのが、都市計画区域の指定で現行法規に不適格になっただけなので、〈法律遡及適用の緩和規定〉により違法とはみなされないのです。

ただし、建て替えや増改築の際は、現行の法律に従わないといけないので、42条2項道路にするためのセットバックとか、建て替え費用以外の諸経費を予算計上しないといけません。

セットバック要(SB要)

中古の一戸建て物件を将来建て替えする予定で競売で落札したり、任意売却案件を買取ったり、とにかく格安に取得しようとする人が多くいます。

そうした時、住宅の全面道路がみなし道路やセットバックが必要な道であると建て替えの時に自分の土地をセットバックしなければならず、その分、建蔽率・容積率ともに狭くなります。

東京都内にはみなし道路に指定されていない再建築不可物件が溢れていますが、それを販売するための不親切な不動産広告には「セットバック要SB要)」と小さくしかデメリット表示が書かれていません。

自分が住む古アパートに、近所の超激安物件の広告チラシが投函され、極小の文字で書かれた「セットバック必要」を見落として、コツコツ貯めた貯金ギリギリで再建築不可物件を買ってしまった人もいます。

みなし道路の必要性を小さく表示する悪徳不動産屋は、「再建築時にセットバック要である」を小声でしかいいません。

貯金ギリギリでセットバックリフォーム費用も建て替え費用もない購入者は老朽化した物件に住み続けることになります。

みなし道路のセットバックと〈みなし道路の判例〉

狭隘道路を挟んだ向かいの家が既にセットバックしていると見た目のセットバック位置とは異なったり、老朽住宅街では地域一帯の建築確認申請の疎明が必要になり詳細な調査が必要です。

前面道路がみなし道路にすることの必要な、狭小住宅の寄せ集まった密集市街地では、そこで特売されている中古の土地建物が格安で売却されていても、のちの再建築手続きが面倒です。

みなし道路の判例というモノもあります。

こちらの〔不動産適正取引推進機構のレポートによるみなし道路の判例解説〕では、近隣住民トラブルのうちみなし道路の最高裁判例を解説しています。

しかし法律的な解説なので読んでも「・・・何が書いてあるの?」と思うでしょう。要約するとこんな感じです。

判例結果のイラスト

みなし道路の判例

みなし道路の判例を要約すると以下のようになります。

【原告】みなし道路を共同で利用する隣人がみなし道路上に勝手にブロック塀を建てた。隣人だけズルをして得してる。これは、通行の自由権を侵害するモノだから裁判所に撤去命令を求める。

――地裁・高裁ともに原告が敗訴―

【最高裁】ブロック塀の内側は元は隣人の敷地であるみなし道路で、公的な道路じゃない『私有地』だ。

私有地だからブロック塀がなくても〈原告〉が通行できたわけじゃない、権利侵害に当らない。

ブロック塀はそのままでいい!

というものです。

みなし道路・2項道路(土地セットバック要)の費用

みなし道路は、裁判になってもヘンテコ判決が出るし、近隣住民同士のつばぜりあいトラブルで相隣関係にひびは入るし、再建築不可物件の状態から脱出するには相当の費用がかかりそうだし、面倒くさい案件です。

ゆえにみなし道路・2項道路(土地セットバック要)の物件は、東京都内の一等地などでも割安に売却されています。

SOHOビジネスをしていて、現金は持ってて、交通アクセスのために東京23区内や横浜・川崎の住所地に自宅オフィスが欲しいが予算を抑えたい、安いなら事故物件、訳あり物件でもOK!という「自営業者」には、おすすめです。

一般のサラリーマンで住宅ローン返済を続けながら子供の代まですみ続けたいならばおススメしません。必ず建て替えが必要になり、その時の土地のセットバックリフォームや建物再築の費用は割高です。

ただし、超格安で買取れるならば、浮いた資金を将来の耐震補強も含めたスケルトンリフォーム費用に貯蓄するという考えもアリです。

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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