建築確認不要―建築確認申請不要の軽微な変更と地域・建築協定

建築確認不要なケース、建築確認 軽微な変更につき以下にまとめます。建築工事中に設計内容とは違う仕様に変更したい希望が生まれることがあります。
その変更内容は、原則、建築主事や指定確認検査機関の検査を受けなければなりません。

建築確認 不要

建て替えは、資金余裕があっての施工発注が多いです。途中から色々と新しい注文が出ることは業者も想定しています。建築確認不要な施行などに付き以下に記します。

建て替え、リノベの写真

業者と施主とは、変更に伴い見積りや工期に影響が出るかを相談しあって、確定事項を書面で記しておけば足ります。

施主の予算があれば、業者も仕事が増えて嬉しいものですが、建築基準関係規定の検査手続きはちょっと面倒です。

建築とは?(建設との違い)

建築(architecture)とは、生活空間となる建築物を計画・設計・施工し完成させる事業。

建設(construction)とは、土木・リフォームから造園、社会基盤の整備も含む、構造物を建て設ける工事を意味します。

建築確認とは?

建築確認とは、住宅などの建造物を築造工事する着工前に、その建設計画が建築基準法に基づいているか審査する行政確認を意味します。

都市計画区域内の敷地を利用したり、特定用途になる建築物を建築するさいや大規模リフォーム(一戸建て住宅のリノベーションなど)を行うさいには、都道府県・市町村におかれている建築主事や指定確認検査機関に建築確認を受けます。

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建築確認後の変更

確認後に計画変更がある時は、手続きを行なわなければ変更部分の工事着手ができません。

変更点が構造計算適合性判定を要する場合もあり、役所に行って建築主事に相談をする必要もあります。

かつては建築確認が通ったものの、建物土地の周辺道路状況が変わり、道路付けの問題で建て直すには現状のサイズでは建築確認申請が通らず、セットバックして敷地面積を削らねばならないモノもあります。

こういう建築確認が困難な不動産を現状そのまま再建築不可の売却~買取物件として売買される市場もあります。
再建築不可物件を購入した人は、そのまま居住するか建築確認も可能な上体に設計し直してから建て替えをする必要があります。

建築確認 軽微な変更

〈軽微な変更〉、〈建築基準関係規定に触れない変更〉については手続き不要です。

〈軽微な変更〉とは、建築基準法6条1項の国土交通省で定める軽微な変更(建築基準法施行規則3条の2第1項)を指します。

手続き不要の変更例

防災上の危険度、衛生・環境上の有害度合いが低いもの。内装材・外装材など建築材料の変更は申請手続き不要です。

減築つまり確認時より床面積が減るとか高さが低くなる時も手続き不要。増築は他人に迷惑かかるけど小さくするならヨシということです。

これに対し、増築を許可なくしてしまった違反建築物で「今ある建物を取壊すのは可哀相だから『目こぼし』してやるが、再建築や更なる改築の許されない、既存不適格物件という建物も存在します。

木造の軽微な変更の中古住宅

過去記事〝 木造3階建て価格〈構造計算済み〉と訳あり3階建て費用〟でむかし流行った〈違法三階建て住宅〉を紹介しました。

あの記事のように、〈二階建て申請〉で建築確認とって〈三階建て〉にするには、〈計画変更確認申請〉が必要です。

建替え・売却には地主の承諾が必要。

なぜなら、二階建ての基準で地盤調査もなく、安全調査もしないまま三階建てにしたら危険なのは明らかだからです。

でも、逆ならOK!検査で三階建て分の強度があると評価された建物が、二階建てになっても危なくないからです。

これらが、《建築基準法施行規則3条の2第1項》に〈軽微な変更〉として記されています。

建築基準法施行規則 – 法令データ提供システム

建築許可と建設業許可

建築・建設業界に、建設許可という単語は存在せず、建物を建てるさいの建築許可か、それを業とする者で軽微な工事のみを請負う場合を除き、受けなければならない建設業許可のどちらかです。

建設業許可

建設業許可の軽微な工事とは、請負金額1,500万円未満、延べ床面積150平米未満の事業を指します。

具体的な例では、一戸建て住宅やマンション建築の親受け会社には建設業許可が必要であるのに対し、その下請けの一人親方の職人さんや鳶職をまとめている請負さんには営業許可が不要である、ということです。

tokyo-koji

リフォーム業も建設業の一つですから、本来建設業許可が必要で、無許可で建設工事を請負うと罰則があります。しかし、これも許可条件以下の工事だけ請負う形にすれば無許可営業も可能になります。

建築許可

建築許可とは、建築基準法や都市計画法に基づき設計施工する建物について、行政が建造し築後保存し利用する許可を与えることです。

市街化調整区域などは、都市計画法で開発が禁止されているため、当然ながらその地域の土地には建物が建てられず、建築許可も下りないことになっています。

東京都内は全区域が超近代化を目的とした市街化区域です。よって市街化調整区域は東京23区にはありません。
都内の下町、足立区や葛飾区に残る小さな畑や田んぼは市街地農地であり、いつでも宅地に地目変更可能です。

対して、東京都外には【市街化調整区域に無理やり建てた】住宅で、今あるぶんは仕方ないが、建て直しが許されない再建築不可物件が数多く存在しています。

建築協定

建築協定とは、一定地域の土地所有者全員の合意によって、建築基準法に上乗せして、一定の土地利用制限を加算することです。

新しい分譲住宅地域等では、宅地分譲販売前に建築協定を締結し、建築協定付き住宅地として売却したりします。

建築協定は運営委員会によって自主的に運営され、この締結や条件変更は全員の合意が必要ですが、廃止は過半数の合意で可能です。

建築協定のメリット

メリットとしては、建築物の敷地や構造、用途などに協定を作って行政に申請することで、例えばその住宅地区画には、学生アパートや生活保護者の無料宿泊所などのない、高級な地域としてのステータスを約束して売ることができます。

建築協定後は、その土地は建築協定区域になり、分譲地の所有権が移転したり、借地権が転借されても、協定の効力は守られます。

神奈川県横浜市の建築協定例

高級住宅街の多い横浜市内には、新築する住宅の用途などを制限する建築協定があります。

横浜ビジネスタウン

例えば、青葉区あざみ野地区では、新築する建物は個人専用の一戸建て住宅か、医院を併用した住宅で2階建てまでの高さという規制があります。

あざみ野地区(第一)建築協定

これは、高級住宅街の整然とした秩序を保ち、コンビニや幼稚園などは喧騒施設として建てられないというもので、商売できるのはお医者さんに限るという昭和53年以来のあざみ野の住民の方々の取決めです。

緑区の美しが丘も平成9年に美しが丘グリーンタウン協定を作って、入居・新築建設予定者を一戸建て住宅に住む人に限っています。

逆に住宅を建てられない協定も存在します。工業団地を抱え、工場の多い戸塚区では、以下のような協定があります。

戸塚工業団地建築協定

平成21年に締結されたもので、一戸建て住宅もマンションも建てられない、工業団地だから当然ですが、工場しか建築できません。大黒ふ頭で知られる工業地帯の鶴見区も複数区域にわたって工業地域専用の協定を設けています。

鶴見区建築協定一覧

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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