建築協定違反事例や建築基準法違反の判例―横浜市建築協定事例など

建築協定とは、建築基準法よりも厳しい規制をして地域の住宅環境を創出する規定です。このページでは建築協定の事例や建築協定違反などについて解説しています。

建築協定とは?

建築協定とは、建築基準法で完備しきれない地域の建築基準を「協定」として定め、その地域の景観を統一させる為の規定です。

建築協定は建築基準法69条に規定され、建築物に関する制限を強化したり、詳細に指定する事で美しい町並みを実現させるルールです。

具体的には、地域住民間で建物の敷地・位置・構造・用途・形態・意匠・設備に関し区域や有効期間・協定違反への措置を締結するのが建築協定です。

建築協定とは私人間の取決めですから、建築協定違反をしても刑法等の法律を犯したことにはなりません。
しかし、これから家を建てる場合は、建築協定に従わなければなりません。

それを強引に押し切って施工しても、建築差止め処分の裁判を起こされる可能性があります。
なお、中古物件の売買市場で建築協定に反した物件が、もし売られるとしたら、再建築不可の買取に順ずる制約付きの売買価格になるでしょう。

建築協定の第三者効

建築協定が市区町村役場で認可されると、将来そこに土地建物を購入する人も協定の内容に拘束されます。

これを建築協定の第三者効といいます。建築協定の第三者効は、そこにヘンな家が建ちそうになったら周辺住民により建築差止めできる等、強力です。

再建築不可

減築しないと再建築不可になる3階建住宅の例は以前紹介しました。

これらは3階建て禁止とされていた地域で、〔2階建て申請で3階建て禁止の建築制限をクリア〕するアイデア商法でした。

建て替え、リノベの写真

今回ご紹介する例は、防災上危ないから階数の高い家が建てられない狭小住宅間取りの住宅が林立する地域の話ではありません。

地域の高級感を守るため、狭い家を建ててはダメだという地域の〈建築協定〉にもとづく禁止令のお話です。

横浜市の建築協定

いちからつくる建築協定(建築物の制限) – 横浜市

横浜ビジネスタウン

同じ神奈川県横浜市の建築協定でも、絵に描いたような高級住宅地といえる青葉区と、ニュータウン構想にもとづき横浜市営地下鉄ブルーラインの近代的な各駅を中心に急速に発展している都筑区とでは、建築協定の中身が全く異なります。

ブルーライン・グリーンラインの各駅は、未来的な駅ビルと周辺の大規模開発で、一気に〈誕生〉したもので、今までの横浜市の協定では覚束ないほど〈居住環境〉も全く別のものです。

建築協定と建築基準法

建築協定には建築基準法に基づくものと、単に近隣住民同士の私人間の契約によるものがあります。

高級分譲地では、住宅を境界線から4~5m以上離し、かつ2階建て以上の建物の新築は禁止、なんていう建築協定もあります。

〈4~5m〉の距離といったら、人口密集地域の狭い家なら〈建物丸ごと〉すっぽり入るような贅沢な敷地空間使いになります。

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建築基準法69条

建築基準法69条に基づく協定とするには市町村の条例で認められなければなりません。条例になるには以下の条件が必要です。

  • 地域の地権者(底地地主・借地権者・地上権者ほか)全員の合意があり
  • 敷地、位置・構造・用途、形態、意匠、建築設備の基準として
  • 市町村の認可を得ること

これらの条件を満たしたら、以下のような手続きで建築協定を作成します。

建築協定の手続き

買取契約のさい、細かく重要時呼応を説明する業者が一番。

建築協定の手続きは以下の通りです。

  1. 協定書を作成して市町村(東京都)に提出し
  2. 市町村長(都知事)が公告―縦覧に供する
  3. 公開の聴聞会を開催
  4. 土地建物の利用を不当に制限しないと判断され
  5. 協定を認可し公告
  6. 協定書が市町村役場で公開状態になる

建築協定違反

建築協定は建築基準法より厳しい規制により地域の住宅環境を創出する目的があります。よその住宅街より良好な環境を維持するために住民同士で〈規制を負担し合う〉わけです。

よって、私人間の取決めであっても、そこに住むからには義務の履行をするのがルールです。建築協定違反の建物の建築には差止め請求などが認められます。

建築協定違反は協定あってこそ

以前、漫画家の梅図かずお(楳図かずお)先生のまことちゃんハウスが周辺環境に悪影響だと騒ぐ【2人の住民】によって裁判になったのは有名です。

判決は原告に正当性がないとして建築差止めの訴えを退けました。梅図先生邸は【武蔵野市吉祥寺の住宅事情】に反していないと認められた判決です。

(あの裁判は建築協定とは関係なく、景観を害するとかいう趣旨のクレームでした)

吉祥寺は東京市部の中でも富裕層が多く奇抜な豪邸が沢山あり、梅図邸もそれになじんでいたし、何より〝建築協定違反〟等の根拠がなかった訳です。

もし、梅図邸のある吉祥寺南町に〔カラフルな家NO!〕の建築協定があったら、建築協定違反になりますが、梅図先生自体がそこに居を構えなかったでしょう。

建築協定‐横浜市

むかし建築協定に違反して建てられた既存不適格物件状態の3階建て住宅は、横浜市内でも至る所に残っています。

(ただし最近の建物は横浜市の建築協定に準拠したものが殆どです)

これは、所有者さんに悪意があるのではなく、業者の説明不足で建築協定自体を知らなかったことから起った忌々しき問題でもあります。

正にこれから建築協定違反になる住宅が新築されようとしている時。

隣家がビックリして怒ったときに、建築基準法69条に基づく協定なら、協定関係者と共に工事の施工停止と設計変更を請求し、無視されたら工事禁止の仮処分を申し立てることになります。

調査員イメージ

しかし、住民間協定で2階建てと決めていたということだと、新築中の3階建てには文句が言えません。建築協定の第三者効が効かないということです。

新築している購入者が最初から建築禁止を知っていたのならともかく、大体は裁判しても協定無効になります。

建築確認の対象ではない

建築協定は市町村に申請する建築確認の対象外です。罰則もなく、市町村や建築監視員の是正命令対象にもならないのが普通です。

それは、この取決めが住民間の自主規制だからです。

だから近隣住民が後から「ルール違反だ、三階部分を撤去しろ!」と訴えても、それこそヤカラ扱いされてしまいます。

裁判所の判決

しかし、判例では〔建築協定の認可公告後は知・不知に関わらず効力がある〕としたものもあります。

建築協定事例

横浜市の建築協定事例は、3階建て禁止でしたが、高級住宅街にはどこにも自分達の居住区を高級感を保ちグレードアップさせるための建築協定があるものです。

例えば東京都内下町の住宅密集地では考えられないことですが、同じ都内の高級住宅街と呼ばれる地域では「建物は敷地境界線から1m以上離すこと」という協定事例もあります。

土地価格の高額な東京都内で、なんで1mも空間を無駄にしなきゃならないんだ?

というのは貧乏人の発想です。

隣地を侵害せんとばかりに建物が密接した地域の、境界線トラブルを未然に防ぐための協定ではなく、より高級感を出すため、セコイ家は廃除する建築協定事例なわけです。

高級住宅地は地価の高い土地を敷地境界線から5mも6mも奥まった場所に家を建てるからラグジュアリーな余裕と風格が溢れるのです。

合意協定と一人協定

建築協定には、合意協定と一人協定の2種類があります。

合意協定は地域の土地所有者らが複数で協議し、合意して締結し、設定されます。

一人協定とは、土地所有者が1人の場合の協定です。といっても自分で自分に義務を課すわけではありません。

これから分譲販売しようとする分譲地のデベロッパーが分譲後の美しい町並みを維持するために、事前に設定するものです。

港北ニュータウン・多摩ニュータウンといったエリアは、いわば大規模区域を丸ごと一人協定して作ったようなものです。

建築違反是正判例と減築建て替え

以下は、神戸市の某協議会が発行している「建築協定だより・神戸」というミニコミ紙の、神戸地裁で出た判例を解説したPDFファイル、その他です。

2ページ目の右下に判例を解説した記事があります。

建築協定だより・神戸 1998年3月号

ちなみに、三階建て禁止地域に建てられた三階建て住宅の所有者や、売買により取得した第三者が、家を〈建て替え〉する段になったら、二階建てに減築しなければなりません。

建替え解体費用を示す写真

建築協定違反に基づく工事中止請求

建築協定には隣家との間で建築工事中だけ結ばれる工事時間や工事車両の搬入・駐車などに限ったものもあります。

一般に建築協定といわれる場合は、この工事中限定ではなく、市区町村の条例による建築基準法に基づいた〈自治体の認可を得た契約〉を意味します。

自分の購入しようとする中古住宅や新築分譲地にどんな建築協定があるかは、自治体の建築家に行くと教えてくれます。

3階建てを建てたくて広めの分譲地を買ったら、2階建てより高い建物は建築協定で不可能だったりすることもあり、この確認は重要です。

ところで、建築協定違反の可能性のある日照、通風、景観の妨害の可能性のある工事であれば、建築禁止の仮処分申請が可能です。

段取り的には、自分達の協定の建築協定委員会に申出ます。すると、委員会協定によって工事の中止を請求し、書面による是正措置を促してくれます。

これでも無視されたら、裁判所に工事中止の仮処分や建物除却の訴えを起すことになります。

 民法234条よりも建築協定

そんな高級住宅街に土地を購入して〝〈民法234条〉に従えば問題ない〟と強引に土地境界線から50cmだけしか離さずに新築を始める兵もいます。

でも、ほとんどの建築協定事例では、そういう人は地元の協定委員会から是正勧告と工事中止請求を受けることになります。

それでも、無視して【民法234条、命!】とばかりに工事を強行すると、裁判所から工事中止の仮処分が下されます。

その後の本裁判で是非を争うことになりますが、だいたい、建築協定に違反して建てているほうが負けるようです。

建築工事協定

前述した建築協定は、全て建築基準法による建物を対象にした協定の話でした。建築協定には、建築工事をするさい近隣住民との間で取り決める建築工事協定もあります。

これは、建築工事を開始する前に工事車両の経路、工事の作業時間と施工期間について近隣住民と取り決めるものです。民法の相隣関係規定のうちの「隣地使用権」によらず、近隣の意を汲む形の配慮した協定です。

戸建て住宅の新築・建て替えやリフォームにいちいち協定を組むのは近隣住民としても面倒ですが、ある程度のマンションのリノベーションや宅地開発・分譲時には、しっかりと建築協定を交わすべきです。

しかし、最近は「近隣対策費」について警察の介入が増えてからデベロッパーがつけ上がり、近隣住民との建築協定はほとんどないまま、一方的に決めた工事期間をコピーした用紙を配布して回るだけになっています。

建築協定違反と工事中止

工事内容についての建築協定は、当事者間しか効力がなく、また建築協定違反を理由として工事の中止を訴えるのは困難です。

但し、事前に工事内容の建築協定に関して細かく要求しておく事は可能です。近隣挨拶もなく、いきなり工事を開始する事もありますが、そういう業者にこそ要求が必要です。

近隣には高齢者が多いから、最終施工まで建物は粉塵シートで覆い道路に土埃を散らかすな、ガードマンを常駐させよ、スクールゾーンでもあるから通学時間帯の車両搬入搬出は控えよ、騒音計・震度計を設置し住民の要求があれば結果報告せよ・・・。

こういった条件について、近隣の公共の福祉に基づき建築協定を要求する、と申し入れて、無視したら役所の建築課へ、騒音と通行の安全を脅かされる人権侵害だとクレームを入れれば、たいがい建築協定を受け入れる流れになります。

今時の工事現場には「急ぎ工事」による危なっかしいトラックの往来や騒音公害が野放しなので、これはクレーマー行為ではなく正当な危険予防として、実行して構わない建築協定の締結要求になります。

借地権承継者も建築協定で拘束

境界線トラブルを事前に防ぐための、敷地境界線と建築物の距離などに関わる建築協定が建築基準法69条にもとづき成立すると関係者はそれに拘束されます。

敷地境界協定の適用範囲内の土地の所有者・借地権者はこれに縛られ、将来、借地権売却によって協定区域内の建物を買い取った相手(新借地人)も、これを承継します。

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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