bit競売×任売市場=裁判所競売サイトと任意売却のメリットの違い

bit競売

bit競売(裁判所サイト=bit.sikkou.jp/不動産競売物件情報サイト)と任売市場とを比較して、「bit競売だと世間に知られ、任売市場なら借金整理がバレません」等という任売業者がいまだにいます。

これは、昔ながらの「競売にかけられると『裁判所の公報』に物件情報が出て、世間様に借金がバレる」という消費者の勘違いを任売業者がセールストークに悪用しているだけです。

例えば、分譲マンションが競売にかかると隣近所に知られると言う根拠は、裁判所の「bit競売(bit.sikkou.jp/不動産競売物件情報)」に自宅が掲載される、というのが業者の言い分です。

でも、一般の人がbit競売などみません。この記事を読んでくれている一般の方が、法務省の裁判所競売情報サイト、bit競売を見たことがないのと同じです。

bit競売、つまり裁判所の競売サイトに不動産情報が載っても、氏名は出ませんし、恐らく落札されて「引っ越し」までの間、隣近所や同じ町内の「誰一人として知られず」競売は終わります。

裁判所の判決

こちらを、クリックして実際の裁判所サイトを見てみれば、全国の競売物件・公売物件が検索できます。

平成27年11月末までは、新旧サイトを並行運営するそうです。

調べようと思えば、自分の住んでる市内にある、競売物件を見れます。でも、このbit競売に載っている競売物件の所有者さんは誰だか分りません。

「競売3点セット」といわれる、物件の概要書のPDFファイルも見れますが、所有者さんの氏名は塗りつぶされています。

要はbit競売から世間に借金がバレることはほとんどない、ということです。

新聞の競売情報とbit競売

「競売にかけられると世間に知られる」という思い込みは、裁判所のbit競売が開設されるより昔、インターネットが普及する以前の「新聞の競売情報欄」しか情報がなかった頃に生まれた風説です。

昔は、「新聞の競売情報欄から不動産の位置がばれて自宅が競売になってると近所に知られる」という強迫観念が、ウソの任意売却メリットを宣伝する書籍によって増幅されました。

ちょっと考えれば覆せるこのウソを証明しても、誰も得をしないから否定しなかったため、当然のことのように通用していました。

「googleマップもない時代に、どこのヒマ人が新聞の小さな競売情報欄から自分の近所の競売不動産を探して所有者を特定するのか?」

(新聞の競売情報なんて、1件につき100文字程度の紹介で、bit競売のように詳しい内容がなく、詳しくは裁判所に閲覧しにいかなきゃ分りませんでした)

ちょっと考えれば、「競売になっても近所にバレない」と分るけど、昔は書籍の力、活字の信用力が強かったから、つい、そういう任意売却のススメ書籍のいうことを真に受けていたわけです。

そして、bit競売をみればそうそう自宅の競売がばれることはないと推測できる現在も、bit競売を知らない「債務者」に向けて「競売になる前に任意売却しましょう」と広告されています。

任売市場

任売市場の間違ったイメージの代表例は、任意売却のメリットとしてよく言われる「任意売却で借金がチャラになる」という幻想です。

任売市場で債務整理できると勘違いしている人の多くは、「中古物件の売却益で住宅ローン残金をまかなえるハズがない」という常識が欠落している点で共通しています。

任売市場でマイホーム売却することは、借金がチャラになる高値で不動産が売却できることとイコールではありません。

ローンや借金の支払いでいつも銀行残高がない。

任売市場では、競売市場の売却価格以下でしか不動産が売れないです。一般消費者と不動産個人売買が成立するわけじゃなく、買取業者が買い取るわけですから。

しかし、任意売却処分と同時に、債務整理弁護士に自己破産手続きその他の方法で借金整理を依頼することで「借金なくなって清々した」となるわけです。

任意売却の秘密厳守は本当か?

秘密厳守で任意売却を依頼したのに新聞折込広告に掲載されてご近所に知られたという売買代行トラブルがあるとききます。

これは、任意売却業者さんが頑張りすぎた結果で悪いことではないですが、そもそも秘密厳守に不動産売買することは不可能です。

秘密厳守(要は世間体)を第一に考えるならば、裁判所の競売流れに身を任せるか、引越し先を決めてから買取業者に売るしか手はありません。

まじめな仲介業者さんは、任売物件の内覧会など「P to P」で高値で物件が売れるよう、消費者にアプローチしてくれますから、秘密厳守など無理な話なのです。

秘密厳守が第一ならウロチョロ実家売却を宣伝して回るより、ひっそりとbit競売による閲覧者・入札者を待つほうがマシです。

秘密厳守は無理であることを認識した上で、任意売却する広報ならば、電柱広告から新聞折込・ポスティング、インターネット広告など様々あります。

任意売却―違法な任売ちえぶくろ

電柱広告は視認効果が高く宣伝の反響は、実は1番です。間取り図と連絡先を書いたA4サイズ程度の電ビラでもすごい反響があります。しかし電柱ビラや捨て看板は、条例や法律違反の「違法広告活動」になります。

任売業者さんが電ビラ宣伝をやってるトコを警らに見つかったら、「業務として」の法令違反で現行犯逮捕で罰金刑になります。

ちょっとした、違法な任売ちえぶくろ…豆知識ですが、任売業者が業務でやってたら逮捕されますが、任売物件の売主本人が貼ってたら「お目こぼし」してくれます。

警官も、任売物件の所有者が「家、売れないと家族で死にます」位の悲壮さで「不動産売ります」の電ビラを貼ってる所有者本人を咎めることは(業務というより)心情的にできません。

「ウチの猫、探してます」の電ビラ同様、「売れたら、剥がしてキレイにして下さいよ」といった感じで許してくれます(不動産広告ルール)。

ただし、都内では任売物件の売主本人に「成りすまし」て電ビラ貼ってた区があって、この任意売却テクニックは通用しなくなったとか聞きます。

任意売却情報の認知のされ方

新聞折込の範囲は「近所」です。理由は、その物件を購入する売却可能性が高いのは、物件の近隣住民だからです。任意売却情報を効果的に伝えるには近隣への新聞折込が効果的です。

ポスティング宣伝エリアも同様です。例えば横浜市の物件広報を川崎市ではしません。

横浜市の任意売却情報を、神奈川県全域に数百万部の新聞折込しても、反響があるのは横浜市内の近隣住民からだけです。他の地域にまいた広告費用は「無駄金」になります。

紙媒体での任意売却情報の広報広告は、ご近所さんが最大の購入者になり得ます。

だから、「任意売却の秘密厳守」には無理があります。任売業者が買い取るならまだしも、任意売却情報をもっとも効果的に広報する相手はご近所さん以外にいないのです。

ネット広告で、物件を買いたい人がチェックする媒体はリクルートのSUUMOなど大手不動産ポータルサイトに集約されます。

(SUUMOはあえて心理的瑕疵物件などの事故物件・訳あり物件を検索で上位表示されるよう施策を組んでいるようです)

大手ではない、一般の不動産会社サイトでは、それが例えば「任意売却」とか「競売」のキーワードで上位表示されるサイトでも、一般の購入希望者はまったく見ませんから効果はゼロです。

秘密厳守で自宅売却は無理、の図

任意売却メリット

任売業者さんは任意売却のメリットを専門家の見地から列挙します。しかし、それら任意売却もメリットはどう考えてもメリットとまで言えない「普通の話」のように感じます。

その中で、2つだけ任意売却のメリットと認識できるものがあります。1つは「リースバック(実効性に疑問)」、もう1つは「マンション任意売却での修繕積立金・経費の精算」です。

リースバックとは、任売業者がいったん任売物件を買取って、その買取した物件を元所有者に賃貸するという仕組みです。

この任意売却方法のメリットは、債務者が任売業者の買取資金で住宅ローン返済その他の借金を清算できて、さらに自宅に住み続けられるから、「借金整理がバレナイ」というものです。

しかし、この任意売却はメリットがあるのは債務者だけで、業者は(本当にリースバックするなら)赤字になるはず。

メリットある任意売却法として、参考までに宣伝材料に使われるだけで、本当にこの任売方法で成り立っている業者は見たことがありません。

唯一、考えられるリースバックは親子間売買、肩代わり型の任意売却です。親子間・親戚間で資金力のある者が債務者の不動産を買い取る形で、借金の肩代わりをします。

債務者は売却資金で住宅ローン返済し、その後も居住を続けられるという形の任意売却でこれにはメリットがあります。

しかしこれ、買い取る側が住宅ローンを組むのは、銀行側が嫌がって成立しにくいという注意点もあります。

マンションの修繕積立金・経費

任意売却のメリットは2つだけで、そのうち1つ(リースバック)は実効性が怪しい、と考えています。

しかし、任売メリットのもう1つ、「マンション任意売却」だけは成果が高い任売方法手です。

マンションの任意売却は、任意売却の時点で「マンションの修繕積立金・経費」の滞納を清算できる点で現実的なメリットがあります。

マンションの競売物件はbit競売情報を見れば分るように、たいてい修繕積立金の滞納債務が数百万円ついてまわります。

住宅ローン競売では、住宅ローン債務は競売落札金額によって支払われ後に残りませんが、積立金管理費の滞納債務は競売でチャラにならず、落札者に支払い義務が及びます。

落札者がそのマンションの管理組合に管理費の滞納を弁済すると、そこからは落札者から元所有者へ、代わりに払った修繕積立金・管理費債務の支払い請求が始まります。

つまり、裁判所の競売流れにまかせていては、債務者は積立管理費支払い義務から一生逃れられないことになります。

これに対し、任売市場で買取業者に積立金その他を含めて、物件買取&弁済をしてもらえば、手元には1円も残りませんが、細かい借金はすべて清算することができます。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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