貸家建付地・貸家建付借地権とは?〔貸家建付地評価と借地権割合・価格計算〕

この頁は、貸家建付地・貸家建付借地権の意味や売買時(売却・買取)の評価割合と借地権割合・借家権割合と借地権価格の計算方法について解説しています。

貸家建付地とは?

貸家建付地とは、自分の所有する宅地に、借家やアパートマンションを建て他人に貸家している、その土地の状態を意味します。貸家建付地にすると、土地に貸している相手の「借地権・借家権」という権利が生じます。

他人の賃借権が存する分、貸家建付地の評価が下ります。貸家建付地の価格が下がれば課税額も下ります。これが相続税対策になるため、自用地を貸家建付地にする節税方法が有効とされています。

貸家建付地の評価は、国税庁が「 貸家建付地の評価|財産の評価|国税庁 」で解説しています。

メリットを計算する電卓の写真。

貸家建付地の読み方―貸家を建てて貸し付ける

貸家建付地の読み方は、「かしやたてつけち・かしやたてつきち」のどちらも使用します。

貸家建付地の「建付」とは、建具・表具の使用感の良否を表す「建て付け(良い/悪い)」とは意味合いが違います。

貸家建付地という用語は、「貸家を建てて貸し付ける(ための土地)」と言う言葉が、【貸家、建て、貸付け→貸家、建て、付け→貸家建付け(土地)→貸家建付地」と短縮されて使用される事になった物です。

貸家建付地の読み方の起源をこのように解釈すると、貸家建付借地権というややこしい単語もすんなり理解できます。

借地権割合

貸家建付地が借地権相続時の相続税対策として評価されるのは、他人の賃借権分、貸家建付地自体の評価が下るからです。

この他人の権利割合のランクは、借地権割合借家権割合と表現されます。

借地権割合とは、借地権の財産価値としての評価割合率を意味し、高額な地価の東京都内商業地では、90%の地域が多いです。これは、坪100万円の土地の90万円分は借地権価格である、ことを意味します。

借家権割合〔国税庁の評価割合〕

借家権割合とは、家屋の評価額に対し、借家権分を差引いた貸家評価額の割合を意味します。住宅を貸家にすると他人の借家権が付着するので、自宅使用より低く評価されます。借家権割合は全国30%共通です。

貸家建付地と借地権割合・借家権割合

借地権割合・借家権割合は東京都内・23区など、密集市街地・人口過密地帯になるほど割合評価が高くなります。〔路線価図の説明|国税庁〕で地価の割合評価が分ります。

東京都内では、土地が更地のままでは相続税支払い金額が巨額なため、貸家建付地として土地評価を借地権割合・借家権割合ぶん税額を圧縮しないと納税さえできません。

東京都心は地価・税金も高いので、土地を貸家建付地にして、借地権割合・借家権割合を設定して節税する事が、土地を所有する都民の財産の目減りを防ぐ事になるのです。

自分の家を見積もるイラスト

貸家建付地評価

貸家建付地の評価計算は、自用地利用より低くなるよう数式化されています。

これは相続時の税金対策のためで、更地や駐車場用地にしているより、アパートを建てて貸家建付地として評価される方が税金が安くなるのです。

底地とは、借地権付宅地の所有権と土地自体を意味します。貸家建付地上の建物は地主の所有、底地上の建物は地主と貸地契約を結んだ借地権者の所有物です。

貸家建付地と底地には、

  • 貸家建付地は自分の土地に自己所有建物が建ち、それを借家とする土地。
  • 底地は自分の土地自体を他人に貸し、他人所有の建物が建っている土地。

という違いがあります。

土地の上にアパートがあった時、貸家建付地の場合はアパートも自己所有なので入居者とは「地主大家と借家人」の関係です。

底地の上にある借地権アパートは借地人の所有物で、底地所有者は地主だけれど大家ではない(建物は借地権者の所有だから)から、入居者との直接関係はありません。

貸家建付地の評価額は土地にあるのが自らの建物であるぶん、底地評価価格より高くなります。

貸家建付地評価と借地権価格

土地・建物を他人に貸地・貸家すると、借地権・借家権という強力な権利を与え、自用地の土地自体の価値が下るため納税額が低下します。

貸家建付地の評価減は税金対策になりますが、借地権割合・借家権割合が土地の価値の殆どを奪うため、貸家建付地や底地売買では、貸家建付地・底地という評価が低いせいで買い手が見つかりません。

他人に土地を借り続けられ、所有していても借地料しか収益の見込めない貸家建付地・底地が売れない分、借地権価格は高く、借地権売買は活発に行われます。

貸家建付地評価減と借家権価格

底地は相続税評価の時は〈貸宅地〉として扱われます。税金評価の違いにおいては、貸宅地は家屋は借地人の所有、貸家建付地は家屋も土地も地主の財産として評価対象になります。

借家権も〈借家権価格〉とまで言われるように、借地権ほどではないにしろ、地主の相続に影響を与えます。借家権価格のぶん、貸家建付地の評価減が生じます。

使用貸借相続(民法593条)―貸主借主の死亡と使用貸借権の承継

借地権建物のデザイン

底地売却の売買価格は、借地借家法などの制限によって借地権売却の売買価格よりも安く査定されます。この評価割合は貸家建付地も同じです。

等価交換マンション―等価交換方式でアパマン経営する土地活用事業

貸家建付借地権

また、貸家建付地貸家建付借地権にも違いがあります。

借地権の評価 – 国税庁

前述の貸家建付地の読み方の由来に従って考えると、貸家建付借地権とは、「貸家を建てて第三者に貸し付けるための借地権→貸家建て付き借地権→貸家建付借地権」という流れで産れた単語だと予想できます。

貸家建付地の《売却価格計算方法》は次のように計算します。

〈自用地価額〉-〈自用地価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合〉

(借家権割合=家屋に適用する割合)

=更地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)

貸家建付地借地権評価《売却価格計算》

対して、貸家建付借地権の評価《売却価格計算》の方法です。

〈借地権価格〉-〈借地権価格×借家権割合〉

※ 貸家建付借地権とは、借地上に建てた自己名義の建物を第三者に賃貸している借地権者が有している権利。

そして、その宅地自体は評価のうえでは「貸家建付借地権」といい、権利価額が課税価額に参入されます。

借地割合は都会ほど高額取引される。

貸家建付地 | 公表裁決事例等の紹介 | 国税不服審判所

借地権価格

神奈川県内においては、横浜市や川崎市などビジネス・商業地域の借地権価格は都内並ですから、その分、貸家建付地にすると節税効果が高くなります。

湘南地域の平塚・茅ヶ崎市エリアくらいまでは貸家建付地の節税効果があります。また、借地権価格も高額です。そして貸家建付地を売却しようと思った時に「買い手」の需要があります。

小田原市はともかく、湯河原町・箱根町くらいまでくると、税金対策のために貸家建付地として活用する人は少なくなるようです。

箱根山を越えて静岡県に入ると、土地は余りまくっているので借地権割合も低いし、借地するより土地ごと買った方が早そうです。(政令指定都市である静岡市・浜松市くらいなら借地権価格もそこそこするようです)

貸家建付地は、土地評価を下げるので、賃貸需要の低い田舎では、節税程度でアパートやマンションを建築しても入居者が決らず、アパート空室対策に追われるわ、貸家建付地としての売却はできないわ、で悲惨な事になります。

貸家建付地評価減での節税になって、一瞬は儲けたような気になりますが、その後、ずっと入居者の入らないボロアパート経営に四苦八苦します。青空駐車場等にして置くほうが無難でしょう。

貸家建付地評価減

貸家建付地とは、アパートや戸建て貸家の敷地を意味します。

貸家建付地評価減の計算は、借地権割合に借家権割合を掛けたものを控除することで算出できます。

貸家建付地評価減(貸家敷地評価減)においては、住居一体か?独立貸家か?という相続税に関わる問題も重要です。

原則は住まい一体型アパート(大家同居型)を建てるより、住まいとアパートを別にしたほうが、貸家建付地評価減に繋がり、相続税も安くなります。

貸家建付け地上に貸家と自宅を別々に建てる理由は、賃貸併用住宅は敷地と一体で評価しますが、自宅と貸家が別々なら貸家建付地評価もそれぞれ別に評価されるからです。

貸家建付地評価減の根拠

つまり敷地を分けると土地間口が狭くなり、評価減されたり、分割によって一方の路線価が低くなる事があるのです。

また、貸家建付地を居住用と賃貸用に分け土地の形状が悪くなることで、貸家建付地評価減の割合が高くなります。

土地形状が悪くなる事での土地や借地権価格の評価減は、貸家建付地評価の減額率よりも倍近い減額を見込めることもあります。

貸家建付地のデメリット事例(計算式)

例えば、借地権割合が8割の地域の更地で、5千万円の評価額の土地にアパート・マンションを建てるとすると・・・。

―――借家権割合は概ね3割ですから―――

5,000-(5,000×0.8×0.3)
or(別の計算法で)
5,000-{1-(0.8×0.3)}

=3,800万円(貸家建付地の評価額)

3,800万円が貸家建付地の評価額になります。相続税の評価額は1,200万円安くなります。

ところが、不動産として売却する時は、もっと評価が落ちます。これが貸家建付地のデメリットです。そして、相続のさい賃貸のない〈空き部屋〉があると、その部屋には借家権がないので、更地として評価されます。

つまり、貸家建付地はその土地を1つの借家権付土地として評価するのではなく、個別の部屋を借家権がついてる部屋とそうでない部屋に面積割合で再計算して評価額を出さねばならない複雑な土地権利なのです。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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