住宅瑕疵担保履行法と責任免責、住宅瑕疵担保責任保険と判例

住宅瑕疵担保履行法

住宅瑕疵担保履行法の資力確保義務の対象となるのは、売主が宅建業者である場合、または建設業許可を受けた業者による新築住宅工事請負の場合に限られます。

住宅品確法では、宅建業者でない個人売主が新築住宅を売却する場合にも、住宅瑕疵担保責任を負わされるのに対し、住宅瑕疵担保履行法は業者に限る、としている点が異なります。
但し、住宅瑕疵担保履行法も住宅品確法も住宅瑕疵担保責任の範囲としては、「構造耐力上主要な部分と雨水侵入防止部分」である点で共通しています。

インスペクトを表すデザイン

住宅瑕疵担保履行法によって、売主側は原則、新築の引き渡し戸数に応じた住宅瑕疵担保責任保証金を供託しなければなりません。
しかし、住宅瑕疵担保履行法の指定を受けた住宅保険法人と住宅瑕疵担保責任保険契約を締結した住宅は保証金供託の対象外とできるものです。

よって、建設~宅建業者は、住宅瑕疵担保責任保証金を供託するか、住宅瑕疵担保責任保険契約を締結するか、選ぶこともできます。

住宅瑕疵担保責任

住宅瑕疵担保責任とは、新築住宅の引渡しから10年間は、構造耐力上主要な部分~雨水の侵入を防止する部分、つまり壁・屋根・外壁などに瑕疵が見つかった場合、修補請求・損害賠償ができ、売買において重大な瑕疵に関しては契約解除も可能であるとする制度です。

雨漏りウンヌンとあるから、屋根リフォーム費用くらいしか請求できないのかというとそうではありません。
地盤は構造耐力上の重要部分には含まれませんが、軟弱地盤に配慮しない基礎工事をしたせいで不同沈下による損害が生じたら基礎の瑕疵に対し住宅瑕疵担保責任の履行が求められます。

瑕疵担保責任免責

住宅瑕疵担保履行法の対象となるのは新築住宅です。住宅瑕疵担保履行法と中古住宅、新古物件や中古住宅の売買案件の瑕疵担保責任は免責されます。

新古&中古住宅を対象外としているのは、新築は事業者がビジネスとして売却するから責任を取らせるのは当然なのに対し、新古中古は個人であることも多いので、瑕疵担保責任を負わせ、修補義務を課すことは現実的に難しいことから、最初から瑕疵担保責任は免責され除外されるわけです。
また、中古住宅は現状有姿での売買がスタンダードなので、建物の傷や故障が瑕疵(=契約予定外の欠陥等)に当るかの判定が困難だから、住宅瑕疵担保履行法の担保責任対象にできない、つまり免責が妥当という現状があります。

住宅瑕疵担保責任保険

住宅瑕疵担保責任保険はすべての新築住宅に義務づけられているわけではありません。
住宅販売会社も、その会社の過去10年間の新築供給数から算定した住宅瑕疵担保責任保証金を供託すれば、住宅瑕疵担保責任保険に加入せずとも事足ります。
また、不動産個人売買において売買される新築は住宅瑕疵担保責任保険義務の対象とはなりません。

住宅瑕疵担保責任保険のうち、建設業者を対象とした住宅建築瑕疵担保責任保険契約は、建設工事請負人である建築業者が瑕疵担保責任の履行を確実にするため、保険法人との間で締結する保険契約です。
住宅瑕疵担保責任保険のうち、住宅販売瑕疵担保責任保険契約とは、新築住宅の売買契約の売主である宅建業者が保険法人と締結する保険契約です。
住宅瑕疵担保責任保険は、このように「住宅建設」と「住宅販売」をおこなう業者に対し用意された、瑕疵担保責任履行のための損害賠償に応じる資力を確保することを目的とした重要な保険契約です。

住宅瑕疵担保責任保険は「責任保険」といって、被害者への物質・財産の損害に対してではなく、損害を与えた側の欠陥住宅損害賠償の履行に対し、保険金を支払うものです。
住宅瑕疵担保責任保険の保険料は、販売や建設をする業者が支払うものなので、購入する消費者が気にする必要はありませんが戸建てとマンションとだと保険料は異なり、その取り扱いの規模によっても住宅瑕疵担保責任保険の保険金額は異なります。

瑕疵担保責任判例

瑕疵保険で賄われる保険金支払いの対象と損害は、瑕疵の補修に直接必要な工事費用に限定されています。
これは、裁判に至った瑕疵担保責任判例としても、同じような結果が構築されています。

判例結果のイラスト

瑕疵担保責任判例としては、施主が欠陥建築工事を行った業者を瑕疵担保責任に基づく請求によって訴え、勝訴する裁判例が増えています。
裁判所も工事請負人の注意義務違反を認定する瑕疵担保責任判例を出し、新築を新たに建てる建て替え費用と同額の賠償費用を支払わせるようになったわけです。
瑕疵担保責任判例においては、瑕疵補修に必要となる調査費用や工事中の仮住宅への移転費用も保険金で賄われる可能性がありますが、弁護士費用や慰謝料に関しては、住宅瑕疵担保責任保険金の支払い対象外とされています。

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