人口密集地域didとは【did地区は人口密集地区・過密住宅街の意味】

人口密集地域

人口密集地域とは、東京都内や神奈川県の横浜市・川崎市のように、そこに住む居住者や労働者が過密な地域を意味します。
人口密集地域となる要因は、そこに仕事や商機があり、その地域にいれば何かしらビジネスチャンスに恵まれることから、人が集合・集結していく点にあります。

東京都中心部の俯瞰写真。

東京都内の新宿・渋谷・池袋・六本木といった繁華街では、ブラブラしているだけで仕事のチャンスになることがあり、だからこそ24時間、人の流れが耐えないわけです。
その中には、この人口密集地域に密接に関わろうと、その地域に居住する者も出てきます。
東京都の発展と共に、そういう人口密集地域を中心とした経済圏が生まれ、密集市街地が形成されました。

人口密集地域=人の高密度集中

人口密集地域には、人間も商売も高密度に集中します。
となれば、その地域にいるだけで価値がありますから、場所自体にプレミアがつきます。
プレミアの付いた場所つまり人口密集地域の土地を切り分けて販売すれば高額な値段が付きます。

この高付加価値の土地を無計画に切り刻んで売りまくった結果、法律上、建て替えが困難になる接道義務を果たせない土地や建物も生まれました。それが再建築不可物件というものです。

DIDとは DID地区

DIDとは、Densely Inhabited Districtという英語の略称で、和訳は「人口集中地区」です。
DIDは、「Densely=密集して」、「InhabitedのInhabit=居住する」、「District=地区・地域」を合せた言葉として、密集して居住するエリアつまり人口集中地区と訳されるわけです。

DIDは人口集中比率という意味もあります。
そして、人口集中地区を表わす際には、【DID地区】と呼びます。DID地区は、人口集中比率が基準以上に達している人の集合の過密な人口集中地区を指します。

【DID地区=人口集中地区】とは、国勢調査による統計調査で人口密度が1キロ平米あたり4千人以上の区域が隣接し、併せて人口5千人以上になる地域を指します。
「4千人/km&5千人/地区人口」ということは、東京都内23区のほとんどはDID地区にあたり、神奈川県の横浜市・川崎市もDID地区でない所のほうが少ないでしょう。

DID人口集中地区の人口密度

都道府県の人口密度を説明するのに、DID地区の面積の県内割合がよく使われます。
神奈川県のDID地区の面積は、昭和35年当時は県土面積のうち10.74%だけでした。
平成22年で39.29%まで伸びているので現在では県内の4割はDID地区であることになります。

当然ながら、DID地区への人口集中度は94%もあります。神奈川県の人口は、人口集中地区である横浜市・川崎市に集中しているということです。
それだけに横浜・川崎市には人口密集地域・DID地区には必然として発生する【みなし道路=セットバック要】の再建築不可物件が、東京都内に劣らずたくさんあります。

DID地区への人口密度は、大都市の発展に必須のことです。人口が集中することで横浜・川崎が神奈川経済を牽引しています。
これが全国規模になると、東京・神奈川・埼玉・千葉に最先端のビジネスとDID地区が集結し、この4都県が日本経済を引っ張っているわけです。

ちなみに神奈川県内でのDID比率第三位は相模原市です。
横浜の隣であり高級住宅街としても知られる藤沢市や湘南エリアを抜いて、新興ビジネス街の相模原が県内三位のDID地区である点は興味深いところです。

DID地区密集化

都市計画とは、その地域が都市として発展するために、土地活用・市街地開発等に必要な規制・整備を定める計画を意味します。
都市計画法や建築基準法では、様々な住宅地開発や建築への規制があります。建て替えや増改築などに関する法律や条例の規制と近似したものです。

都市計画には、都市計画区域の整備開発・保全方針、区域区分(市街化区域・市街化調整区域)、地域地区、地区計画、促進区域、遊休土地転換利用促進地区、被災市街地復興推進地域、都市施設、市街地開発事業等予定区域、都市再開発方針等の分類がされます。

地価を表す絵

DID地区においては、人口過密の結果として法律上の建て替え・増改築ができなくなった建物が多数あります。
それらは、再建築不可の売却~買取物件として独自の不動産カテゴリーを構成しています。

地域地区を定めるのも、都市を秩序ある発展へ誘導するものです。
人口密集地域・DID地区には、人口住宅過密問題もあって、その地域地区の秩序を維持する都市計画は重要です。
地域地区とは、都市計画法第8条において土地利用計画を定めたものです。

都市計画区域内の土地における建築行為を制限したり、指示したりします。都市計画法には21種類の地域地区があります。

居住地域において重要なのは、低層住宅地しか建てられないとか商業地であるとか定めた用途地域と特別用途地区、街の美観や環境保護に関わる景観地区や風致地区、生産緑地地区などです。

地域地区を指定するのは、特に人口密集地域・DID地区において法律条例で統制することによって違法建築物や荒廃した空き地が都市部に広がりスラム街のようになるのを法律で防止するためです。

都内の人口密集地域DID地区

東京都内23区や横浜など大都会の、住宅密集地に狭小住宅間取りの家と高層ビルが交互に隣り合せで建ち続けたら、防災上も危険であり、周辺の地価相場にも影響します。

都市景観の保守の意味からも都市の土地活用には、都市計画という「規制」と再建築不可という「規制」が必要です。
都内~首都圏の人口密集地域・DID地区で再建築不可物件のような現状が違法状態になる不動産が生まれるのは仕方ないことです。

しかし、これを許容してしまうと、都会の街づくりが混沌とした状況を上書きするだけになります。
よって、特に現況の建ちようを看過できない建築物は既存不適格物件として扱われます。

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