自宅売却=正確な査定で我が家を売る自宅処分法【整理・片付け】

自宅売却処分について、査定を頼む前の自宅整理・片付けの段取りや査定方法についてまとめたページです。
※現状で、自宅の売却にお悩みの方は、文末の【自宅売却をお考えの方へ】をご参照ください。

自宅売却

自宅売却の理想は、想定していた高値で査定され、短期間で自宅処分の片がつくことです。ただし、中古住宅が供給過多である現代、このように自宅を売れる可能性は些少です。

不動産個人売買のイメージ写真。

自宅の売却には、転勤(栄転~左遷)から借金整理(任意売却~差押)まで売主固有の動機があります。

サラリーマンの移動辞令による自宅の売却は時間的余裕が与えられます。子供の転校もあれば新居への引越しと並行して1~3月の間にマイホームを売却するのが一般的です。
資金繰りによる裁判所の競売流れといった強制的に自宅が売却されるケースでは、我が家を手放す時期も、売り値も自己決定できません。

自分の家を売払うには、普段から家計に明るくないといけないということでしょう。

自宅の売却処分方法

自宅売却処分には、競売や任意売却を除くと大きく3つの売り方があります。

1つ目は個人の買主に売ること。ヤフオクや不動産個人売買のサイトなどハイリスクな取引ではなく、親戚・知人といった縁故関係に自分の住居を売る場合です。

2つ目は中古住宅買取業者に売り渡すこと。相手は買取の専門家だけに査定価格はシビアです。しかし即金で買取ってくれて、今の家の売却処分代金が直接手元に入るという即効性があります。
再建築不可物件など個人消費者には売れにくい不動産も、業者への売却可能性は高いです。

3つ目は不動産仲介業者に売買仲介を委託すること。仲介は自宅処分の方法としては、自分が売り歩く気疲れがなく、楽です。
ただ、一括査定サイトで最高価格を評価した仲介業者と専任媒介契約を結んだら、積極的に売却宣伝活動をしてくれなかったり、当初の査定の半値じゃないと売れないと開き直ったりと、トラブルは多いです。

自分の家を見積もるイラスト

自宅売却査定

買取業者に買ってもらうのも、仲介業者を専任媒介契約を結ぶのも、自宅売却査定の方法は共通しています。
【業者】に依頼すると、自宅売却の価格査定は3つの評価方法で行われます。

収益還元法という査定評価方法は、投資用物件に適用されます(参考:不動産投資 失敗)。
買い取る側は、売主の自宅が将来稼ぐ純利益と現在価格から利回りを予想・想定し、売却価格を査定する評価方法です。

固定資産税評価額で査定すると、売却価格はかなり安く見積もられます。
これは査定というほどでもなく、個人が自分の家の価値を知る方法として、簡潔で便利です。

取引事例比較法は、自宅周辺の類似取引事例を参考に査定額を計算するものです。
業者が売却依頼者の自宅周辺の相場を試算し、個人宅の質の良否から相隣関係の要因ほか、プラスマイナスの点数を乗じて、その自宅の売却査定額を割り出します。

売却業者の自宅査定評価力

これら査定方法に業者独自の評価能力が加われば、マイホームの妥当な売り値が算出されます。
しかし、仲介の場合、業者自身は買取資金のリスクを負わないので、査定金額が甘く(実質より高価に)なる可能性があります。
高額評価をしてあげれば、売主は期待が膨らみ嬉しいものです。しかし、現実離れした売却予想査定額のまま売りに出しても、買い手がつかず空き家期間が長引きます。
空き家売却・買取の現場では、「不人気で売れない中古住宅を売ります。」という謙虚な姿勢が必要です。現実の相場を知り、少しでも他物件よりサービス精神を出して価格設定をすることが大事です。
親切な業者は、最初の査定の時、そこをアドバイスしてくれます。不親切な業者は【一括査定で出した『釣り価格』】のままイケイケの高額な売却価格で売りに出してしまいます。
イケイケの高額な売り出しは、自宅売主にとっては頼もしい感じがします。しかし、今時、中古住宅が売主の希望通り売れるわけありません。
自宅は長く売れないまま時だけが経ち、いずれ仲介業者とトラブルになります。

ところで、現状売買を前提とした仲介査定では、一戸建て住宅なら立地環境が重要です。
単純な取引事例比較で相場を予測しても、同じ住所・同じ地番で、角地や旗竿地間取りといった地形の良し悪し・道路付けの方角によって、実際の売却金額は変わります。
その点を深慮してくれる業者でないと、大船に乗ったつもりでエライ目にあいます。
(自宅が分譲マンションなら、同様近郊の区分所有権の査定相場が参考になるので、査定の失敗は少ないです。)

リフォームの写真。

自宅整理・片付け

自宅を業者に売払う、もしくは縁故をたどって売る場合、多少散らかっていてもやむを得ません。
しかし、仲介業者を介しCtoCでまったく赤の他人である個人に自宅を売却する場合、買主の心象を良くする自宅の整理・片付け作業が必要です。

業者は現状有姿売買が普通ですし、縁故で家を売る場合も「引渡し前に自宅清掃サービスやホームクリーニングでキレイにするよ」と言えば済みます。
自分の家を買ってくれる信頼が構築されているから、多少の甘えも通用するわけです。
しかし、仲介業者を介して内覧に来た人に同じことを言っても通用しません。

買主は、【片付けや整理もせず自宅を売りに出す=無神経な破綻者】という風に売主を判断します。
どんなに【磨けば光る優良物件】でも、そんな人間が売主ならちゅうちょするものです。
一般的な常識人からすると、自宅が片付けや整理の行き届いていないダラしない者は、「売買契約を結んで金を払ったのに、居座って立ち退き料を要求しそう」に見えます。
そんな人の自宅なら、引き継いで住もう、という気持ちも減退します。

売却査定用の自宅整理清掃

仲介業者も礼儀として、初対面の自宅売却希望者に面と向かって言いはしません。しかし、本音は「自宅クリーニングなんて安いんだからケチらず清掃業者入れてくれ」です。

整理整頓の行き届いていない自宅売却は、事実は「出世による栄転やレベルアップ住み替え」であっても、見た目で、「失業&借金により自宅を売却せねばならなくなった」と評価されます。
購入希望者は口には出さなくても、そう想像します。

自己所有の新築の家を所有している人が、相続で自分の所有となった誰も住まない実家を、不要だと合理的に判断して売却する場合も同じです。
片づけ・整理整頓のされてない実家売却処分は、購入希望者に【死んだ人の荒れた家を買う】というネガティブな気持ちを増幅させ、話が流れるか、かなり安い売却価格でないと売れないか、のどちらかの結果に終ります。

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自宅売却をお考えの方へ

自宅売却をお考えで、東京都内~神奈川県内に物件をお持ちの方へ。
もし可能であれば、売りたい物件について、ひと声、ご相談ください。
現在、東京・神奈川においてシェアビジネスのための物件買取を、以下の地域を第一希望として行っています。

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分譲マンションも歓迎します。また、一定の期間だけの『借り上げ(賃借)』もいたします。
自宅が事故物件・訳あり物件などで、一度、業者さんへの売却要請を断られたものでもかまいません。
この↓下部↓の、【難物件、他、買取受付】とある黄色い画像をクリックして、お問い合わせください。
御自宅の売却について、いくらくらいなら購入可能であると返信いたします。

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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