事業用定期借地権―デメリット評価や登記・更新・公正証書契約書

事業用定期借地権評価

事業用定期借地権とは、契約満了後に法定更新されずに再契約か更地返還が望める(延長も可)、地主メリットが多い借地契約です。
事業用定期借地権とは、定期借地権の一種です。建物賃貸投資つまり地主自身が地上に建物建築し、それを他人に貸して賃料収入を得る土地活用方式より、建築費用など資金リスクを負わず、安定した地代収入を得ることができるメリットが、事業用定期借地権が貸地契約のスタイルとして評価されている要因です。

事業用定期借地権の評価は、借地人にとっても【更新できないが『延長』により事業継続が可能】というところで、一般定期借地権より融通が利き、契約が明快というところで普通借地権よりも好評を得ています。

建替え解体費用を示す写真

事業用定期借地権メリットデメリット

事業用定期借地権のメリット・デメリットを比較すると、デメリットよりメリットの多いことに気づかされます。
地主が所有地を活用して不動産収益で稼ぎたい時、自ら建物を築造し賃貸するには、先行投資や建築資金の借入リスクというデメリットがあります。
事業用定期借地権を締結して第三者に貸し地すれば、リスクなく地代収入が得られるというメリット、借地契約期間が満了すれば更新されずに更地返還してもらえるという借地借家法で約束されたメリットがあります。

これは、法律で【事業用定期借地権は借地契約終了後には更新できず、建物解体して更地返還するか再契約または延長契約しか許されない】と規定しているからです。
普通借地権契約のように法定更新はなく、建物買取請求権を行使されるデメリットがない分、安心して土地活用事業が行えます。

定期借地権の法的背景 – 国土交通省 ※一般定期、事業用定期、建物譲渡特約付借地権などを比較考察した国交省のページ〕

事業用定期借地権登記

事業用定期借地権の登記は、地主が所有土地に事業用定期借地権登記を設定するのがベターです。
しかし、土地に事業用定期借地権登記をしなくても、(事業用借地契約は公正証書によることが原則ですから)借地人が地上建物に借地権登記=借地建物の名義登記をしたことで、地主も事業用定期借地権を第三者に対抗できます。

つまり、旧借地人が新借地人に借地建物を売却する時は、その建物がどういう借地契約で存立しているか確認するはずで、事業用定期借地権であることと、その残存期間を知らなかった、という理屈は通用しないということです。
この点で、地主が土地に登記を備えなくても、建物に借地借家法10条の登記がなされていれば、第三者効があるといえるのです。

ただし、事業用定期借地権登記があると、借地人の借地権が公示され、借地人の事業用の銀行融資などの担保枠が広がるというメリットがあります。
借地上の建物に登記があれば、その建物への抵当権融資が受けられます。
同様に土地に事業用定期借地権登記があると、その借地権登記に抵当権や譲渡担保権が設定でき、借地人は土地・建物の両方を担保として融資が受けられるという長所が事業借地登記にはあるのです。
その登記費用に関しては、融資を土地のぶんまで受けられるメリットを享受する借地人の側が費用負担することが通例です。

事業用定期借地権の更新・再契約・延長

事業用定期借地権には更新がありません。事業用定期借地権の存続期間は、平成20年1月1日の改正借地借家法施行以降、10年以上50年未満になりました。
例えば、存続期間を20年として借地契約締結し、期間満了すると20年でいったん借地権消滅することになります。よって更新はありえず、あと10年延長したい場合、更新ではなく、新たに10年間の借地契約を再契約するか、10年間の延長契約を公正証書で契約書締結する必要があります。

事業用定期借地権は普通借地権と違い、法定更新がなく延長も「自動延長」はありえません。延長するならば、【地主⇔借地人】の間で延長合意することが必要です。
10年間というのは、事業用定期借地権の最短期間です。それより短い5年程度の延長なら延長契約が一般ですが、借地期間を10年間継続する場合、(一度『借地権返還』が行われたという設定の上)再契約を10年間の事業用定期借地権で締結する形になります。

自分で家を売る計算やマネープランを立てることが肝要。

事業用定期借地権売買

事業用定期借地権の売買賃借権売買の中で比べてみても、さほど盛んに行われていない権利取引です。
しかし、地主にとっては事業用定期借地権の売買は大したリスクもないため、現・借地建物所有者が第三者への売却をすることを拒否する理由はありません。

というのは、事業用定期借地権で建てた建物が売買・譲渡で第三者の名義になっても、土地・建物の契約が事業用定期借地権であることを対抗できるからです。
そして、借地契約満了後に土地を更地で返還する義務は、売買によって所有権を得た新借地人に承継されます。
事業用定期借地権付建物として買取った新借地人がこの更地返還義務を無視することはできません。

普通借地権なら、第三者との売買の承諾を断っても、借地借家法19条の借地非訟手続きを申立てられると、その売買譲渡が裁判所によって許可されてしまいます。

事業用定期借地権契約においても、地主が民法612条に基づき賃借権の譲渡承諾を拒否することができ、それに対し、借地人が売買に対する借地非訟を打ってくることがあります。
そうすると、裁判所により譲渡が許可されますが、事業用定期借地権であれば、その場合でも借地契約残存期間の満了後は確実に土地の返還を期待できますから懸念する必要はありません。

残存期間満了後に土地が帰ってくることは確実なので、穏便に承諾し借地権譲渡承諾料を裁判所をとおさずにもらった方がビジネスとしては手堅いといえます。

借地上の建物の譲渡 | 全日本不動産協会 ※地主の承諾に代わる許可の裁判について書かれています〕

事業用定期借地権の公正証書・契約書

事業用定期借地権の契約締結は、公正証書契約書による設定契約を結ぶことと借地借家法23条3項で定められています。
借地借家法3条の【借地権存続期間は30年】の例外規定として定められたのが、23条2項の事業用定期借地権と25条の一時使用目的の借地権です。

30年じゃない例外としての権利設定ですから、23条3項において、【事業用定期借地権は公正証書によらねばならない】とされているのです。公正証書にせずに、普通賃借権や地上権借地権とみなされては、第三者に売却されたり、法定更新されたりしてのちのち面倒です。
地主の方は、公正証書契約書にまとめることが大切です。

さて、事業用定期借地権は更新ができず、引き続き土地を賃借し続けるなら再契約をするか、延長の契約書を交わす必要があります。
その際、今までの借地契約書のオマケとして覚書程度の書面交付で済ませるのではなく、事業用定期借地権の延長・存続期間を主要事項として、公正証書契約書を設定する必要があります。

再契約ならともかく、借地期間の延長で再び公正証書なんて大変そうですが、事業用定期借地権を設定する契約は、法律によって【公正証書による合意形成が必要】とありますから、地主・借地人共に、これに従う必要があります。

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