囲繞地通行権―袋地売買と袋地通行権売却【囲繞 意味、評価、判例】

囲繞地通行権は、他人の土地に囲まれた袋地の居住者が囲繞地に公道への通路を設けられる権利です。袋地通行権ともいい、囲繞地通行には通行料・償金を支払うのが普通ですが、無償の場合もあります。
※袋地売却(袋地住宅の売買)をお考えで当ページを訪れてくれた方へ。長い文章ですので、本文最後の【袋地売却をお考えの方へ】をご参照下さい。

囲繞地通行権―囲繞 意味

囲繞地通行権とは、袋地と呼ばれる周囲を他人の土地(および海岸や崖地)に囲まれ、接道義務を果たせない未接道地・無道路地の所有者が、囲んでいる囲繞地を通行できる権利です。

囲繞地の囲繞の意味は、取り囲むという意味です。囲んでいる土地を囲繞地、包囲されてる側を袋地と表します。

囲繞地通行権は袋地通行権とも呼ばれます。袋地を売却する時はセットで囲繞地通行権も売買される理屈になります。

売買のご相談のさい、袋地の所有者さんが「自分の『囲繞地』を売却したい」という事がありますが、これは「袋地と囲繞地の意味」を取り違えておられます。

袋地売却、囲繞地売買(袋地に付帯)

上記の場合、正しくは「袋地を売却したい」です。囲繞地は囲んでる他人の土地で、袋地の人が売却することはできません。

囲繞地は公道に敷接している土地です。袋地所有者が袋地を売却するのも、囲繞地所有者が自分の土地を売却するのも、お互いの許可は不要です。

但し、囲繞地通行権は袋地売買に付帯して買主に権利異動されます。その意味では、袋地所有者も「一部権利としての囲繞地売買」をしています。

囲繞地通行権 通行料・償金

囲繞地通行権は、囲繞地を通らねば公道に出られない袋地所有者に、付与された通行権です。民法210条(公道に至る為に他人の土地を通行する権利)から213条までの相隣関係規定としての通行権です。

通行権を行使できる代償として、囲繞地所有者への囲繞地通行権通行料・償金の支払い義務が生じます。

また、新たに囲繞地通行権を行使して通路を設けるとメリットを受けるのは袋地側なので、その通路建設費用は袋地側が負担します。

袋地や未接道地・無道路地の売却価格が安いのは、袋地の維持には囲繞地通行権通行料などの費用がかかり、平均的な市場価格では敬遠されるため袋地売却が原則困難だからです。

袋地を売買するからにはその前提(デメリット)を理解している必要があります。

横浜中心街の空撮

袋地とは?

袋地とは、他人の土地に囲まれ私道または他人の敷地を通行利用しないと公道に通じない敷地。囲繞地通行権とセット売買でないと売買の対象になり難い土地です。

こちらの写真の崖上の土地は、崖ごしに公道に接道しています。この土地が崖上で他人の土地に包囲されてたら、これは袋地です。公道に接していても崖を交通手段にする訳にいかないからです。

gakechi

当然、同じ崖の上の他人の土地で公道に面している敷地を通らせて貰って公道に至ります。もちろん写真の崖地はこれから開発されていく宅地ですので、袋地を作らずに整備されます。

恐らく、崖はコンクリートで固められ、その一部を階段の幅だけ深く掘削し、そこに階段を設けて公道に出られるようにする事も可能です。

階段ぶん建築費が余計にかかりますが、それでも囲繞地通行権の通行料・償金がかかる袋地を売却するより、売買価格を高く設定できます。

これから新規に土地を分譲するのにわざわざ売買価格の安い袋地を作る業者はいません。

隣地を割高に買取っても、細かい袋地売却を1軒ぶん取引するより利益を出せます。

通行権=〈民法210条〉で袋地住民の通行保証

袋地は、〈通行権=民法210条〉において「他の土地に囲繞されて公路に通じないもの」とされ、袋地に建つ住宅の居住者には、囲繞地通行権という権利が保証されます。

もちろん、囲繞地通行権の通行料・償金など、利用させて貰う囲繞地所有者への代金支払い(償金)が付き物で、無料で他人の庭を通れるわけではありません。

囲繞地通行権が公道に至るための通行権であるといっても、通行地役権とはまた異なります。

囲繞地通行権通行料・償金が無償

ただし、分筆により生じた

袋地であって、分筆前に一筆であった囲繞地通行権の通行料・償金

については、〈無償〉が許されます。

これは、相続後の共有持分にもとづく分割などで、一方が袋地になった場合、もし公道に出られる(共有者以外の他人の)通路が他にあっても、分割した共有地しか通行することができません。

こうなることは共有分割を行う前に分っていた筈なので、他人の土地を利用せずに元共有者同士で土地を融通しなさいみたいな発想のようです。

隣地の人にとっても、「なんでお宅らの遺産分割にウチの土地が巻き込まれなきゃいけないんだよ」という話ですから当然と言えます。

となると、袋地側を取得した共有者が公道側の共有者に囲繞地通行権の通行料・償金を払うと損になるので、こういう共有分割の場合は元共有者側の土地を通る条件で〈通行料・償金、不要〉となります。

袋地住民に帰責事由のない不可抗力的な登記に対して、住民が抗えずに利用料を払うことは公平性に欠けると評価されるからです。

囲繞地通行用の通路は最短距離で公道へ

当然ながら囲繞地のどこを通ってもいいわけではありません。

囲繞地所有者の生活を脅かさず最短で公道に接続できる道筋を選択する

必要があります。

また、必ず通路と〈目視〉で分るように路地を設けなければなりません。芝生の庭なら〈通路部分〉だけ除草するとかコンクリで固めるとか。

芝生の庭と袋地所有者の通路との境がどこだか判らないまま、漠然と「この辺りが通路」ということでは囲繞地通行権は認められません。

袋地の意味は土地、袋小路は道、地袋は戸袋

袋小路は道の行き止まりを意味します。袋地と袋小路は間違いやすいですが、袋地とは土地」を意味し、袋小路の意味は文字通り「小路・道」であり、異なります。

ちなみに「地袋の意味」は、違い棚の上に設ける天袋に対して棚下に設ける戸袋を意味します。

袋地売却

袋地売却に、その袋地を取り囲む囲繞地所有者の承諾は不要です。
これは、普通の住宅地で、所有者が自宅を売却するのに隣家の許可を得る必要がないのと同じです。
袋地は完全所有権の土地ですから当然と言えます。

ところが、袋地売却に伴って、その土地所有者の囲繞地通行権も買い主に権利移動します。
そして袋地側が支払う通行料名目の賃貸借費用も引き継がれます。

袋地の売却の際その売買価格が安いのは、袋地が他人の土地を利用せずには活用できない土地であるから、その取引額も半端な扱いの土地価格になるか、取引不成立に終るかになってしまうのです。

袋地売却前手続き―売買価格を上げるため

袋地売却時、高値で売り抜けるためには、所有者としても工夫が必要です。
原則、売れない土地を普通よりも高く売りたいなら、売却の時点で最高の立地環境にしておく必要があります。
普通の土地なら、更地で雑草一本生えていない状態が最も良い外観です。
袋地の場合、通路として使用している他人の土地の美観を調えておく必要があります。

袋地を売却するという時、多くは「袋地上の建物+袋地土地」とセットでの取引になります。
この際、土地上の一戸建てのリフォーム費用には、予算をかけようとするのに、囲繞地の通路に頭が回らない人がほとんどです。
もし、囲繞地に住む隣人に売却するなら通路に気を使う必要はないですが、赤の他人に袋地住宅を売るのなら、家よりも通路のメンテナンスに気を配るほうが、買い主のウケが良いです。

とはいえ袋地の売却先は、その土地を取り囲んでいる囲繞地所有者が最適なのは言うまでもありません。
殊に、袋地通行権を行使している囲繞地の所有者が売却相手に一番です。
袋地に通行権を与えている囲繞地所有者にとっては、安い利用料で自分の土地を貸し地している状態よりも、袋地を買取って通行権を消滅させるほうが、自分自身の土地の土地価格を高められるからです。

囲繞地通行権の判例

裁判所の判決と競売でローン地獄の自宅が売れた。

囲繞地通行権の判例(最高裁判例)には以下のようなものがあります。

  • 袋地に付着して当然発生するので移転登記がなくても主張できる。(民法210条/最高裁・昭和47.4.14)
  • 分割・一部譲渡による袋地所有者は囲繞地の譲受人にも主張可能。(民法213条/最高裁・平成2.11.20)

また財団法人不動産流通推進センター、不動産適正取引推進機構が、囲繞地通行権判例―高裁・最高裁判例を元に、記事を執筆しています。以下のリンクをクリックすると各頁に移動します。

機構の〈判例解説〉では、要約すると

  • 既に通路が用意されていても囲繞地通行権を主張することは可能。
  • 分割で生じた袋地の囲繞地通行権は競売購入した人にも承継される。
  • 自動車による囲繞地通行権は隣地所有者に弊害がない場合OK。
  • 最高裁判例で袋地の210条通行権と囲繞地の不利益を比較考量しろと判決。

みたいな事を解説しています。(要約しすぎですが)

囲繞地通行権を行使する土地面積が広過ぎれば通行権を否定されますし、今まで通ってきた細道があるなら、それで我慢せよという否定形の最高裁判例が目立ちます。

袋地の借地権者と囲繞地通行権

袋地の売却価格は、事故物件、訳あり物件ジャンルの不動産と同じく割安です。

殊に借地権物件の中古物件などは地主と囲繞地所有者2人のことを考えないといけない分、東京都内でもかなりのお得感があります。

判例によれば、袋地の借地権住宅を買取った人には、それが地上権でも賃借権売買でも、とりあえず登記があれば囲繞地通行権を対抗できるということです。

しかし、借地権者はOKでも〈借家人〉の場合は通行権を認められてるわけでなく、建物利用権として単に使えているだけという・・・使用できれば関係ないことですが。

裁判所の競売情報〈bit.sikkou.jp〉でも袋地借地権は割安です。

これは相続の際、物納は完璧に不可能ですし、売却時には一苦労ですが、東京都内に安く家を持ちたい場合、購入対象としては優良ではないかと思います。

囲繞地通行権―自動車の囲繞地通行権

囲繞地通行権のベースは狭い土地同士の譲り合いですから、小さく家なら1軒建つ位の面積が必要になる自動車の通行をやたら認めているわけではありません。

例えば袋地といえど、敷地面積自体は広い土地もあります。未接道地だけで、土地の広さは充分な袋地。

袋地敷地内に〈車を駐車するスペースの余裕〉があれば、囲繞地の道路は【細路地】じゃなく【車幅ほどの道路】を確保したいところです。

車幅並みの道路があれば袋地評価も上がり、安くなりがちな袋地売買の取引価格を上げることも可能です。

車の通行を認める囲繞地通行権の判例もあるようですが、ビビたる敷地通行料をもらって半永久的に自用地を袋地用に供するのに納得いかない囲繞地所有者もいます。

車両1車線分の通路というと、東京都内の住宅密集地なら狭小住宅の一軒くらい普通に建ててしまえます。

そんな資産価値ある土地をわずかな賃料で眠らせたくないはず。

車両往来OKな袋地道路

ところが囲繞地がやたら広い敷地の金持ちで、以前は高級外車を4~5台所有していたけれど、不景気で軽1台で充分になった・・・みたいなレアケースもあります。

囲にょう地の所有者がそんな人だと、土地は売らないけど囲繞地通行権の通行料・償金を支払う限りは車道設置OKの場合もあります。

そんな環境なら、袋地売買価格も周辺相場とそう変わらずに売却できる可能性もあります。

袋地通行権

囲繞地通行権は袋地通行権とも呼ばれます。法律的には「囲繞地通行権」が使用され、「袋地通行権」の出番は少ないです。

しかし、日本語的な熟語漢字の語順や意味合いからすると【袋地の人の通行権=袋地通行権】として、こちらを使った方がしっくりきます。

何より、囲繞地という単語を見て、「囲繞」という単語が国語辞典で調べなければ、殆どの人が「囲繞地は囲まれている側の土地の意味」と勘違いするでしょう。

隣地通行権と言えば、隣の土地の通行権と分りますが、隣地通行権は囲まれている土地でない土地も含まれます。

袋地通行権と言えば、「袋地のための権利」なのだろうと一目瞭然です。

袋地の評価―民法211条1項

袋地通行権は、民法211条1項において〔他の土地のため最も損害の少ないものを選ばないとならない〕と規定されています。

上記の通り、最短で〈隣地の損害少なく〉なければならないので、袋地通路の多くは、カニ歩きが必要な家と家の間を縫うような細路地が多いです。

当然、袋地の評価は低いです。袋地の所有者としては、袋地の評価を少しでもあげたいと考えます。

袋地売買価格(売買価格が安く取引は消極的)

囲繞地通行権を行使しなければならない袋地土地は、密集市街地の狭隘道路が交錯した裏路地の奥にある細切れに分筆された狭小土地が多いです。

狭小土地とは、一般的には15~20坪以下の土地のことを指します。

袋地の土地売買は、そういう小面積の取引であり、法律関係が面倒なワリに「仲介手数料が安く」積極的な売買が行われるものではありません。よって袋地売買価格は、思う以上に安値になります。

通行権

袋地通行権・囲繞地通行権は袋地を無価値にしてはならないという法律の要請に基づき成立した通行権です。

東京都内など都会の同じ人口密集地域、土地需要の多い地域で、袋地通行権が存在しないとすると、袋地は未接道のまま無価値な存在となり、隣り合わせた袋地と囲繞地の土地価格査定に、極端な格差が生まれてしまいます。

隣接する土地価格に極端な差が生じるのなら、それを悪用する者も出てきて、袋地売買価格にも混乱が生じます。袋地通行権・囲繞地通行権はそういう混乱を防止する、袋地の評価を維持する為の権利でもあります。

袋地通行権・囲繞地通行権は、そのような目的の通行権ですが、この通行権の行使には、「囲繞地にもっとも損害の少ない場所」を選んで通行権を設定しなければならないルールがあります。

そしてこの、「囲繞地にもっとも損害の少ない場所」は、囲繞地や道路事情によって、位置が移動する事があります。その時は袋地所有者は、新しい位置に囲繞地通行権による通路を設定しなければなりません。

袋地通行権・囲繞地通行権の通行料と袋地の場所

冒頭で袋地通行権・囲繞地通行権の意味を説明するのに利用した、【写真の崖地】の上が宅地化されて、崖の部分が例えばコチラの写真のようになったとします。

横浜市内の崖地のよう壁。

そうすると崖の上から崖下の地面には大怪我を覚悟で滑り落ちるしかなく、また登るにはプロのクライマー並の登攀技術が要り、この崖を利用しての【通勤・通学】は一般人には不可能です。

だから、もし崖上の土地が〈袋地〉だったら、当然に周りの囲繞地を通行する権利が発生します。

もちろん、こんな地形ですから購入価格は安く、当然ながら囲繞地通行権通行料・償金も別途発生するでしょう。囲繞地通行料の支払いがイヤならその土地は買うな、駐車場にでもするから・・・みたいな理屈です。

ところが、崖部分に階段を設けてそれで公道に至るようにしている建築様式があります。

接道の写真(丘陵地帯の住宅街には頻繁にみられる崖中の階段)

こちらの写真のように崖をコンクリートで固めた擁壁の中に階段部分を設けて、それで道路への往来が可能になると、こっちを通ったほうが囲繞地通行料もなくなり気が楽です。

こんな感じの階段を設けたものの、〈通勤で駅に向う〉には、この階段を下りて下の道からまた坂を上って崖上に戻り、そこから歩かなきゃいけない事もあります。

そんな時、メインの道(階段)はあるけど崖上の〈お隣さん〉らの敷地を通らせてもらうのが通行地役権になります。

袋地売買価格が低価格な複数の理由

袋地には、囲繞地を通行する権利はあっても、他人に囲まれている土地なので、採光性や景観など、快適な居住空間に必要なものが欠けていたり、私道負担のデメリットがあったりします。

袋地などは後回しで売買され、道路付のいい土地から売却されます。よって袋地は余った土地を無理に切り分けて分譲するため、変形地・旗竿地も多いです。

最後に売れ残る袋地・旗竿地の住宅は、四方を住宅に囲まれプライバシーが保たれにくい土地です。この保護を目的に民法225条で囲障設置権が認められています。

袋地と旗ザオ地

袋地と旗竿地間取りはイメージが似ていますが、袋地は他人の土地(囲繞地)を路地として借地使用するのに対し、旗竿地は旗竿部分の道も自分の所有地であるところが違います。

袋地は囲繞地通行権があって始めて成立しますが、旗竿地は道路との接道面が2m幅あれば、法律上、再建築不可物件ではなく、建て替えが自由に行える宅地です。

旗竿地評価〔不整形地補正率〕とは?―旗状地・想定整形地の評価方法

旗竿地の道路から建物に至るアプローチ部分を路地状敷地とも呼びます。

袋地通行権の消滅・妨害廃除請求

こちら(↓)は以前使用した「共有私道の利用者が隣地を取得して公道に直接接道できるようになって共有私道が不要になった図」の画像です。

共有名義の私道分割請求3

共有道路を不用になる時と同じように、〈袋地が袋地でなくなった〉時は、袋地通行権・囲繞地通行権は〈不要〉になって消滅します。

袋地の有る限り、袋地通行権・囲繞地通行権は不滅のはずですが、袋地の家が公道に接する隣地の所有権を囲繞地売買(買取)によって取得した時は、袋地状態から脱却できたわけで法律の保護も不要になるのです。

これは、囲繞地売買によって取得した囲繞地が、通行権を設定していた囲繞地と異なっていても、元々使っていた囲繞地は不要になるので、袋地通行権・囲繞地通行権は消滅するのです。

囲繞地売買によって取得した囲繞地を通って公道に出る距離が、今まで袋地通行権で通行していた囲繞地を通る距離より、遠回りになったとしても、自分の所有権になった土地を通るべき、として今までの袋地通行権・囲繞地通行権は消滅します。

土地開発で袋地に接面して新たに道路が新設され、袋地状態が解消した時も袋地通行権・囲繞地通行権は消滅します。

そうではなく、土地売却で隣地の所有者が変わって、「土地は使わせない」とか「通行権の利用料を倍払え」などと通行妨害をされ、不本意に袋地通行権・囲繞地通行権が消滅しかけることもあります。

そうした時は裁判所に妨害廃除請求を申立てれば、過去の囲繞地通行権の判例に基づき今までどおりの利用状況が回復されます。

袋地に関連する権利―囲障設置権

囲障設置権とは、異なる所有権の建物間に空地がある時に、プライバシーの保護を目的に、境界に囲障を設置できる権利です。

横浜ビジネスタウン

近隣とのトラブルを防ぐためには、設計者や工事施工者に任せきりではなく、建築主が自ら近隣の人に挨拶を行い
囲障については、侵入を直接防止することに加え、守るべき領域を明確にするという役割も踏まえて計画する
土地の境界を明確にしてトラブルを防ぎましょう(境界標の役割と重要性)

民法225条、226条、227条

民法225条、226条、227条では、囲障設置権を以下のように定めています。囲障設置権とは、隣家との境界を明示させるための垣根や生垣を設置する権利です。

周りを他人の土地で囲まれている袋地所有者には必要な民法の権利知識です。

境界線トラブル―境界未確定の借地権売買トラブルを借地人が防止する

〔民法225条1項〕
2棟の建物がその所有者を異にしてその間に空地があるときは、各所有者は他の所有者と共同の費用をもってその境界に囲障を設けることができる。

〔同条2項〕
当事者の協議が整わないときは前項の囲障は板塀又は竹垣にして高さ2メートルであることを要する。

〔民法226条〕
囲障の設置及び保存の費用は相隣者が平分して負担する。

〔民法227条〕
相隣者の1人は225条2項に定めた材料より良好な物を用い又は高さを増して囲障を設けることができる。ただしこれによって生じる費用の増額を負担することを要する。

民法‐相隣関係

囲障設置権の解釈

民法は一見しただけだと理解しにくいですが、要は225~227条の間で以下のように言っています。

  • 2棟の建築物(住宅)の間の囲障は、原則、所有者間の取り決めで高さも塀や垣根の性質も決めてよい。
  • 境界に設けた障壁の建築費用は共同で支払え。
  • 協議が整わない場合、板塀・竹垣の高さは2メートル、しかし設置・保存費用は仲良く等分せよ。
  • 所有者の片方が、より高級な塀を高く作り直したいなら、リフォーム費用は改修したい側が持ちなさい。

以上のように定めています。

基本は共有物だが費用などは合議で決めろ、という意味です。

もちろん囲障設置権は義務ではないので、その建物間の空間は空き地のままにしておいても差し支えありません。

ただし、〔境界確定訴訟〔境界確定の訴え〕―借地権者の債権者代位〕で解説したように境界確認は各種権利に必須の保護対策です。

袋地売却をお考えの方へ

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当社においてシェアビジネスに転用するため、物件購入を考えています。

以下のエリアでしたら、袋地住宅であっても高価でお買いできると思います。

また、お住まいになられない一定期間のみの、建物の借り上げで賃料支払いをする形でも歓迎です。
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よろしくお願いいたします。

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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