不動産投資 失敗=新築・中古・ワンルームマンション~投資の失敗例

不動産投資失敗例

不動産投資の失敗は、高額な資金運用に対するリスクマネジメントが甘かったためロスがどんどん積み重なることが原因で起ります。
このページで話題とする不動産投資は、ワンルームマンション・ファミリータイプマンション・アパート・一戸建て等の居住用住宅を賃貸して、その家賃収入を利回りとする、土地持ちでない個人による資産運用活動です。
アセットアロケーション・アセットマネジメントと言われるような大地主とか大金持ちの財産の分散運用や、リート(reit)やRMBSなどSPC企業によるファンド組成については、個人に関わりないスキルなので記載していません。

土地活用により利回りを得るには、更地、もしくは再建築不可物件で処分しきれない戸建てを解体した後の土地に居住用住宅を建てて貸し家の賃料で稼ぐ場合と、駐車場経営やレンタルスペースの月額料金や日銭収入を利益とする方法があります。
しかし、駐車場の場合は元々の土地地主が自分の土地の一部を運用にまわすのが主流で、「不動産を購入して利殖・利回りを得る」という個人のエクイティ運用のカテゴライズからは少々ズレる趣きがあります。
よって、「不動産投資失敗」に駐車場経営の失敗例はふくめずに、以下の内容をまとめます。

地主が自己所有地を活用してマンション一棟を建てるケースでの失敗例は、土地活用ではありますが、【投資(資産を利殖で増やす)の失敗例】とは、ニュアンスが異なります。
このページはあくまで個人がイチから「不動産購入→賃貸経営」して失敗する事例を紹介し、考察して、将来、不動産インベストメントに失敗しない方法を考える材料となる情報をまとめています。
また、不動産売買利益の差額がマイナスだったことをもって「不動産投資の失敗例」とは考えません。

「バブル当時のほんの一瞬」以外は、不動産は購入した時が最高価格で、それ以降は値下がりするのが当たり前、買った時より売った時のほうが売買価格は安くなるのが当り前、というまともな思考で考えないと正常な不動産投資の判断ができません。
キャピタルゲインで儲けようなんて不可能であり、あくまで賃料収入によるインカムゲインで稼ぐことが基本です。
この考えに立てば、売買利益の差額がマイナスなのは、不動産インベストメントにおいては当然であり、失敗とはなりません。

そもそも、不動産売却価格が売主の満足度100%で成立することは不可能です。
不動産投資で失敗した売主の損失を埋めるために買い主が存在するわけではありません。
買い主は買い主で、これから不動産による資産運用で成功しようと画策しています。
成功率をあげるためには、買い主側は限界まで買取価格を下げる交渉をしなければなりません。
(参考記事:再建築不可買取売却=建て替え禁止土地建物の売買処分を受付。
売主が自分の損失を埋めてくれる、奇特で都合のいい買い主がいると信じるような甘い考えならば、理想の買主を待ちわびるばかりで不動産投資の失敗の損失は広がり続けるでしょう。

この点、株式投資で「貯金を全て1つの銘柄購入に投入し、その銘柄企業が上場廃止になるほどの不祥事を起こして株価が下落しているのに、損切りせずに、『また株価上昇するかも』と淡い期待を抱きながら財産を失う失敗パターン」と心理状態が似ています。
自分の不動産投資の失敗を埋め満足度100%の売却価格を実現するには、不動産個人売買のサイト等で、甘い話に乗りそうなどこかの素人をつかまえて、詐欺にかけるか脅迫するかしなければ不可能です。
買主が買うのも拒否するのも自由だから、真っ当な取引では自分の満足を得られないでしょう。
だから、売主は自分の期待する売買価格に固執せず、いち早くのオフバランスを決意して、周辺相場を参考にそれより少し安い買取価格でも妥当な値付けだと妥協することが失敗の損失を最小限にする心得だと言えます。

ワンルームマンション投資失敗

ワンルームマンション投資の失敗例で多いのは、新築ワンルームマンション投資スキームの破綻例、または投資用ワンルームマンション詐欺に騙される事例です。
入居者の多くが長期居住を望まない、仮住まい的なワンルームマンションでは、オール電化も最新スマート住宅設備も不要であり、新築ワンルームマンション販売の営業マンもこれを売りにはしません。
新築ワンルームマンションのセールスポイントは、「新築は新しいから高い家賃で貸し出せる」という不確実な〝新築神話〟です。

ところが、新築ワンルームマンション投資の売りといわれる「高い家賃」は、新築時のそのとき限りという限定条件が付きます。
例えば、新築購入後すぐ入居者が入って好調なネット利回りが稼げたとしても、その人が2年後の更新時期に退去してしまったら、そこから先は、築2年のピカピカの状態でも、「中古マンション」として、中古マンション賃貸価格の周辺相場に合わせた家賃改定(値下げ)を余儀なくされます。
1万~2万円は家賃下落を覚悟しなければなりません。
新築時、最初の入居者が退去して、中古物件扱いになった途端、イールドギャップ、つまりローンと利回りの差額に赤字の可能性がチラついてくるわけです。
(似たようなことは、オーナーチェンジ物件においても起りますが・・・・・・)

以上のように新築ワンルームマンション投資の失敗は、投資利回りの基準を「新築時の高家賃」に照準を定めてしまうという、浅はかな計算(打算)から起ります。
新築の購入と対極にあるボロアパート経営は、利回りの基礎を貧困層相手の「地域最低家賃」に置いていますから、非常に手堅く、失敗の起りにくい資産運用スキームといえます。
この点、電話での勧誘であれ、広告宣伝であれ、マンション販売会社による詐欺的な営業の被害者ともいえます。
しかし、不動産賃貸経営初体験であったとしても、新築住宅と中古住宅の家賃の価格差なんて、常識で考えれば分ることですから、失敗は99.99%の自己責任であると自覚を持たなければいけません。

ワンルームマンション投資リスク

前記のような新築ワンルームマンション投資の失敗を防ぐリスクマネジメント手段として、有効といわれているのが、「サブリース契約」です。
サブリース契約とは、投資用マンションを購入した個人投資家から、売主企業が売った物件を借り上げ、投資家は売主企業が支払う家賃収入で安定した投資利回りを得られ、ワンルームマンション投資リスクを抑えられるというものです。
もちろん売主企業は、今度は買主から借りた、そのワンルームマンションを一般消費者に貸し出して、賃料収入を得なければ、経営が成り立ちません。

「自分で建てて、自分で貸す方が儲かるだろ?」というのが、一般的な発想です。
住宅会社がそれをやらないのは、「自己資金のワンルーム投資はギャップレート・還元利回りのワリに多大なリスクがある」ことを分っているからです。
リスクは個人投資家に負ってもらえという企業からマンションを買い、再び貸し渡すというサブリース契約は、損失防止のディフェンスをしているようで、役に立たないこともあります。

バブル期以外、不動産売買で利益を上げられるのは【仲介業】のみで、キャピタルゲイン、つまり売買差益で利鞘を稼ぐのは不可能です。
成功する何倍も失敗するリスクが多い新築ワンルーム投資で、リスクを負う心算のない販売会社との借り上げ約束1つで失敗リスクが減ることはありません。
収益物件販売会社は、失敗リスクは個人投資家に任せ、キャッシュを自分で負担しないから、短期急成長が可能なのです。この成長スキームのダシにされる個人投資家が失敗するリスクが高いのは構造上当然です。

東京都内の貸しビル業などは、中古ビルを自己取得してコンバージョンをして、バリューアップさせたビルを自社で賃貸するインベストスタイルの不動産会社が増えています。
しかし、中古マンションを買取ってリノベーションして、自社で賃貸する業者はさほどいません。たいがいの企業が買い取った物件を再販売するのは、マンション賃貸業はオフィス賃貸と違い、需要も少なくリスキーと分っているからです。

投資用マンション失敗

ファミリーマンションは、投資用マンションとして失敗する確率が高いワリに人気です。
理由は「最悪、自分が住めば失敗にならない」という考え方があるからです。これは投資家としては完全に失格な考え方です。
しかし失敗・負けを認めないため、自分や将来の自分の家族が住むことで補填できた気になる気楽さがありますからリスクまで低く思えてしまい高額出資なのに敷居が低いのです。

ファミリーマンションもワンルームマンション投資と同じく、新築物件購入で失敗する例が多いです。
ファミリータイプの投資用マンションは、ワンルームの倍以上は投下資本がかかるワリに、家賃などの利回り・リターンはワンルームの倍まで取れないという、効率の悪さも目立ちます。
また、ファミリーマンション投資(=賃貸業務)のリスクとしては、「家族向け」ですから、その家庭・子供の事情で、引越し時期が限定され、タイミングを逃すと1年間入居者なしという大きな損失が付いて回ることもあります。
減価償却費を計算しなくてもいいような、元々の所有物件なら空き家期間も諦めが付きますが、インベストメントとして考えれば、【1年分の収入ゼロ】は長期の損益計算として月割りに直して計算しても、表面利回り(グロス利回り)は赤字となるはずです。

独身1人暮らしならば、引越しシーズンに関係はありませんが、子供がいると学年期半ばの引っ越しは「転校生」となるため、親も気を使って、2~3月がファミリーマンションの入居ピークとなります。
その時期に客付けできないと1年近く集客がままならない可能性もあるのです。
これは入居者のいる中古物件のオーナーチェンジによる購入で、購入して1年そこらで入居者が出ていってしまうケースも同じです。
「入居者不在期間=収入ゼロ」のリスクを防止するため、サブリースという【物件借り上げサービス】がありますが、このサービスは当然、業者優位にできています。
つまり、家賃10万円で借り上げてくれたと思っていても、入居者が現れず、業者が「ワリに合わない」と思ったら、どんどんサブリースの家賃減額交渉をしてくるのです。
家賃10万円で借り上げていたのが7万円に下げられたとします。この時、所有者が月額8万円の住宅ローン返済を抱えていたら、賃料収入で、【月額1万円】づつ赤字が増え続けることになります。

こういうサブリース利用による不動産投資の失敗は数多くあるケースです。
タチが悪いのは、サブリースで借り上げる側がマンションの売主で、さんざん不動産利殖の成功と儲けの旨味を強調し、かつサブリースという形で、イザという時の失敗は会社がカバーしてくれるようなことを吹聴しておいて、いざとなったら、容赦なく借り上げ家賃の減額を要求し、住宅ローン返済額を下回る理不尽な低額賃料への改定に応じなければ、平気で「契約解除する」と開き直ってくる点です。

これにより不動産投資家=オーナーとしては、自己管理切り替えによる集客の手間ひまを覚悟するか、月々1万円づつ損しながらサブリースを続けるかの選択を迫られます。
本当は、物件売却という損ギリの方法もあるのですが、多くのオーナーは売却したら失敗が確定すると怖れて、月々1万円の損失を計上するサブリースを選びます。
毎月、損失が分っているなんて、理財どころか財産形成のマイナス要因です。売却や自己管理よりも状況は悪いのですが、この最悪の道を選び最終的に「サブリーストラブル」を訴えるオーナーが少なくありません。

中古不動産投資

戸建て住宅購入による殖財方法での失敗例は少ないです。なぜなら、戸建て賃貸業務で資産運用をしようとする不動産投資家自体が少ないからです。
戸建て住宅賃貸は元々の土地持ち地主の貸し地と同じく、今までその戸建て住宅に住んでいたオーナーが自分自身の住み替えに付帯して、旧自宅だった中古住宅を貸し家とするものです。
戸建て住宅を新築し、賃貸収入を利回りとする利殖法は、リスクが大き過ぎて個人でやる人は皆無に近いです。

中古の戸建て住宅を購入してそれを賃料による資産作りの目的で他人に賃貸する場合でも、その購入価格は裁判所の競売流れよりも更に激安であるなど、「超お買い得物件」でなければ、必ず失敗します。
中古賃貸住宅は、超高級住宅のリロケーションサービス以外では、高額家賃は期待できません。
中古の賃貸物件は借りる側としても、「社宅」みたいな感覚があり、近所の同サイズの敷地のマンションよりも割安でなければ借りる価値が見出せないのです。

それでも、戸建て住宅の賃貸目的の中古購入をして、見込んでいた賃料収入利回りの当てが外れて、利殖に失敗するケースが存在します。(『中古物件注意点』ページを参照)
中古不動産投資で失敗が多いのは、オーナーチェンジ物件です。
賃貸・投資用の中古戸建てはあまり見かけませんが、たまに出没するのは「現入居者付きで集客不要状態で安定した高利回りが得られる(成功の約束された不動産投資)」という売り物件です。

「安定した高利回り」の根拠は、【今に至るまで長期入居者が借家契約をしていて家賃収入が入っている】という現状です。
これは売り側にとっては、現状有姿売買で手間ひまかけず売れてラッキーですが、買う側は借家人がいるから、物件の内覧ができず住宅内部の状態が分らない、非常にリスキーな資金投入をすることになります。
入居者がいる物件は、【出資した後すぐに『家賃収入=利回り・配当』が得られる】という、中古不動産投資案件としては願ったり叶ったりのサクセスストーリーが用意されているように思えます。
この成功が約束されているかのような収益構造の【幻想】が、中古不動産投資の失敗の原因となります。

そもそも、安定・高利回りの物件を、なぜ売主は手放すのか?――不可解な話です。
不動産を売却するのにはネガティブな理由が必ずあります。
もしかしたら、借家人がトラブルメーカーの可能性があります。賃料は月々支払うけれど、それを上回る修繕・メンテナンス費用のかかるクレームを絶えず主張し続けるクレーマーが世の中にあふれています。
また、長年、実直に家賃を払ってくれていた夫婦で夫が亡くなり、妻はこれを機に息子夫婦が引き取って、近々、空き家になるであろうことを所有者が察知し、次の入居者には築古物件として低家賃でしか貸せない物件になってしまったことを見越しての売り逃げ的な売却なのかもしれません。

近隣に賃貸マンションがあふれていたら、戸建て賃貸物件はよほどオリジナリティにあふれた物件でなければ借り手はこの先いないでしょう。
そして、賃貸に出す前の必要経費、一戸建てリフォーム費用はワンルームの数倍しますから、一体何のために購入したのだか分らなくなるほど、お金に余裕がなくなります。
東京都内ならともかく、地方都市では、一戸建て賃貸で築年数の経過した物件に、同面積の中古マンション賃貸価格の「半額以上」の家賃設定は望めません。
現状の入居者が支払っている家賃を元に計算された「高利回り」を当てにして、その戸建て住宅を購入したのなら、現入居者が退去した時点で、そのファイナンシャルプランは失敗し、将来、失敗の損失は拡大し続けることを覚悟しなければなりません。

中古マンション投資失敗

不動産投資の失敗は、新築・中古に関わらず、必ず失敗要因があります。その失敗要因に対するリスクマネジメントに自信がなければ、成功イメージや流行だけで不動産投資で儲けることを夢見るのは危険です。
投資用中古マンションのリスクヘッジが「最終的には自分で住めばいい」という、計画とも呼べないような行き当たりバッタリの考えでは、投資の失敗が目に見えています。
上記のように入居者が入らないこともあれば、既存の入居者が人権屋まがいの煩い借家人で、立ち退かせるにも、過大な「立ち退き料」を請求されたら、その支払いで家賃収入のほとんどがパーになる可能性もあります。
(これは、戸建て住宅投資の失敗によくある失敗例です)

中古マンション投資においては、入居者が入れ替わるごとの家賃の見直し(下落)というリスクの他、修繕積立金経費~共益費その他の経費が上昇して、家賃収入と支出が逆ザヤになり、ポートフォリオが悪化、失敗の損失が拡大し続けるスパイラルに陥る恐れが大いにあります。
修繕積立金は、マンションの老朽化や管理組合(住民)の意向でどんどん上昇する可能性があります。
管理費・修繕積立金は高くて納得いかなくても、踏み倒すことはできません。滞納が重なると、その延滞積立金債権によって競売・差押を受けるという事態に発展します。

ちなみに任売物件の「いわく付きマンション」を投資用に購入する際は、重要事項説明書をチェックして、前所有者の管理費・修繕積立金滞納の残債があるかなど正確に把握しなければなりません。
競売寸前まで滞納を続け、いよいよヤバくなったからダメ元で任意売却に出している可能性もあります。
不動産屋にも、仲介手数料欲しさに節操なく、売買を斡旋する業者がいます。

「不動産運用=ビジネス」として購入するのですから、こういう失敗・リスク要因は、自分でしっかり調査しなければ、裁判になっても救済されません。
戸建てと違い、投資目的の中古マンション購入手続きには、こういうリスクもあるのです。

不動産投資の成功例

不動産投資の成功と失敗は、株式取引と似ている点があります。それは、投資資金の余裕がある投資家が出資すれば利殖が利殖を誘発して、どんどん成功していくのに対し、カツカツの生活で貯めたなけなしの金を全額投資した人は大抵が失敗するという事例においてです。
手持ち資金を全額購入資金に回してしまい、イザという時のリノベーション費用を一切考えていなかった……というような、失敗の典型のようなマネープランは、不動産投資の世界にチラホラ散見されます。

不動産投資のモチベーション・動機はさまざまです。
年金政策に期待が持てず、自分自身で私的年金を確保するために始める人――自分の死後、妻子の生活を守る保全策として貯蓄以外に資金繰りを計画するサラリーマンの方――「不動産投資成功マニュアルを読んで啓発され一獲千金を狙って奮起する人――などなど。
どれも現状を打破したい、何かを変えたい変わりたいという衝動に素直に従った勇気ある行動です。しかし、計画性が伴わないと、お金をみすみす捨てることになります。

また、0円住宅というセールストークで「住宅ローンの頭金自己資金0円=フルローン」による購入で不動産収入による不労所得生活が可能なんていう夢のような都合いい不動産広告が新聞折込で紛れ込んでくることがあります。
これも、悪くはないけれど、頭金は不要でも、仲介手数料などの諸経費はローン対象外で自腹を切らなきゃならないことは承知ておかなければなりません。

この0円投資物件の中には、入居者を集める作業・客付けは投資物件の販売会社がおこない、投資者・購入者はなにもしなくても賃料収入で利回りを得て、住宅ローン返済資金を確保できるなんていうネタもあります。
オーナーチェンジ案件による、文字通り、自己資金0円の不動産活用&蓄財システムです。
しかし、こんな上手い話あるわけない、とマトモな人ならおかしいと気がつきます。
株式投資の「必ず値上がりする極秘銘柄情報をアナタにだけ教えます」と同一の詐欺話と考えて間違いありません。

東京都内勤務のOLで、会社内では責任ある管理職で年収も分別もあるやり手のキャリアウーマンの女の子なんかが、こういう話にわりとたやすく騙されています。
OLさんの場合、正社員や公務員であれば収入は安定しています。よって、空き家状態が続いていても、それほど苦になりません。
若い女性には、ブランドバッグ購入と同じように「不動産オーナーとしてのステイタス」にお金を払っている、自分へのごほうび感覚もあります。よって、物件を購入した時点で不動産投資の成功は半分以上、成し遂げたも同様と考える人もいます。
会社内での上級職に就いている成功者も多く、更に結婚により夫の収入に頼ることでキャッシュフローも増えるため、失敗例として表面化することは少ないです。
また、女性にはブログやSNSで小まめに情報発信する習慣もあります。自身の運用成功率を公開するより、日々の遊びやランチの情報をアップするだけでも、楽しそうなプチセレブな更新記事が続けば、なんだか成功しているように見えます。
かように、成功例(のようなブログ)ばかりネットに溢れ、失敗した人の情報は任意売却の買取業者くらいにしか知られないので、成功ばかりで失敗例は少なく感じられるかもしれません。

こういう物件は、購入価格に多額の「広告宣伝費」と詐欺まがい営業マンのフルコミ給料がアドオンされています。
購入時点でボッタクリされているので、騙されたと気づいてすぐに損ギリ(売却)しようにも、売却価格は半額以下にしかならず、オーバーローン状態で売るに売れずに仕方なく、「自分で住む」選択をすることになります。
こういう粗悪な不動産投資案件は客付きの悪い都内から外れた郊外のことが多く、購入者は都内丸の内勤務なのに埼玉の大宮や川越、神奈川の小田原や相模原などに引っ越して遠距離通勤するハメになります。

こういう不動産投資の失敗は、「自分が住めてる!」から、失敗という自覚がありません。もともとそういう心算だったと、考えることで投資の失敗を認めない、ある意味成功できたような心理状態になるわけです。
しかし、その物件を購入していなければ都内で好立地なのに事故物件・訳あり物件として格安な出物があったとき即買いできる銀行融資枠がもらえたかもしれません。
もっと違う不動産投資成功のチャンスがあったり、自分の生活が遠距離通勤で制限されることもなかったことと比較すると、確実に不動産投資の失敗例と言えます。

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

リフォームのご質問・ご相談は、facebookのメッセージから受け付けます。 急ぎで作ったメッセージやりとり専用ページです。→【リフォームQ|facebook】 物件売却希望の東京~神奈川以外のかたは、今後は facebook リフォームQ へお願いします。 (2017/01/24)