建売住宅売却―建売住宅で後悔・失敗しないデメリット・欠陥の調査

建売住宅で後悔・失敗しないために、建売購入のデメリットや解決方法などをまとめたページです。
現在、中古建売の売却に苦労されている方はページ下の 中古建売を売って下さい をご一読ください。

建売住宅売却

建売住宅を売却すると、築15年~20年程度の中古物件でも、建物価値が売却価格にほとんど反映されません。
建売売却の査定価格において、【土地建物】を売買するのに土地価格しか評価されず、建物価値は実質0円、無価値としてでしか扱われないのです。

木造住宅の法定耐用年数は22年と言われていました。だから、築30年なら古家付き土地として土地のみの売却査定で納得しなきゃいけません。
しかし、法定耐用年数ほどの築年数を経ていない築15年の物件でも、建売売却においては建物無料と扱われてしまうのです。

もっとも、最近はこの法定年数がもっと長期であるべきだと見直されており、20年未満の建売住宅の売却価格はもっと高くてもいいはずです。
良心的な【買取業者】の中には、中古建売価格の建物価格にイロをつけてくれる会社も出てきました。

それなのに、中古建売住宅の売却がなかなか決らないのには、「住宅の供給過剰」と買い主にとっての「中古建売の割高感」という明快な理由があります。
中古建売の売却価格の割高感とは、売主の「高値売り成立を期待しすぎ」とも言い換えることができます。
新築現場の写真。

一般消費者が中古建売を購入するのに「中古建売住宅購入費用に割高感」を感じるのは、5万円以下PCが当り前になって中古がまったく売れなくなったパソコン市場と同じ理屈です。

新築ローコスト住宅が555万円とかの売買価格のうえスペックもそれなりなら、一昔前の中古建売住宅の売買価格は新築の半額以下でなければ、割高感が否めません。

購入者に後悔失敗を感じさせる建売売却

新品PCが5万円で売っているのに、その横に老朽化した低スペックの中古を並べて、「この中古は定価25万円だったものを『中古特価』として4万円で売ります」と販売しても売れません。
これと同じことを、多くの売主が中古建売住宅の売却で成立すると思っているわけです。

中古建売住宅を売却するがわは「リノベーション済みだし、新築当時は2,500万円した物件を大いに値引きしているつもり」でも、消費者には新築当時の価格なんて関係ありません。
新築ローコストと比較しての、中古建売のお得感やデメリットを選択基準にしているわけです。

中古のノートブックを塗装しなおし、キーボードもキレイにして見た目は新品にしても、中身のCPUやOSが旧式のものを4万円で売ったらボッタクリです。
1万円か5千円のなんちゃって価格しか成立しないし、事実こういう中古PC売却価格は5千円で売られているのが普通です。
何故なら機能が圧倒的に劣っていて、現代の利用水準に届いていないからです。

つまり、同じ程度の外観のローコスト住宅が新築5百万円で売られていたら、その横の中古建売住宅は、どれだけ新築そっくりさんであっても、250万円以下でなければ消費者は見向きもしないでしょう。
外観が美品でも登記簿を見れば、かなりの「お古」だって分るからです。

それに、建売住宅売却を望む所有者の多くは、新築購入当時、「建売にありがち」な後悔・失敗感を味わっているはずです。

この後悔や失敗感の元である、建売住宅のデメリット・欠陥は所有者が知り尽くしているはずです。

買ったことを後悔するような建売住宅のデメリットといっても、欠陥住宅トラブルのような目に見える【違法建築による欠陥】ではなく、使い勝手が悪い、【住機能・居住性能】が物足りないといった、【安い買い物をした時に特有の後悔感・失敗感】のことです。

リーズナブルにお手軽購入できる建売住宅だからこそ、買ってから必ず感じる物足りなさ、「なんか違う」という目に見えない不満が必ず生じることが建売住宅のデメリットの最たるものであり、建売で後悔失敗する最大点です。

買った当時の自分さえ満足してないのだから、時を経て中古物件として売る時の、建売住宅売却価格に標準的な売却額を期待するのはムシが良すぎるというものです。

建売住宅購入の後悔失敗例

建売住宅購入の後悔失敗例としての一番の原因は、「新築住居に即入居可」というコンビニエンス性を過大評価しすぎて、「チェックすべきその建売住宅のデメリット・欠陥を見落とす」ことです。

建売住宅を購入する人の多くは、自分が暮らしている市町内の活動エリアで建築中の物件を「見初め」購入します。
新築建売でも注文住宅でも、数千万円の買い物です。あとで失敗したと後悔しないように、できるだけ沢山の物件・業者を回って目を肥やし、選択肢を多く持つことが大切です。

建売住宅を買って失敗したと後悔する人の多くは、複数の選択肢を持たず、「一目惚れ」した一件だけに執着してしまいがちです。ここに後悔・失敗の原因があります。

若くして結婚を急いだ女性が身近なイイ男とデキちゃったものの、子育てに余裕ができてSNS等で世界が広がると「世の中、男前ってザラにいるし、みんな高学歴・高収入じゃん!」とビックリし、自分のダンナの甲斐性のなさに後悔し失敗感を感じて、浮気や離婚にはしってしまう、出会い系にあふれる超美形のヤンママと状況は同じです。(参考:離婚住宅ローン、養育費、慰謝料計算

恋愛も買い物も、のちの後悔につながるデメリットを精査しておかないといけないかも知れません。その物件や対象だけにイチズになって焦って行動するから、後で後悔することになるのです。
不動産広告で見つけたのであれ、通勤中に発見したのであれ、たまたま魅力的に見えたその物件以外の候補に目を向けない視野狭窄が失敗を招きます。

今の建売購入を決めたのは、子供の学区内ではこの物件しかない、と思ったのが購入動機という人は多いものです。しかし、子供の越境入学にならないよう、今の学区内で探す時に、視野を広げて周りを見渡すだけ、自宅から見て、学校の反対側の学区内を探すだけでも、その物件よりも良さそうな新築建売住宅がゴロゴロしてるものです。

販売業者の「他にも近所の方がお申し込みになられています」なんて、あおりを真に受けて購入を急ぐことが、後悔・失敗につながる訳です。

建売住宅を販売する業者で、「うちは住宅ローンの実績あるから住宅金融支援機構の審査にすぐ通ります。即入居できます」を強調する人がいます。

「即入居することで現在の賃貸物件の家賃を2~3か月分、節約できる」ことがセールスポイントになるとマジメに思っているみたいです。

即入居可能なんて、出来上がった家を売却してるから「当り前」です。この当り前に消費者が気がつかず、他の新築建売を見て回る時間を惜しむから、あとで失敗したと後悔するのです。
このスピード入居に釣られて即決購入する人が意外に多く、そのため建売住宅トラブルで後悔・失敗を嘆く人が絶えないわけです。

インスペクトを表すデザイン

新築建売トラブルで後悔失敗する購入の流れ

建てたてホヤホヤの新築建売物件を内見しにいく時、建築に詳しい人を人づてに探して、同行してもらうことが建売住宅購入における後悔・失敗の防止策の1つです。
プロであるより「身内」であることが重要です。ネットで探した初対面の業者を連れて行っても、売主側に寝返らない保証はありません。

知人的に少しでも縁のある人に、内覧会などの場で感想や疑問などを売主にぶつけてもらうことで、その建売のデメリット・欠陥をチェックする視野が広がります。
また、本人が過去に建売住宅購入で後悔・失敗したことのある人なんかだと、建築家なんかよりもセンシティブなチェックをしてくれるかもしれません。
建売住宅購入で後悔・失敗した人とつながることができたら、その人の失敗談と後悔している点をおしえてもらうのも得策です。

建売住宅売却の際、建物本体は出来あがっているのに、外構(塀・生垣)が未完成だったりすることがあります。外構を完成させずに建物だけ売る業者は、「塀か生け垣か、暮らしながら、ゆっくり考えたほうが、『自分らしい個性』が出せますよ」なんてうそぶきます。
「個性を追求するなら、建売なんて買わない」はずですが、ともかく、外構工事ぶん費用が安上がりになり、建売住宅売却価格を安く見せられるわけです。

これに乗せられて、外構のない建売を購入すると、後から別途発注する外構工事費用の高さにたじろぎ後悔することになるわけです。
ホームセンターで外構キットを購入し、自分でリフォームしてみても、それなりに高額になります。

また、小さな分譲区画に4~5棟の建売を分譲している場合、その複数の住宅が私道を共有していることがあります。
その私道部分が未舗装で、いつか舗装してくれると思っていたら、実は私道部分は費用別途で、それを私道負担として住宅所有者らが負担しなければならない契約だった――なんてトラブルも過去にニュースになっていました。

建売の家を購入して後悔する奥様と欠陥調査

建売の家を購入して後悔する奥様と前述の離婚にはしる美形ヤンママとは、【視野が狭くて失敗し後悔した】という点で共通しています。
建売の家を購入して失敗したと後悔しないためには、徹底して対象を調査し、欠陥やトラブルが起きないか、立ち止まって考えてみる冷静さが必要です。
東京都の市部には、駅から離れた場所が開発され、賃貸でファミリータイプマンションが沢山建っている地域があります。

例えば、そんな賃貸マンションに10年位前から住みつつ、マイホームを持ちたいと考えている奥様がいたとします。
京王線や小田急線の駅までそれぞれ徒歩20分圏。今までは車の移動が多くて気がつかなかったのだが、つい最近マンションから駅までの間に大規模な住宅地域ができ、新築建売住宅が多数売りに出ていました。

建売の家を購入して失敗したと後悔する奥様は、こういう時、「不自然さ」に気がつきません。
つまり普通なら駅周辺から発展するのに、「なぜこの住宅地は突然出現したんだろう?今までここには何があったっけ?」という点に疑問を感じず建売の家を購入してしまう、というケースです。

東京市部の府中・調布・狛江市エリアは20年前までは駅の周辺は田んぼばかりでした。地主と私鉄系デベロッパーとの関係が悪かったのでしょう。
狛江市なんかは20年前、駅も市役所や公共機関も巨大でキレイでしたが、マンションや住宅街は駅から離れてドーナツ状に開発され、駅周辺は田んぼと農家地主のデカイ家が沢山ありました。
それが、今は田んぼが減って新築の建売住宅などが盛大に建ち並んでいます。

建売の家を購入して失敗したと後悔しないためには、こういう突然現れた住宅地は、もとはなんだったのか気にしなければなりません。
例えば、もと田んぼだったら単に安い建売住宅を探すのではなく、【不動産屋に盛土補強は万全かどうかの有無を確認】しなければ、いずれ軟弱地盤で往生することになります。
田んぼ跡地は地盤改良するかしないかで、地盤沈下その他のトラブルに見舞われる可能性が大きく変わります。
安いだけの建売住宅より盛土価格が上乗せされていても、地盤のしっかりした建売を購入する方が地盤欠陥による後悔を避けることができます。

建売の家を購入して失敗したと後悔する奥様は、その点の検証をせず、今買わなきゃ誰かに買われちゃうとダンナをせっつくばかりです。
新築建売の後悔・失敗例の典型といえます。
建売購入のさいも地面の強度に目を向ける、ほんの少しの気遣いが、建売の家を購入して失敗したと後悔しない奥様になるか否かの分岐点といえます。

建売住宅のデメリット・欠陥

建売住宅のデメリットとしては、分譲販売中の家具も何もない状態だと広々していた家が、実際に入居してみると、案外狭く、動線にゆとりがなく息苦しさを感じて後悔するハメになることを、何回も現物を見たのに現物を見たからこそ雰囲気に呑まれて気づけない、という例があります。

これは建売住宅のデメリットというより、建売住宅購入の流れにあるデメリット(=一種のセールスマジック)ともいえます。
購入してから後悔しないように、念には念を入れて何度も現場の建売住宅を見学しているうちに、その建売物件に愛着がわいてしまい、狭さや変形間取りといった物理的な欠点も甘受してしまうという心理的なデメリットです。

東京都内の住宅密集地に建てられた狭小住宅間取りの建売なんかでは顕著です。
「こんな高級地でこの価格?」と舞上がって購入し、引っ越してきたら家具でギチギチに詰ってしまった、なんていう狭めな間取りの建売住宅の販売方法にみられるデメリットです。

仕上がった建物を見て、確認の上、購入する建売住宅だから、不具合などすべてチェックできたと思い込んでいることで、あとから失敗だったと後悔する人もいます。

これは施工中ならばチェックできた、壁の内側、床下、その他の見えない箇所にある建売住宅の欠陥が、竣工後は隠れて見えず、チェック不可能という状況から起こります。

この欠陥まで充分に目が届かずに購入してしまう販売体制が建売住宅のデメリットです。

物件調査

施工中ならチェックできたかも知れない欠陥を、見逃して購入してしまった――建売住宅の欠陥は住み始めてから、雨漏りや壁のひび割れ、床のきしみなどで徐々に分ってきます。

建売購入注意点=即決が欠陥見落し後悔に!

建売住宅の欠陥を補修するには、大規模修繕工事が必要で、そのリノベーション費用を「補填」してくれるような建売業者は、まずいません。

購入時にスピード決断してしまったことで、後から追加工事が必要になって、費用がドンドンかさんでしまうデメリットも建売住宅にはあります。

安普請の賃貸マンションには雨戸が付いてないことがあることは、都内の密集市街地を歩いているとわかります。

建売住宅でも1階には雨戸があるけど、「2階は雨戸無し」でそのぶん安くなっている物件があり、こういう設備を省略した建売ならではの売り方もあります。

業者は建売住宅売却のさい「2階はお子さんが雨戸閉め切りで引き篭りにならないように――」等といって、雨戸ぶんを引いた安い売却価格を提示します。

購入者も「そんなもんかな」と信用したものの、いざ生活が始まると子供からクレームが出て、雨戸取付けを考えます。これは、雨戸無し建売には必須の欠陥です。

このニーズが「常に」存在するため、リフォーム工事の新聞折込には、「雨戸取付け」というメニューが用意されています。
関係ない人は見過ごしてしまうけど、チラシの中にも建売住宅のデメリット・欠陥をフォローする「隙間サービス(外構設置やガレージDIYキット・・・・・・etc)」が張り巡らされているのです。

つまり建売住宅は購入して終わりではなく、住宅の基本部分として建売されている物件を買った後にオプションでけっこうな費用が必要になる、ということを考えずに買うから「こんなに金かかるのか、失敗した!」という後悔につながるわけです。
ここで建売住宅購入の注意点として、即決せずに「この建売を購入して、その後、何をオプションで購入しなければならないか?」を慎重に考え、合計いくらになるのかを計算して、現状の販売価格が妥当かを検討しなければいけません。

建売で後悔失敗する最大点

建売住宅はほとんど2×4工法で建てられています。2×4工法から起こる建売住宅のデメリットとは、増改築や減築リフォームが困難であることがあげられます。

2×4工法は、お仕着せの既製品住宅を作るには向くけど、規格品を組み合わせるキット工法だから、自由な間取りに改築したり、増築したりするアレンジには不向きです。

高齢者リフォームをしてバリアフリーデザインに変えたいといった、「一生使い続ける」需要には対応できない「使い捨て」的なデメリットが建売住宅にはあるのです。

(この、使い捨てでいい、子には相続させるまでもないが、とにかく「持ち家」したい、というニーズに対し適格に応えたのが『定期借地権住宅』です)

以上のようなデメリット・欠陥のある建売住宅ですが、最大のデメリットは建て売り・売り切りでアフターサービスが弱いということです。

安く販売するためのローコスト建築であるから、少なからず居住中に欠陥トラブルが浮上してくるものですが、それに対するアフターフォローがないのが建売の最大のデメリットであり、建売で後悔失敗する最大の問題点、欠点です。

「補修するなら『自費』で」というサービス的な欠陥は、建売住宅購入後の後悔・失敗を感じる一番の要因になっています。

建売住宅は出来あがったものを購入するため、「現状を確認して買いましたよね?」と消費者責任を攻め立てられます。これには反論の余地がありません。

そして、建売住宅売却のさい、これに「欠陥住宅」という枕詞がついたら、例え築浅でも1円の価値もなくなります。

注文住宅の欠陥住宅ならば、「ちょっとシャレた事故物件・訳あり物件です」といって売却できる可能性があります。

しかし、既製品の建売住宅でなおかつ欠陥住宅だと、「不良品」そのものです。

戸建て住宅の中古を買う人の目的は「居住」です。

注文住宅の訳あり物件なら、値段次第で魅力に感じますが、既製品(建売住宅)の不良品にはなんの魅力も感じません。

ひっかき傷のついたブランド服は「訳あり商品」として、ネットでバンバン売れていますが、ユニクロやGUの欠陥商品なんて、買うまでもない――そんな感じです。

建売欠陥住宅は売却するなら、解体前提です。

既存不適格物件のように、土地代から解体費用を差っ引いた程度の売却価格でしか売れません。

こんな悲惨な状況を回避するため、建売住宅購入で後悔・失敗しないために、過去に失敗した人の話を聞き、建築知識のある仲間を見つけて、同行してもらうのが大事なのです。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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