親子間売買住宅ローンで自宅売却×親の住宅ローン肩代わり

自宅親子間売買

自宅親子間売買とは、外観的には「親子の間で自宅の売買をすることです。親戚や友人との売買契約になるケースもあり、子の不動産を親が買い取る親子間売買もあります。
親子間取引とも呼ばれるこの自宅売買契約は、住宅ローンの債務整理で登場してくる言葉です。
つまり、自宅親子間売買は、親子間で不動産取引する形を取りながら住宅ローン借り換えをする金融手法であることが本質になります。

自宅の親子間売買は、親の借金を子が不動産買取の形で肩代わりして、親がそのまま居住を続けられるというスマートな住宅ローン対策に見えます。
しかし、金融機関がこれを嫌い、親子間売買が認められる可能性はあまりありません。

自宅、自分の家の絵を描く写真

金融機関でなくとも【親子間売買の手数料ほか経費を考えるなら(贈与税の調査対象になるし)、親子間で売却・買取などせず、子が親の住宅ローンを代払いし続けるほうがシンプルじゃないか?】と考えます。
金融機関も、この当り前の考え方を支持しますから、親子間売買、親族間売買に対する融資実行がなされるケースはあまりありません。

また、親子間売買がまんがいち認められたとしても、メリットは親が自宅売却をせずに住み続けられるだけです。
対して、自宅を親子間でするデメリットは、親の住宅ローンを肩代わりしてしまった子供自身が将来に自分で住宅ローンを組みにくくなってしまうという大問題です。
(銀行としては、住宅ローンを支払い中の人間に、それとは別の2件目の住宅ローンを融資するとなると、その人の年収が少なくとも一般人の2倍以上はないと、恐くて貸せません。)

親子間売買住宅ローン

親子間売買住宅ローンが認められるケースは、上記の理由からほとんどありません。
親子間売買住宅ローンの審査をするとしても一般融資より厳格に評価されるし、融資がおりるとしても、子は親以外から、この親子間売買住宅ローンの連帯保証人を用意しなければなりません。

自宅親子間売買だけ、つまり住宅ローンなど使わない純粋な現金取引なら、ふつうの不動産取引と同じように自由にできます。
そこに、住宅ローン・金融というファクターが入ると、任意売却(借金を実家売却で清算する債務整理)の手段として扱われてしまいます。

親から子、子から親への不動産売買をする前提の多くは、住宅ローンによる債務の肩代わりですから、銀行の住宅ローン融資の対象外なのです。
住宅ローンの目的は、個人の住宅取得が目的です。
親から子への自宅の引渡しは、住宅ローンを使って売買せずとも、贈与やら相続で、いずれおこなわれるものです。
わざわざローンを組んで取得する必要がないイリーガルな案件と金融機関には評価されます。
これは、親子に限らず、親族間における所有権移転も同様です。相続や贈与で行われるはずのものが売買されることは異例なのです。

親の住宅ローン肩代わり

親子間売買住宅ローンの融資がおりて、親から子へ自宅の所有権移転が行われることは、実体は、【親の住宅ローン肩代わり】になります。

親が銀行から借りた住宅ローンの肩代わりを子供が自分の貯金から支払ってくれるなら、貸主である銀行も文句は言いません。
(支払い困難になった親の自宅住宅ローンを子供が肩代わり清算することを債務引受といいます。)
子供が現金で親の住宅ローンの債務引受・肩代わりをして、差押え~裁判所の競売流れになりかけた自宅を守るなら、誰にもリスクがありません。

しかし、任意売却的な自宅親子間売買となると、【親が銀行から借りた金を子供が同じ銀行から借りた金で肩代わりする】という奇異な借金清算の形態になります。
そういう貸付だと、銀行が融資する際に保証会社と締結する保証契約の対象外となるのです。

現金処分のイメージ写真。

住宅ローン肩代わりと秘密厳守の借金整理

親の住宅ローン肩代わり対策を自宅親子間売買で賄うのは実効性が低いということが分ります。
親子間売買も現金で売ったり買ったりするなら自由ですが、親とその兄弟親戚間での売買も自由です。

なので、弁護士さんが【債務整理や任意整理のQ&A書籍】等で提案している、親の住宅ローン肩代わり方法もあります。
それは、「住宅ローン債務を資力ある親戚に弁済してもらって、その親戚に将来の『買戻し条件付』で自宅の所有権を移転して、自分はその自宅に住み続けたまま、親戚に家賃を払い続けなさい」といったものです。

しかし、これもなかなか実現は困難です。
たいてい自分が抱えた住宅ローンの肩代わりを、親子・親戚に任意売却しようとする人は、資金繰りが悪く金運に見放された人です。
親切な親戚が同情して、住宅ローンの肩代わり清算をしてあげても、そういう人は将来、買い戻すことはおろか、自宅に住み続けるために支払うべき親戚への家賃も早々に滞納・遅延をし始める可能性があります。
金銭トラブルになることは必至です。

近しい親戚ならそれが予想できるから住宅ローンの肩代わりをするにしても、「肩代わりして自分の所有になるなら、ちゃんと家賃を払える人に家を貸したい。だから、自宅からは出て行ってくれ」と言うでしょう。
となると、債務者である本人が理想とする【家に住み続け、近所に知られないまま住宅ローン他の借金を整理したい】という解決方法は実現できないことになります。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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