木造3階建て価格〈構造計算済み〉と訳あり3階建て費用

木造3階建て

木造3階建てとは、東京都内や横浜・川崎といった大都市圏の準防火地域などで建てられている3階建ての木造住宅の事を意味しています。

東京都内ほか首都圏の中心部は防火による制限のため、3階建て以上の建築物は鉄骨造かRC造に限られていました。

それが建築基準法の規制緩和で木造住宅でも3階建て住宅が許可されました。

今まで規制されていた木造3階建て住宅がこれで建築可能となったので、他の鉄筋造の普通の3階建てと比較して、あえて「木造3階建て」と呼び、区別しているのです。

二階建て三階建て(2階建て申請の3階建て)

木造3階建てはかつてはトラブル物件でした。

「新築した木造三階建てが揺れる」という欠陥住宅トラブルが、東京都内23区、神奈川県横浜市・川崎市、そして大阪市でも頻発していました。今から15~20年とか前だったでしょうか???

当時の3階建て欠陥住宅トラブルの原因は、〈アイデア商法〉といったら被害者に失礼ですが、面白い「建築技術」でした。

構造基準審査の緩い2階建て建築でとても屋根裏の大きな建物を作り、建築確認を取ったら、屋根裏だった部分を3階用にサッと造りかえる、みたいな法律の裏技的な工法でした。

2階建て申請で建てる3階建て住宅だから「二階建て三階建て」と呼ばれていました。

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都内に木造3階建てを持てる

この〈2階建て申請のトリッキー物件=二階建て三階建て〉は、注文者(購入者)も工法のトリックを知っていて共感して購入していました。

木造なら2階建てしか建てられない都内の密集市街地で、3階建て住宅を所有できるという触れ込み。悪くない新商売という感じ。

ただ、購入者の多くが当時の木造3階建て住宅に入居後、揺れる・フラつくなどの被害を訴えて〈二階建て三階建て〉の建築が規制されました。

横浜市のある地域、大阪では城東区辺りだったか、この〈2階建て申請のトリッキー物件〉が、やたら沢山ある分譲地域があります。不動産買取で何度か足を運びました。

行政の建築確認・検査済証つき

当時でも違法建築といえば、もしかして違法建築物かも知れないけど、購入者も納得済みだし、行政も「検査済証」を出してるわけです。

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みな納得済みの売買契約なのと、この手の3階建て建物が〔多過ぎ〕て、逆に、マスコミが騒ぐような大事にはなり難かったんじゃないかと思います。

木造3階建て構造計算

それと昔の欠陥住宅扱いされた木造3階建ては、当時も建築基準としてあった、「木造3階建て構造計算」つまり〈地盤調査して構造計算しないとダメ〉なのを2階建て申請で受けていなかった。

3階建てに必要な構造計算がされていないのに2階建て申請するから、役所も構造計算確認なしでパスさせてくれます。

この頃の二階建て三階建ては、本来3階建て住宅を造るなら必要だった柱の太さや構造の補強部分が、2階建て用の柱や構造だったから華奢で不安定。

新築3階建て費用

最近、横浜・川崎で増えている〈ネオ三階建て(勝手に命名)〉は、1階を車庫として玄関の狭い、細長住宅って感じの建物。

ビルトインガレージといいます。見た目もカッコよくて、〈欠陥住宅〉ではありません。法律上も問題ない新築住宅群です。

これらの新築3階建て費用は〈高額〉です。最近の3階建て住宅は全て木造3階建て構造計算をクリアした合法のもの。

中古住宅として売買するのも問題ない。だけど、2階建てに不要な3階建て構造計算や地盤調査をしてるぶん、新築3階建て費用が高騰するわけです。

横浜中心街の空撮

東京都内の世田谷・渋谷・杉並辺りでこういう家を見かけますが、オシャレ度100%で、羨ましく思います。

昔の木造3階建てが中古市場に流通する時期

昔の〈2階建申請の木造3階建〉と、最近のオシャレな木造3階建ては、どちらも狭小住宅の多い密集市街地の住宅街に《アイデア設計》で建てた物。

建築基準法令46条により、必要な筋交い数に決まりがあります。2階建てには2階建て、3階建てには3階建て用の構造部材が必要。

昔の3階建ては2階建て分の構造部材しかない「既存不適格物件」な状態。

危なっかしいが売買は出来ます。昔の木造3階建てが、今、中古市場に流通しています。

自宅、自分の家の絵を描く写真

3階建て価格

東京都内の【イケてる住所地】に斬新な木造3階建てが建っていると《自社ビル風》でカッコいい。

しかし土地価格が高いので3階建て価格は相当に高いです。

地価が高いぶん購入できる土地面積は限られ、そのぶん上空に向って住空間を拡げられるので最近の新築3階建て費用が高いのは仕方ないです。

ところで、一般には最近の木造3階建と、昔の2階建て3階建てとの違いが分り辛いがあります。

これから昔の、木造3階建ての中古が大量に出回りますが、〈木造3階建て構造計算ナシの訳あり物件〉か?合法物件か?は築年数では分りません。

この〈欠陥・訳あり・事故物件の3階建て〉は中古販売業者が隠して販売する可能性があります。

中古物件で三階建て住宅を購入しようとする人は、求める中古3階建て価格が格安でも、不動産業者にキッチリ確認する必要があります。

中古物件2階建て

とはいえ、〈訳あり3階建て物件〉でも「普通の『中古物件2階建て』の半額」だったら買ってもいいと思います。

悩みをネット相談

訳あり3階建ては、「クルマが通るたびに地震」「いつも『微震』のような揺れ」とか被害はあれど、なんだかんだで20年近く住んでた中古物件です。

いざとなったら、〈建て替え〉するつもりで、ふつうの中古二階建て住宅の半値くらいなら買って損はないでしょう。

(それでも業者は儲かります。この物件は建物買取価格0円古家付き土地と同じ、土地しか値段がつかないのです)

繰り返せば、中古物件2階建ての半値です。〈中古物件3階建て価格〉の半値ではないです。

建て替え費用を想定して購入

この中古物件は、二階建てぶんの建材しか使ってないわけで、構造上モロくて、スケルトンリフォームでは構造補強が完璧にできないと思います。

「必要な木材が足りてない建物」が10数年の月日を経ているわけなので、構造部分の傷みや劣化、危険性は同じレベルの中古2階建てより多いはずです。

木造3階建住宅は、普段から1階部分にかかる〈自重量〉が2階建て住宅の倍あります。

訳あり3階建ては2階建て分の耐力しかないのに〈3階も背負ってる〉ので、建物の足元がガタガタなはずです。

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それに相当のスケルトンリフォーム費用を投じても痛み切った躯体の耐震・耐久性を確保するのは無理でしょう。

よって、この3階建て住宅の価格は、近い将来の「建て替え費用」を見越して、通常の中古物件2階建て価格の半値かな?と思うのです。

3階建て価格でなく中古物件2階建てとして売却

二階建て申請で建築したため、地盤調査も行なわれておらず、リノベではいくら費用をかけても根本的な安全は買えません。

この訳あり3階建ては売却するとなると、中古3階建てではなく、中古物件2階建てとして売る必要があるでしょう。

法律的には2階建てとして建てられているのだから、外見を観て3階建てと思っても2階建ての中古物件なんだと実体を伝える必要があります。

3階建て価格で売却したら後々トラブルになりそうです。

再建築不可物件ではない

訳あり3階建ては、〈再建築不可物件〉ではありません。

多くは既存不適格or契約不適合状態とはいえ、現行の法律では木造3階建て構造計算の手続きを踏んだら再建築が可能なわけです。

だから、建て替え前提で格安ならお買い得と言えるでしょう。

古家付土地(建物価格0円)

不動産買取業者間では、この手の訳あり物件は、老朽化住宅と同じで「古家付土地」扱い、築年数がイってなくても建物価格は0円です。

査定価格0円

築古物件でも〈築20年程度〉だと、まだまだ居住可能というコトでリフォームして販売するものですが、訳あり3階建ては古家付土地と同じ。

古家付土地、すなわち「取り壊し、解体して、更地にするか建売住宅」にしなきゃ商品にならない。

だからといって不動産個人売買などで、訳あり3階建てというのを隠して、マトモな3階建て価格で売却するとやばいです。

あくまで、3階建て価格でなく中古物件2階建てで売却しなければ責任が生じる可能性があります。

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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