中古住宅診断=ハウスドクター・エスクローによる中古住宅の診断調査

中古住宅診断

住宅診断とは、その建物の耐震力・耐久力および土地を含めた価値を数値データを元に表す、調査・査定業務を意味します。

住宅診断の方法は、一般的には中古住宅の屋根の重量をベースにして建物の負荷を計測します。

屋根が石綿スレート・鉄板葺きなど軽い建物、桟瓦葺きその他の中程度の重さ、土瓦葺きといった非常に重い屋根の3種類に分けて、その耐久性を住宅診断します。

これにより、その中古住宅全体の耐力が測定できます。住宅の問題点を調査するという点で、インスペクションの意味と同一です。

これよりも精密な中古住宅診断をする場合、基礎や水平・鉛直構面、接合部の耐力検証を行います。

この住宅診断は精密さを旨とし、壁紙を剥がしたり、天井裏や床下を点検するために中古住宅の内装を一時、壊して行うことで、内装補修費用もかかります。

よって、現住の中古マイホームを住宅診断するには向きますが、これから購入しようとする、まだ所有権のない不動産に関しては(物理的に)行うことができません。

訪問調査による査定会社は住まいを丁寧に調べ値付けする。

中古住宅の購入を考えている場合、土地建物ごと買うのならともかく、借地権物件の場合は、すでに中古住宅診断のおすみつきを貰っている物件を選ぶほうがいいでしょう。

借地権物件は購入する時点での名義変更時も地主の承諾が必要ですが、建て替えの際にも地主の承諾が必要です。

買って10年やそこらで建て替えるのはもったいなく、中古住宅診断でその必要がないことの証明を得ている物件を買うほうが効率的です。

割安で購入し、建て替えをしたくないという点では、再建築不可物件も中古住宅診断を済ませている物件を購入するほうがベターな点で共通しています。

ハウスドクター・ホームドクター

中古住宅診断の調査業務をする人は、自らをハウスドクター・ホームドクターと名乗ります。

ハウスドクター・ホームドクターとは正式には、かかりつけ医・主治医など患者や家族が常に診療してもらう「人間を治療する医者を意味します。

中古住宅の性能調査をして、不良箇所を改修、つまり治療するという点では、「住まいのお医者さん」のようなものであるということで、ハウスドクター・ホームドクターを自称しているのです。

これは、医者だと詐称しているわけではなく、「~のようなもの」としての、ドクター肩書きだから特に違法性はありません。

ハウスドクター・ホームドクターとして中古住宅診断をする機会は、中古住宅所有者が家の売却を考えた時、住み続けるために耐震性を調べる時です。

新築住宅の住宅診断は、「できる」と称する業者もいますが、実効性には疑問が残ります。

そもそも建築業者を信頼して家を建てさせている人が、住宅診断業者の「その住宅の新築手抜き工事を診断します」というサービスを真に受けるか?――が疑問という意味です。

実際に新築住宅の住宅診断を「やれる」とすると、家を建てたばかりの戸建て業者に、もし問題があったらキチンと補修を指導できることが必要です。

大手のハウスメーカーにも「言い負かされず」太刀打ちできる必要があるため、単なるリフォーム業者では役不足で、一級建築士どころか「なにかの権威」ある人でなければ無理でしょう。

エスクロー=売買住宅診断

売買のさいに住宅診断のようなことをするエスクローサービスというビジネスがあります。

住宅エスクローは、買主と売主の間に立った中間公平な査定・調査を行うといわれています。

「新築」の内見に同行したり、中古住宅診断を購入前の調査として行ったり、裁判所の競売流れになった物件を買いたい買主の依頼を受け調査するようです。

これらのうち、中古住宅診断を購入前にするニーズと「実効性」はありそうですが、新築や競売物件の購入に役に立てるのかは少々疑問です。

新築購入に「同行」したエスクロー業者が、役に立てるのかは上記のとおり疑問ですし、「競売物件に立ち入って、詳細な調査ができる」可能性が低いからです。

競売物件の所有者は、「売りたくて競売に出品してる」わけじゃありません。数々の借金返済で疲れ、住宅ローン返済が滞って差押えられ、競売に流された「債務者」です。

借金のカタとして競売流れになっている自宅を、売りたくもない赤の他人に開放する義理もなく、どっちかというと、否定的・敵対的な態度を取るはずです。

「エスクロー業者です」と名乗って尋ねても、門前払いを食らう可能性が高く、ネットで無料で閲覧できる裁判所の調査報告書以上の調査ができるはずがないのです。

任意売却物件の住宅診断なら分ります。所有者は競売になる前に売却したがっているわけですから。

対して、競売になっている物件の建物内部の不具合調査が「公的権力」もないのに可能――とは信じがたい点があります。

住宅共同所有のイラスト。

住宅診断調査業

中古住宅診断を買主と売主の間に立って公平に実行するような第三者機関は、海外では信託会社が代行していて不動産ビジネスとして分野が確立しています。

日本国内では、「買主・売主の間に公平中立」といいつつ、売主のセールスに終始する営業代行業者が住宅診断を名乗ってトラブルになっていたことが過去にも報道されていました。

特に建売住宅で売れ残ってアウトレット化した物件を処分する建売住宅売却の手段として、中立な住宅診断会社を名のるケースが多かったようです。

自宅の修繕箇所を探してリフォームするか建て替えるか悩んでいる所有者が、「中古住宅診断を住み続けるために依頼する」という構図には、不正の入り込む余地が少ないです。

所有者は「改善」を望んでいるのだから、誠実に中古住宅診断して不良箇所を見つけ出せば、その改修のため修繕や建て替え費用が発生し、業者は必然的に利益が得られます。

儲けるために不良箇所を偽装する業者もいないといえませんが、「詐欺罪」になる可能性もあり、たかが「家一つ」で詐欺罪に問われたら割に合わず、まともに診断するほうを選ぶわけです。

しかし、売買のさいに売主の味方になって見つけた不正を隠して報告しても、「知らなかった」の一言で刑事的な処罰は受けず、単に瑕疵担保責任や道義的責任しか問われません。

そんな風に不正しやすい環境もあって、売買のさいの住宅診断を請負おうとする業者は多いです。

中古住宅診断自体は、リサイクル・エコロジーを重視する現代の住宅事情にマッチしたサービスなので、現状を知って上手に利用し、住宅価値を維持したいところです。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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