旗竿地評価〔不整形地補正率〕とは?―旗状地・想定整形地の評価方法

整形地

整形地とは、一筆の土地としての形状が宅地用に正確に整形された土地を意味します。整形地は一般的に四角い(長方形・正方形)土地を指します。

土地を整形地にするのは、自宅建物の外周が真っ直ぐな直線で区切られた整形地である方が「庭」として無駄がないからです。

新規分譲中の住宅街に行けば、整然と整形地ばかり並んでいますが、これは土地を売却する時、整形地の方が売却価格が高くなるからです。

分譲住宅街の道路の角地に当たる土地は、厳密にいうと四角じゃなく、五角形です。理由は「隅きり」という建築基準法や条例・市町村規約の要請にあります。

住宅地域の角地に当たる敷地は、道路交通の安全、車が曲れるよう道路の角度を緩やかにするため、鋭角の敷地部分をカットしなければならないからです。

隅切りされた五角形の角地の敷地は、四角形ではないけれど、建築基準法や条例に基づき整地された、整形地であり、日当たりもいい分、価値が高いです。

私道、みなし道路の写真。

不整形地(三角形や敷地境界線が凸凹な形状の土地)

不整形地とは、同じ宅地でありながら、整形地のように住宅の建てやすいよう四角く整地ておらず、三角形や敷地境界線が凸凹な形状の土地を意味します。

不整形地の代表例は、土地開発で「販売業者として無駄を出さない」ために、建物を建てられる部分の少ない三角形の地形まで成形せずに販売する三角地です。

「木材を直角に組み合わせ」建物を作る建築において、敷地区画が直線で区切られていれば無駄はなく、境界線が凸凹していれば無駄が出るのが当り前です。

不整形地は、その無駄な部分まで土地として販売されます。無駄な不整形部分は、当然、地価も安いです。これは、旗竿地も同じです。

だから、不整形地は販売価格を土地面積全体で割って計算してみると、「土地面積のワリに安いなー」という誤解する消費者もいます。

しかし、不整形地は、住宅を建築するさいに「建坪に使える部分」が少ないので、使える部分だけでは狭小住宅間取りになったり、三角建物になってしまったりします。

旗竿地とは?(旗竿地・旗状地の読み方)

旗竿地とは、道路に接面する約2mの敷地を間口にして、アプローチ通路を通って奥にある住宅に至る「フラスコ形の土地」の事を意味します。

日本では奥まったその地形を「旗・ノボリ・フラッグ」の旗部分と竿部分に見立て、旗竿地(はたざおち)と読みます。

旗竿地には、旗地(はたち)・敷延(しきえん)・旗状地(はたじょうち)という別の読み方もあります。

旗竿地は東京都内23区や横浜・川崎など、超・人口密集地域の土地を、細かく切り刻んで生まれた不整形地のひとつです。

旗竿地は密集市街地の入組んだ路地奥などに多く、例えば神奈川県内で人口の多い自治体でも、横浜・川崎といった商業中心地には多いですが、藤沢市など高級住宅街で知られる市内には余りありません。

都内23区でいえば、同じ大田区でも商業地である蒲田・大森周辺の住宅地には旗竿地間取りや不整形地が見受けられますが、高級住宅街の代名詞である田園調布地域には、旗竿地はほぼありません。

旗竿地評価(売買―売却~買取価格)

旗竿地評価は、不整形地評価と同様に標準的な宅地より安くなります。不整形地評価で、土地の切れ端のような、湾曲した部位や三角地の鋭角の角部分は、土地であっても造作物の建てられない無駄な部分です。

旗竿地売買において、無駄な土地部分までマトモに評価され、売却価格に計上されたら買取るほうは割に合わないので、こういうハギレ部分はできるだけ旗地の価格評価に反映しないようにします。

旗竿地・不整形地といった変形地の評価では、どうして変形地になったかという土地の履歴を思案すべき必要もあります。

土地境界線が湾曲した理由が、昔、湾曲部分に井戸や肥溜めがあって、その所有権利のため境界線の内側に井戸を組み入れたなんて話もあります。井戸など「水源(湧水)」が敷地内にあるのはけっこうです。

しかし、水源を祠などで祀らず、単に「埋立て」て更地にしているのは、非常に縁起が悪い事です。その旗竿地の風水は良くない気を示している事になります。

水源は「気」の通り道であり、それを塞いだ土地には良くない運気が停滞すると考えられるからです。

こんな、非科学的な事を旗竿地評価で考える必要はありませんが、歪曲したデコボコ土地や三角地は、それだけ土地評価(売買―売却~買取価格)が安く見られても仕方ない、という事です。

旗竿地の風水

不整形地は風水的にも「凶相」のある土地です。

本来なら三角地には三角建物など建てず、狭小でもいいから四角の形状の建物を建て、三角の土地の「角部分」には、樹木を植えたり、水晶玉を埋めるモノです。

風水でも日本古来の「縁起担ぎ」でも、不整形地はそのように地の「凶気」を鎮めないと住人に災いをもたらすほど縁起の悪い土地であり、評価が低いのも当然です。

旗竿地の風水は、周りを建物に囲まれた四害殺という地相です。特に、隣地建物の「角」が自分の家の正面に向いていると、角(刃物)を常に付き付けられている隔角殺という特に凶気の強い地相です。

旗竿地や不整形地は住宅地開発を無理に押し進められた結果、生まれた土地です。余った土地を宅地化したモノですから、正規の土地評価より旗竿地評価が劣るのは当然と言えます。

不整形地補正率

不整形地補正率とは、四角な整形地に比べイビツな不整形地に対する土地査定の〈減額割合〉を意味します。

専門家によると、本来もっと価値が低くなるはずの不整形地の減額割合が、法律制度によれば下限が定められ、本当の正確な価値を算出できないとして、現行の不整形地評価は実効性に乏しいと言われています。

自分の家を見積もるイラスト

想定整形地の地積から不整形地補正率を算出

不整形地とは、四角く定規で測ることのできない凸凹の土地ですが、かっきり四角や長方形の土地など分譲地でさえも珍しいものです。

そういう不整形地を測る時、想定整形地と言って、キリッと四角四面に枠組を想定して、自分の土地をその想定整形地(イメージ上の整形地)に当てはめ、〈想定整形地の地積-不整形地の地積=かげ地割合〉を計算します。

この、〈想定整形地の地積-不整形地の地積=かげ地割合〉の計算式で算出された数字が不整形地補正率になります。

〔国税庁:屈折路に面する不整形地の想定整形地のとり方

〔東京都:平成27基準年度画地補正率表(PDFファイル〕

不整形地評価

不整形地評価は、上記の奥行価格補正と〈側方路線影響加算×二方路線影響加算〉を適用し、その不整形地の程度や面積に、地積区分に応じた不整形地補正率を乗じて計算します。

地積区分には、ビル街区・高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区、中小工場地区などがあります。

整形地の課税率と贈与の節税対策を考える

街造りをCGで作成。

道路に1辺がピッタリ接した〈20m×20m〉の正方形の整形地があるとします。この整形地を面積で半分、息子に贈与する時を考えます。

オセロの盤面のように、〈20m×20m〉の整形地が2mごとに、縦10列・横10行に線で区切られてるとイメージしてほしいと思います。

20mもある接道面に対し、垂直に2等分すると、〈10m×20m〉の長方形の土地が2つできあがります。

この長方形の2つの土地は、ちゃんと接道義務を果たした完全な整形地だから〈課税率〉もフツウです。

課税率・評価を下げる不整形地・旗竿地

両方とも課税率がフツウの〈10m×20m〉の敷地の区切り方では贈与税がバカ高くなります。

課税率を下げる、不整形地・旗竿地評価になるようにして、課税率評価を下げるよう、敷地の区切り方を変えてみます。

まず、正方形の土地を道路に面して〈水平〉に2分します。そうすると、

道路に面した手前の長方形(A)と道路に面していない奥側の長方形(B)

の2つの土地ができあがります。

さっきの〈垂直〉の分割だと2つの長方形は両方とも道路に面していましたが、今回の水平に分割した場合、

「A」は道路に面した敷地。もう1つの「B」は、未接道の土地です。

「B土地」は、形状は整形地でも敷地が道路に面しておらず、道路に至るには「A土地」のどこかを通る囲繞地通行権(私有地通行権・通行地役権)がなければ陸の孤島の無道路地です。

無道路地には建物を建てることができません。

再建築不可の整形地

水平に分けたことで、1つは〈接道義務〉を果たした完璧な整形地、もう1つは整形地だけど無道路地で建物の建てられない土地が誕生しました。

さて、これから道路に接道している長方形土地の20mある1辺のうち左の端っこに〈2m〉ぶんスペースを作り、接道面を18mと2mに区切ります。

2mの部分を〈間口〉にして、公道より奥に向って2mの通路を10mぶん設けます。

そうすると、そこには整形地だけど未接道・無道路の袋地が存在しています。袋地が2m通路によって、公道とつながったことになります。

陸の孤島だった「再建築不可の整形地(無道路の整形地)」が、

公道から引いてきた2mの道によって公道とつながり、接道義務が果たされ、

〈袋地の整形地〉から〈不整形地で旗竿地〉に生まれ変わるわけです。

これで、

〈18m×10m―(接道面18m)〉の長方形の土地・整形地と、

〈20m×10m+(2m×10m)―(接道面2m)〉の〈L字型〉の不整形地(旗竿地)、

の2つができます。両方とも再建築不可物件とは無縁の建築可能土地です。

不整形補正率による控除で旗竿地評価を計算する

ここで、贈与においてのベースになる土地の評価額の計算になってきて、先ほどの〈不整形地補正率(および間口狭小補正率、奥行価格補正率)〉がやっと役目を果たします。

息子に贈与でくれてやるのは〈L字型〉の不整形地(旗竿地)です。

住宅設計を考える

面積は大ざっぱですが、20m×10m+(2m×10m)で、〈220㎡〉。

ところで、垂直2分割だと〈200㎡×2〉の土地が2つ。辻堂辺りは平米23万円くらいとすると〈200平米=4600万円〉が1コの土地の値段。

旗竿地は〈220平米=5060万円〉です。でも、ここから不整形補正率を15%くらい控除することができます。

そうすると、旗竿地評価は4300万円くらいになります。垂直分割の土地より旗竿地のほうが広い面積でも安くなるんです。

こんな経緯で高級住宅街で知られる藤沢市にも、その他の地域にも、本来あることがまれな〈旗竿地〉があったりします、という話でした。

節税の為の旗竿地と相続人間の再建築不可トラブル

この手の節税対策で、「整形地→再建築不可の整形地→旗竿地」の経緯を得て生まれる旗竿地は、隣地が親族だから私道負担境界線トラブルなど考えない、という立場で設定するようです。

旗状地に変形分筆して、500万円くらい節税枠ができたとしても、子の世代で相続人同士の仲たがいが起きたら大丈夫なのかという心配は残ります。

過去にも紹介しましたが、旗竿地トラブルという紛争はザラにあります。・・・高級住宅街には少ないですが。

旗状地に変形分筆

神奈川県において横浜市・川崎市に次ぐ分譲評価額の高い藤沢市

この地に住み、海辺の高級住宅街で知られる辻堂・鵠沼周辺に土地を所有する人がいて、節税対策に不整形地補正率を規範にした土地分筆を行なっていました。

つまり前述の通り、

節税のために元は整形地だった土地を、間口2mの旗状地に変形分筆

したわけです。

藤沢市HP|サザンの歌の『江の島』は茅ヶ崎にあらず。藤沢市江の島です

江の島電鉄と相模湾の写真。

間口狭小補正率―奥行価格補正率―不整形地補正率

この藤沢市の地主さんが、整形地を旗状地にした理由は、納税のさい変形宅地評価を得るためだそうです。

神奈川県藤沢市路線価 – 辻堂辺り

藤沢市の路線価(↑)を見ても分る通り、販売時も高額で資産価値の高い藤沢市の一等地。わざわざ旗状地に変形させて土地の価値を下げる理由は複雑でした。

地主さんが旗ざお地に整地したのは、

この土地の〈間口狭小補正率〉と〈奥行価格補正率〉と不整形地補正率によって、低く評価して貰おう

・・・と顧問の税理士の先生にアドバイスを受けたからだそうです。

自分の家を見積もるイラスト

変形宅地評価―間口狭小・奥行価格・不整形地補正率

間口狭小補正率―奥行価格補正率―不整形地補正率って、個々の意味は知らないけど、文字づらから大体「節税の為の補正率かな」って想像がつきます。

変形宅地評価は、「変な形の土地だからキレイな長方形の分譲地より土地価格を安く査定してくれよ!」っていう税務署へのメッセージになります。

この藤沢の地主さんは、他にも複数の土地を持っているので気にならないのかも知れないけど、旗竿地評価は、整形地としての土地価格より評価額がさがります。

節税対策に常に悩むほどの地主ならともかく、普通の住宅2件程度の土地所有者にとっては、単に土地評価を下げるだけの無意味な事かもしれません。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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