中古住宅査定方法【不動産買取価格調査】&住宅の無料査定注意点

中古住宅査定方法をまとめたページです。無料の中古住宅査定を利用するなら、一括査定サイトではなく、地元の買取仲介業者を複数選び、相見積りすべき理由、その他の自己所有・一戸建て住宅の価格査定における注意点を解説しています。ご自宅の処分でお悩みの方は、文末の【御自宅処分をお考えの方へ】をご参照下さい。

住宅査定

中古住宅査定方法とは、中古住宅買取業者が行う「建物内の老朽・不良箇所の点検により物件の価値を点数制で価格評価し、実質的な売却価格を割り出す計算、見積もり」を意味します。
住宅査定は、自宅を高額で売却したいと思っている所有者であれば、一度は結果を知りたいと思っている、居住用建物の価値評価基準です。

住宅査定といっても、一軒家で建っている【一戸建て住宅査定】と、マンションその他の【集合住宅査定】では、査定調査の内容も変わります。
以下、中古の住宅査定の内容(査定される調査内容と価格決定の仕組み)と、その評価額を元に価格を算出する計算方法」を紹介します。

住宅ローン計算

不動産査定(ネット一括・簡易査定)は正確か?

不動産査定には、住宅価格査定と土地価格査定があります。
土地価格査定はいたってシンプル。周辺地価や公示価格を参考に土地の値段を評価します。
土地の査定価格は、のちのちその土地が重金属で汚染されてたり、歴史的埋蔵物が発見されたりして【使用不可】となり、大幅な値崩れを起す以外、大きく外れることはありません。

総合的な不動産査定をするなら、土地の敷地面積・建物の延べ床面積と築年数から簡単に算出する【ネット一括査定】のような簡易査定が一番スピーディです。
しかし、簡易査定では、実際の買取価格や売却価格に近い数字は出せません。
ほんとの住宅査定をして、実質売却価格に近いリアルな査定価格を知りたいなら、訪問調査によって、立地と道路付けや眺望、方角方位、日当たりと最寄り駅・バス停など交通の利便性といった周辺環境をチェックしなければなりません。

中古住宅査定方法

一般的な中古住宅査定方法では、室内の内装コンディションや天井裏や床下を見て、建築物の構造体としての老朽化やシロアリ、結露等による腐食の調査をします。市役所・法務局等に行き資料調査も必ずします。
その上で、買取や仲介に適した不動産物件と認めて初めて、近隣の売却価格・売出し相場、売買成約事例など実勢価格と公示価格、路線価格を勘案し、総合的に中古住宅査定価格を算出します。

ちゃんとした中古住宅査定方法による査定の結果は、ネットで一括査定した金額とは相当に乖離した金額になることがほとんどです。
正式に仲介や買取を受託する売却価格決定前に、適正価格として「価格査定報告書」を提示します。

「中古住宅査定価格はいつ調査依頼しても同じですか?」と質問されることがあります。答えは「中古住宅査定価格は、査定方法や審査日によって日々変動します」になります。
日々変動というのは、少々デフォルメした言い方ですが、査定価格が高い日・安い日、不動産が売れやすい時期・絶対売れない時期というのがあります。
年間のうち査定価格が高値を付けるのは、1月~3月、9月~11月です。
これは、年度の切り替わる4月前や年の変わる師走に入居することを考えて、不動産購入する人が多いからです。
賃貸物件の賃料が一時的に高くなる2~3月の入学前シーズンと一緒です。ネットでの不動産売買が主流になった今の時代でもこれは変わりません。

特に、一戸建ての中古住宅においては、「年度末や入学シーズン前は、中古住宅査定価格が高値を示し」、「4月・5月は中古住宅査定が最安値」になります。
買いたい人は2月~3月には既に購入してしまっており、買いたい予定の人は、年間計画を立てて購入を決めます。春の購入シーズンが終わった入学式以降の戸建て住宅売買市場には閑古鳥が鳴くわけです。
不動産は、「衝動買い」するものではないから、これは鉄則として変わりません。
だから、【物件を売る側】【査定を依頼する側】は、繁忙期に申し込むのが、高く売るための中古住宅査定方法として、一番と言う事になります。

中古住宅査定価格は【買取→売却】間の金利が鍵

中古の住宅査定価格では、この売れやすい時期は高く見積もられることが予想されます。
特に一戸建て住宅の中古物件を買い取る場合、売却困難な時期(4月)に買取り、売れる時期(翌年2~3月)まで、物件を寝かすということは、その間1年近く、数千万円を無利子で寝かせることになり、損です。
だから売れない時期の買取り査定価格は、その損益を考慮に入れてマイナス査定をせざるを得ません。

「査定は売却契約を結ばないとやってくれないの?」とたずねられることがあります。たかが住宅査定に契約をする必要はないし、契約を迫る業者とは取引しないほうがベターです。
住宅査定は、業者にとってお客様とのファーストアプローチ。そんな段階から売却の約束をしてもらう必要はありません。
査定価格に納得いただいて、初めて取引を検討いただくものです。

中古住宅査定無料

「無料価格査定」「中古住宅査定、無料」を宣伝している業者の調査は、本当に無料です。
しかし、業者やヒマ人が、他人の不動産の価値を調査するために「成りすまし」で問い合わせしてくることもあります。
ですので、無料査定を依頼してきた人が「自己所有の物件の査定を希望する本人」だと、確証をえてから正式に査定調査に入ります。それまでは動きません。

無料査定・査定0円は買取業者の標準サービスです。
住宅価格査定を依頼するお客さんを集めるための導入方法である、「無料買取査定」のサービスについて、以下に解説します。

無料査定は買取・仲介業者からの損を承知のアプローチです。
今どきは、買取業者も仲介業者も、お客さんにアプローチするための必要経費として、査定料金は無料。中古住宅査定無料はスタンダードです。
ごあいさつの意味もあり、出張費用など損を承知でやるものです。
当然、売却や買取が決まったさいに、査定の調査費用が上乗せされます。しかし、無料査定だから必ず契約しなければいけない義務はありません。

逆に、単なる査定に「うちは査定は外部委託です」といって、必要経費を要求してくる会社は、関わらないほうが賢明といえます。
例えば、横浜の不動産会社に静岡県熱海や伊豆地方の査定を依頼してくる場合、問い合わせの理由を確認し、断ることもあります。「冷やかし予防(ニセ客に振り回されない)」のためです。
「成約時に数万円のキャッシュバック」をうたう業者もいます。こういう宣伝に乗ると、価格交渉や契約解除がしづらくなり損をします。

無料査定は価格算出の審査材料で良客の集客方法

査定会社が無料査定の範囲内で調査し、価格算出の審査材料にするのは以下のような情報です。
無料住宅査定の方法としては、その中古住宅の周辺環境をチェックするのが基本です。

  • 静かな環境か、交通騒音があるのか?
  • 生活騒音(近隣住民のピアノ演奏など趣向までは調べない)
  • 最寄り駅からの導線が国道や踏切などに遮られていないか?
  • ドラッグストア・スーパーなどメリットの多い施設はあるか?
  • 駅方面でなくてもコンビニやバス停などへのアクセスは?
  • 公園や公共施設(病院・診療所)、緑地や河川などの自然環境
  • 地域の治安は良いか?派出所などとの距離関係は?

これらのご近所さん状況が中古住宅査定方法における外部的な価格決定要素です。

中古住宅の屋内状況は、査定に重要な要員となります。古家付き土地(土地のみを『解体必要なボロ家付きの土地』として査定し買い取る売買方法)のあつかいで、建物は評価されなくてもいいなら別として、売る側なら屋内を重視するこの中古住宅査定方法を見逃してはいけません。

  • 日当たりや風通し眺望は良いか?室内導線の異常は?
  • 天井の高さや収納、水周りなどの使い良さはどうか?
  • 風水的、心理的に問題のある作りや雰囲気はないか?
  • フローリングや柱、壁の傷み具合は許容範囲か?

建物自体の現況は、将来の傷みレベル、かかるであろう一戸建てリフォーム費用を予測するバロメータになります。

マンションの共用部分の検査は、中古の集合住宅査定には必須の審査材料です。

  • 建物のエクステリア~エントランスやアプローチの掃除は?
  • 管理室の状況は?(常駐か否か?常時不在の印象が強いか?)
  • 集合ポストの作りや位置が古臭くないか?破壊などがないか?
  • 自転車置き場のガレージの屋根のトタンの補修状況は?
  • マンション外周や中庭の植樹や雑草処理などの状態は?
  • 駐車場の明るさ、接道、屋内駐車場出入口の天井高さは?

――といった、環境や上下左右階にモンスター住民がいないかといった相隣関係がマンション・集合住宅査定の価格決定には必須の審査項目です。
以上が不動産の価格査定(中古住宅査定方法)における大まかなチェックポイントです。

住宅売却は金額が大きいから混乱しないよう注意。

買取査定注意点

中古住宅査定を頼む買取・仲介業者を選ぶ際には、注意点があります。
大手の買取業者に査定依頼すると、たまにダメ営業マンに「翻弄」される……その他です。
大手の不動産業者さんにネット経由で査定依頼すると、そこの社員さんがとにかく「媒介の依頼を受けたい一心」で、買い取るつもりもないのに高額査定を出してくることがあります。

最近、話題の「大手不動産業者の『囲い込み』報道」でも分るとおり、大手企業の社員さんは客と接していれば上司に顔が立つという怖い側面を持っています。
とにかく媒介の依頼を受けて、自分の顧客にするまでは頑張るけど、売上ノルマには忠実なわけでもなくて、成約すると客が減ることになるから、なかなか買主探しをしてくれずにダラダラ関係が長引く、といった感じの仕事ぶりです。

仲介業者には、仲介契約を自分だけに専属でやらせて欲しくて、実現不可能な高額な住宅査定価格を提示してくることがあります。買い取るわけじゃないからいい加減なもので、売れるはずがない住宅査定をして、とりあえず自分のお客さんにしておくわけです。
これが仲介の場合だと、客の願う無理な高額査定のまま、中古市場に陳列して、売れ残り状態が続くという事態に。

お客さんのほうは、「いつまでたっても売れないけど、担当さんは自分の願い通りの査定価格で売ってくれている」という勘違いを、誰かに指摘されるまで続ける羽目になります。

住宅売却の肝、すなわち中古住宅査定方法の大事な点は、価格査定会社を比較検討し、相見積書をとっていると業者全員に公言し、競う準備のあるマトモな業者にふるいをかけることです。
競売回避のための任意売却であれ、再建築不可物件や借地権建物といったイレギュラーな不動産売買であれ、住宅を売るのに価格査定は最重要ポイントです。
価格査定を誤ったり、業者のいいなり価格を過信して設定してしまうと、正確な資金計画が立てられず、または「売り損」で終わることもあります。

住宅査定評価会社は複数相見積りで取捨選択する

一括査定より複数会社へ個別の相見積りが「良」です。
相見積りの査定依頼が、買叩き買取りリスクを減らします。
価格査定を依頼する時、遠慮や道徳的な思いから(浮気は禁物だと)一社にだけしか買取価格の査定を依頼しない消費者の人が多いです。

しかしその買取業者がまともな物件評価をしているのか、買い叩き買取のための査定評価をしているのか、比較対象の会社がないと何もわかりません。
買取価格の比較をするためには、複数の買取業者や仲介会社に「他の業者にも見積もりを依頼しています」と言って、相見積りを取るのが一番です。

そして、相見積もりの結果から、売主こそが業者を選択して、幾らで売出すのか?買取るのか?を、主導権をもって考えていくことが重要です。

一括査定に登録しても同価格の見積もりしか返ってきません。
ネットで一括での住宅査定を依頼すると、結局、同じくらいの価格査定になることは念頭に置いておきましょう。
一括査定サイトなどは、消費者が登録した物件情報を買い取り業者に配布するだけなので、実際に査定するのは一括査定会社に広告代金を払っている個々の買取業者です。
しかし、それら買取業者が査定対象の値段を見積もるため利用する近隣相場や市場価格など「判断材料の情報」もまた同じものを使うので、査定価格が似通うのも当然です。
多くの業者が、価格査定マニュアルを使い評価するから、一括査定が同じ値段での返信でも、なんら不思議はありません。

現地調査をする以外は、同一のデータに基づいて、財団法人不動産流通近代化センター発行の価格査定マニュアルを使い評価するのでネット査定では価格差がつきようがないのです。
ことに分譲マンションの査定では、売買事例もまったく同じで一括査定する必要性が見出せません。
ここで注意すべきは、1社だけ飛びぬけて高い買取価格を提示してくる会社は、「釣り」の可能性が高い、怪しいものだという点です。
一括査定会社に広告代を払ったから1人の客も無駄にすまいと、高額査定で客寄せしておいて、実際の買取はノラリクラリとはぐらかす買取屋さんもいるからです。

自分で家を売る計算やマネープランを立てることが肝要。

中古住宅査定会社

不動産会社には買取物件・権利の得意分野があります。
一社一社細かく査定を依頼するさいは、そのサイトをよく見て、得意分野の確認をしっかりしましょう。
不動産会社によっては、任意売却専門、「事故物件・訳あり物件を限定で買取」、借地権買取会社、再建築不可物件専門店など得意分野があります。
どの会社も、買取るつもりがなくても客とはつながっておきたいですから、査定依頼があれば適当な金額を弾いてメールで返信してきてくれます。しかし、本気で買取るかは別です。

自分の家が住宅密集地の既存不適格物件なのに、「再建築不可物件を整理するノウハウ」のない普通の任意売却業者に査定を依頼しても無意味です。
買取してもらう業者を記録して忘れぬようにしましょう。
そして、どこに買取査定の依頼をしたかメモっておくことが重要です。
複数業者に依頼して、熱心に買取をしたい会社から電話があった時、「どちらさまでしたっけ?」だと買取会社の担当者のやる気も下がります。
また、一括査定会社すべてが法律を遵守しているとは限りません。わけのわからない買取業者から電話がきて「査定の保証金を振り込め」等と言われて詐欺にあう確立もあります。
そういうややこしい事態を予防するためにも、ネットで依頼した先は日付などメモして、お気に入りに登録しておくことが大切です。

信頼できる中古住宅査定評価額は、かってをしった地元業者が一番正確かもしれません。
低価格な査定評価は逆に信頼できる事情通かも知れません。一社だけ低価格の査定額を提示してくる会社もあります。ここが、地元の会社なら信頼できる査定価格かもしれません。

地元の不動産会社で査定慣れしている業者は、他の会社では調査しなければ解らない物件のマイナス要因や地理的な瑕疵・欠陥を熟知している場合があります。
全国対応で買取営業をしている会社には、その物件が密集市街地にあるくらい「地図」で分りますがキレイな新興住宅地か老朽家屋の並ぶ古びた住宅密集地かは調べずに査定するのです。
一社だけ低価格の見積もりを出してきたとしても、その他の高評価の会社がいずれ調査すればその価格に落ち着くだろうし、その情報を知っているだけでもポイントは高いです。

地元会社による高額査定は、信頼に足る、立地を考慮した金額であるため、全国対応会社と地元業者なら地元業者のほうがいいでしょう。

さらに、上記で「1社だけ高査定は『釣り』の可能性」と評じましたが、これが「地元の老舗不動産業者」だと、釣りではなく、地元を知っているからこその高評価ということも。
例えば、以前、物件の売却先を探している時に、その地元で古くから営業している不動産会社さんが、高額の買取を「即決」で決断してくれたことがあります。
場所は神奈川県平塚市。平塚市は閑静な高級住宅街のイメージの強い湘南地域にあって、「工場地帯」というイメージが強く、一般の査定価格は低くなります。

なのに地元業者さんが高額買取してくれた理由は、その物件が「湘南平塚七夕祭り」において花火を見るのに好立地だし、いずれ近隣工業地帯が宅地化されるのも織り込みずにだったからです。
このように、地元業者さんが事情を知って高額査定してくれることもあります。こういう不動産屋の裏事情を踏まえ、査定会社を比較検討することも大事です。

訪問調査【精密審査】で中古住宅査定をする方法

訪問調査を行なう会社にはメールで細かく状況告知しましょう。
訪問査定を行う会社は、現地訪問調査をするまではメールなどで複数回の状況検分を行い、これを煩わしいと思う買取希望者もいて、訪問調査が避けられる要因になっています。

しかし訪問査定は、いざ買取や仲介の契約段階に入るとネット査定とは比較にならないほどスピーディで決断が早いです。
多くの訪問査定業者は、自社で買取をして処分にいたれる範囲の査定注文しか受付けませんから、当然、依頼を受ける物件は買取に自信があるわけで信頼がおけます。

訪問査定をしてくれる買取業者や仲介会社は、実際に物件を見て、周辺環境も調査してから査定価格を示しますから、提示価格と実際の買取価格の乖離がありません。
地元業者であることも多いから、その物件の瑕疵や環境的なマイナス要因、欠陥なども調査済みでしょうけど、交渉のさいは洗いざらい打ちあけるのがベターです。

一括査定に依頼するにしろ、1社1社細かく登録していくにしろ、物件の査定で面倒な手間を省くためには、最初に物件のデメリットを公開することです。
住宅の瑕疵・欠陥や、周辺環境のデメリットを隠して査定に出せば、実際の買取のときに互いに「聞いてないよ!」と言い争いになり、交渉決裂で、また新規に依頼先を探すことに。

そうなる前に、登録フォームの「特記事項」などに、なるべく細かく、物件のデメリットも含めた明細を詳解しておくことが、査定後のスムーズな契約につながります。
「1社に内情を話せば、全ての業者に知れ渡る」と思っている人がいますが、そういう横のつながりは一切ありません。

反対に重要な告知義務と思われるような、隣家が実は暴力団事務所だとか近隣と係争中だとかのワケあり情報を隠せば、不実記載や不告知ということで責めを負う可能性もあります。
査定価格の根拠が明確な業者へ買取を依頼するのが、成功する中古住宅査定方法です。
複数の査定見積もりを依頼し、おおよその査定価格が出揃ったら、営業をかけてくる各社・各担当者に「査定価格の根拠」を確認することです。

物件周辺の環境を把握した上で適正価格を提示してくる業者がいますから、そこに買取依頼を打診しましょう。
また、任意売却やワケあり物件の仲介であれば、どのように販売するか、売り出し方法や広告はどうするか、価格の上乗せ販売はするかなど事前に確認しましょう。

各社の価格の妥当性や販売計画などを比較して、さらに買換えを考えていたり、秘匿性の高い事情などもこの時点では隠さず相談すべきです。
売れ残りのさいの買取保証などが気になる場合、買取価格などについても担当者の言質を取っておくことが重要です。

御自宅処分をお考えの方へ

自宅を売却したい、家を貸したい――相続その他で実家や現自宅の処分に困っていらっしゃいましたら、ご相談下さい。
東京都内~横浜・川崎エリアに限って、中古物件の買取(借り上げ)をいたします。
自社のシェアビジネスに転用するためですので、高価買取が実現できると存じます。
一定期間、【お貸しいただく】かたちでもけっこうです。対象エリアは以下のとおりです。

(東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区、および東京市部の三鷹市・府中市・調布市・狛江市・町田市。神奈川県横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市)

人が住むわけではないので、事故物件であっても構いません。適正価格で買い取り(借り上げ)させて頂きます。
以下の「難物件、他、買取受付」をクリックし、メールフォームから物件所在地や現状をお知らせ下さい。

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