フラット35再建築不可ローン融資=建築不可物件で公庫は借りられる?

再建築不可ローン

再建築不可物件の購入のために住宅ローン融資が可能か? という疑問は、東京~神奈川においてマイホームをこれから購入したい人には、かなり気になるポイントです。
なぜなら再建築不可でローンが通るなら、東京都内23区や横浜・川崎市内といった大都会で割安な住宅を購入できてしまいます。
これは、同じ、東京都下の市部や神奈川県下の郊外に自宅を買うより、「ステータス」や交通の利便性において、数倍は満足度が高いからです。

メリットを計算する電卓の写真。

また、再建築不可ローンが可能ならば、都内でも不人気エリアと呼ばれる下町地域で生じている空き家問題の解決にもなるでしょう。
空き家となる家は、道路付けが悪いなどの理由で、再建築不可や既存不適格物件が多いです。これら物件が売れないのは、購入しようにも住宅ローンが通らないからです。
もし、再建築不可ローンが可能なら、都内の空き家問題の多くは解決につながります。

再建築不可ローンは担保価値として【不可】

再建築不可ローン、つまり再建築不可物件購入目的の住宅ローンは、前述のとおりニーズがあります。
しかし、現状では再建築不可ローンを実行してくれる金融機関はありません。
(※この場合のローンとは、新たに非建替物件を購入するための住宅ローンを意味します。建て替え不能な住宅に住んでいる人の不動産担保融資のことを指しているのではありません。)

再建築不可ローンが存在しないのは、非建て替え建物および建築不可土地が、不動産担保融資の原則としての担保価値がゼロであるからです。

〔都内や横浜川崎の再建築不可購入ニーズは高い〕と言うのなら、担保価値だってあるだろう? と思うでしょうが、銀行の融資基準と世間のニーズは一致しないのです。

銀行が再建築不可ローンを実施して、万が一、履行遅滞で差押えたとした時、その物件は、資産評価がゼロの不良資産扱いとなります。
不良資産、マイナス査定は銀行の帳簿に傷をつけるので、いくら人気の物件でも、制度上、銀行はこの手の物件を扱えないのです。よって、「再建築不可ローンは『不可能』!」と否定的な立場になります。

再建築不可ローンの代替的融資【共同担保】

再建築不可ローンの代替的担保ローンについて、様々なアイデアがネット上に散らばっています。預金担保や連帯保証人の信用による人的担保が主流です。
他のサイト等で一切語られていない担保融資形態ですが、経験上、これなら再建築不可物件を担保としたローンにも「転用」でき、低利融資が実現できるだろう? と推測する融資方法があります。

それは、【共同担保融資】というものです。
都内の借地権で建てた小ぶりや飲食ビルに融資をするさいに謄本をあげると、多くは「共同担保目録」というのが付いていて、そのビルの他に1つや2つの土地や別の借地権建物がセットで担保にされています。

共同担保目録記載の不動産は所有名義が全員違うこともあります。要は、不動産による連帯保証・連座制の担保義務といったものです。
共同担保融資は、1つの物件だけより複数のほうがより多額のローンが組めるということで、商業地でのシェアを拡げたい自営業者同士(親族など)が連帯し、信金などが承認して実施する合理的なローンのスタイルです。

これをある条件下では、再建築不可ローンに応用できる「可能性」があります。
つまり、自営で不動産を所有し地元の信金信組と懇意な人なら、所有する不動産と、購入目的の再建築不可物件を共同担保にすることで、所有不動産の評価を再建築不可物件に上乗せし、ローン実行可能な評価にするわけです。

このスタイルはイレギュラーであり、金融機関が「ローン商品」として表立ってやる融資ではないけれども、共同担保という融資形態が実存する限り、可能なのではないかと「想像」しています。

再建築不可融資

再建築不可住宅への住宅ローンは存在しないけれども、再建築不可物件を担保としての不動産担保融資は、ノンバンク・街金のレベルでは普通に行われています。もちろん連帯保証人や手形の裏書保証もセットです。

再建築不可融資をする場合、土地・建物の両方を担保として扱うわけですが、譲渡担保融資・売渡担保融資として貸す場合、建物だけ所有権移転仮登記を設定し、収入印紙代金を節約します。

再建築不可融資は物件価値自体は評価しない

なぜ土地のほうにも登記を入れない片手落ちのようなことをするかというと、再建築不可融資は、結局は借主の「誠意」に依存することが多いためです。

借主が債務不履行を起こし、競売に至っても、再建築不可なので裁判所競売流れとして入札されず、しかたなしに人に頼んで自己競落しても、転売して現金化ができません。

よって、再建築不可融資は一般的だけれども、物件自体を担保として評価している訳ではありません。

建て替え不能物件の登記を省略する理由

登記を建物にしかしない理由は、非建替え物件の買取価格査定金額の低さ(=融資実行金額の低さ)にあります。
借主が債務不履行を起したら、貸主は差押えなきゃなりません。しかし否建替え住宅の競売時の評価・価値の低さは貸主にとって脅威です。

これは、bit競売=裁判所競売サイトを閲覧して貰えれば一目瞭然です。
となると、返済不能時のリスクヘッジのため、融資金額は借入申込額の半分ほどに減額する必要があります。
(キャッシング未経験の方へ:個人融資の際は『希望額』を一応は聞きます。しかし、実際に貸付するのは借主の希望の半額以下しか貸さないことがほとんどです)
小額しか融資しないので、貸す側から借りる側への気遣いとして、【小額なのに抵当権ガチガチに担保設定するのは申し訳ない】という気持ちがあります。

加えて、少額なのに登記費用を負担させると「みなし金利」として高利貸し扱いされるし、自己負担しては損するので、そこを慮って必要最少の省略登記にするわけです。

再建築不可買取

再建築不可の買取は喜んでいただけることがほとんどです。

道路付けや周辺環境の変化で自分の不動産なのに建て替えや改築までが制限されてしまうのは納得しがたいものです。
再建築不可であっても、東京都内23区や横浜・川崎といった超大都市ならば刷新リニューアルしなくても地理的価値だけで現状有姿のまま、物件を利用するため購入したい人は多いはずです。
しかし、再建築不可物件を買取って転売&現金化できるまでの期間は、買い取った資金の金員は金利もつかずに寝かせておくだけになります。

となると、経営的にはマイナス期間になります。買取業者としても短期決戦が見込めそうな人気地域以外は買取を拒絶するもので、再建築不可物件はなんだかんだで買取り拒否の憂き目に会います。
よって、再建築不可物件を高額査定で買取るとかなりの確率で、喜ばれるのです。

非建て替え物件の買取とフラット35

住宅金融公庫フラット35の住宅ローン返済期間中であるが、接道義務違反や高圧線下への建設によって建て替えを否定されてしまう物件。しかしこれを買取・購入することは個人の自由です。

住宅金融支援機構、つまり公庫の検査を受けて建てた家、フラット35住宅ローンで家を建てると【公庫の融資検査が厳しいから欠陥住宅にならない予防措置になる】、みたいなことが公言されています。

これは公的機関を信頼するあまり生まれた都市伝説のようなもので、フラット35の住宅ローンを支払い続けながら(納得いかぬまま)不良施工された事故物件に住んでいる人は多いです。

住宅金融支援機構のフラット35住宅ローンを利用すると、公庫の融資基準にもとづいた標準仕様書に適合する住宅にせざるをえないよう融資契約上定められています。

この公庫仕様が遵守されているかを確認するため、設計図の確認申請手続きのさいに住宅金融支援機構審査の設計検査もされますから、設計上は法令順守してることに間違いありません。

フラット35の審査と違法建築は無関係

一戸建て住宅においては、基礎・躯体が出来上がり、仕上げにかかるその前に、フラット35の公庫基準を満たしているかの「中間検査」という調査がなされます。

この中間検査は、その一戸建て住宅が公庫基準を満たす構造耐力を持っているかそれだけを調べるものです。
この検査は、極端な話(例えばの話)、その物件が再建築不可物件であっても、原則関係ないのです。

公庫の職員じゃなく、公庫が自治体の職員とかに委託して役所の人が見にきます。

訪問調査による査定会社は住まいを丁寧に調べ値付けする。

でも、中間検査の時には、基礎はもう土中に埋り床で隠され見えないし、躯体に筋交いや所定の梁が入っていなくても、役所の人が「後日入れること」と注意するだけです。

役所の人がチラッと建築物を眺めて、見るからに違法建築物といったような、よっぽどやばい状況でなければ、〈問題なし〉として再審査など無く中間検査クリアし、工事は続行します。

住宅金融支援機構

つまり、住宅金融支援機構の融資基準で家を建ててる業者は安心、フラット35の審査を通ったから欠陥住宅トラブルの心配なし、というのは幻想です。

住宅金融支援機構の住宅ローン審査が通った住宅だからって、公庫仕様が守られているかどうかは分らないわけです。

そのため例えば、地盤調査をせずに基礎補強をしないまま公庫審査はおりて、住宅ローン返済が始まったものの、住み始めたら沈下して欠陥住宅になったとして裁判になっている物件は多数あります。

しかし、審査で見落としたことで公庫に責任はありません。公庫は審査をして購入者に超低金利で融資をして下さった恩人であって、責任は全くないんです。

簡単に言うと、「自動車を銀行ローンやクレジットで購入し、車の欠陥で事故ったら、銀行や信販会社を訴えるか?(訴えるはずがない!)」という話と同じです。

住宅金融支援機構は、担保に取る住宅の担保価値を調べることが第一です。主に更地価格、建物価格は周辺相応。

そして、公庫の仕事は貸した資金を回収することです。インスペクションの意味で住宅を調べるようなことはありません。

公庫の担保価値・融資基準と不良建築は無関係

建物に欠陥があったら、公庫の融資基準に沿った担保価値がないということで、公庫も被害者でこそあれ、金を貸してる相手(欠陥住宅を購入した人)から、四の五の言われる筋合いはないのです。
つまり、公庫には一切の責任はないということです。

同じように建築確認を出し、検査済証を発行した行政の検査機関にも欠陥住宅損害賠償は問えません。

建築基準法令では、建築物が法令に定める構造基準を遵守して施工しているかどうかを、工事監理者である建築士に担わせて、国家資格を与えています。行政はこの国家資格者の建築士法にもとづいた設計図書を信用せざるを得ません。

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なので、建築士の責任はどこまでも追及すべきですが、行政へ責任を求めるのはお門違いというものです。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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