空き家売却・買取の方法~空き家バンク神奈川×東京の活用事例

空き家売却・買取の方法を、東京都内~神奈川の事例や空き家バンクを参考に解説しているページです。

東京・神奈川で空き家買取実施中!!(詳しくは文末『空き家買取のご案内』を参照。)】

空き家売却

空き家売却が進まない理由は、相続人の「家族の思い出を残しておきたい」気持ちです。

親の介護のための実家リフォームは首都圏・東京都内や神奈川県でも人気があります。介護を機会に実家に戻る人には、まだ空き家売却は遠い先の話です。

勿体ないケースは、親が要介護になった時に介護施設に入所させ、実家は空き家になったのに住むでもなく、空き家として売却もせず、親が帰ってきたい時もあるだろうと空き家のまま放置される住宅です。

親が残りの生涯を介護施設で暮らすなら、戻る予定のない実家売却は買い取りされる魅力の残っているうちにするのがベストです。

資金的余裕があって思い出の実家はとりあえず残そうという状況は、空き家売却を引き伸ばし、近い将来の老朽化した特定空家を作ってしまいます。

実家が「住めないが現住所から月1回位は通える距離」であり、相続する人がもっと便利な場所に自宅所有してるゆとりあるビジネスマンだと、切羽詰っておらず空き家売却のモチベーションが上りません。

東京都足立区などは、丸の内のオフィス街や渋谷・新宿にもアクセスが良いのですが、ガラが悪い地域として息子世代は別の場所で戸建てを買い求めていたりします。
そして、同じ東京都内だからと空き家売却に踏み切れず、親の世代が建てた実家がどんどん空き家化していくという――行政の努力でも空き家増加が止まらない状態にあるのです。

空き家の法律(空家等対策の推進に関する特別措置法)に基づく条例で、都内各区が準備した空き家バンク東京(都内空き家バンク)および空き家解体助成制度も利用者が増えねば実効性が薄いままです。

横浜中心街の空撮

空き家売却方法=現況売りか?更地売りか?

空き家対策法が新年・平成28年度から特定空き家に代執行による取壊しなどできるようになり、空き家への固定資産税対策も強化されます。
空き家売却方法としては、「現状有姿のまま売る」か「解体・更地にして売却する」の二択が主流になります。
現状有姿のまま売却する方法によると、築年数により建物価格は無価値扱いで金額査定してもらえないことがあります。

国としては、所有者が死んで相続人がその家に居住しないなら、空き家化する前に、自治体が空き家対策法に基づく空き家対策条例によって「解体~更地、売却」の選択肢を支援し、特定空き家が生じさせないよう効果を期待しています。

しかし、相続人には故人への思い出があるから実家の解体~売却という気持ちになれず、空き家はなかなか減りません。
神奈川県にも一連の空き家バンク神奈川が存在し、各市町村ごとに空き家対策を打っていますが、広報が行き届かず相続人に資金的余裕ある人が多いのか売却することに関心のない人が多いようです。

空き家買取

空き家買取市場においては、空き家化したばかりなら「中古住宅」として、空き家価格も妥当な値段が出ます。しかし4~5年も放置してたら、本当に家が痛み、ホントの空き家的な見栄えになって買取業者に見向きもされなくなります。

そうなった空き家の買取は不可能。空き家買取価格もタダ同然になります。廃屋とか老朽建物といった〈不良空き家物件〉に扱いが変わるわけです。

老朽・腐朽が進むとリノベーション費用は高騰し、それを押してまで買う価値のある空き家も少なくなり、購入希望者も皆無になります。

空き家買取業者としても、建て替え費用を工面してまで買い取る物件か?は場所次第ですが消極的であり、ほぼニーズはありません。

東京都内や神奈川の空き家買取査定0円地域

空き家買取のさい、売主にたずねると、空き家を相続する〈子〉の立場において、「なんでこんなとこに家建てたんだ」と思うようです。

東京都内なら目黒や世田谷、横浜なら青葉区等の豪邸には相続する価値がありますが、東京都や神奈川県が〈首都・都心〉だと言っても、不便な東京都下・市部の住宅密集地の中の狭小住宅や変形地の小規模中古住宅では、相続しても維持も大変、空き家売却も困難です。

だから、東京都なら足立区、神奈川なら横須賀市など一等地の区市と隣り合わせ(足立と江東区、横須賀と横浜)なのに、ガラの悪いイメージで不人気なエリアでは空き家売却が(空き家買取業者が査定を出せないため)進まず、空き家対策条例の発動が急がれたのです。

売却が困難な理由、「買取査定が出せない」のは、買主側の事情によります。
買主が買取価格を査定できないのは、その一戸建て住宅程度の面積だと、その地域では戸建ては不人気で単体の土地面積では活用しようがないため、リスクを考え、購入に及び腰になるからです。

空き家買取価格は急落する=生前に売却意思決定を!

住みたい地域、職場に利便のいい場所に、実家があるなら、そもそも空き家売却の必要性もありません。

東京都内や神奈川県内でも、空き家化しそうな不人気地域に家がある場合、親自身が建て替えやスケルトンリフォーム費用を考えなければならない場面になったら、事前に【実家の土地建物を相続したいか?】、子とキッチリ話すべきです。

子息が「そこに住むのを継承したい」と言うのなら、増改築か再建築か、もしくは躯体を残した大改修によるをかける価値もあります。

子がそこに住まないのなら、自分の死後に子が現状有姿のまま空き家を売却しやすいよう身辺整理が必要です。20年も住んだ築古物件は、リフォームしても建物は買取価格0円の古家としてしか扱われません。
土地価格しか金銭評価されないので、よくリフォーム会社が持ちかける「リフォームして住宅価値を上げましょう」というトークには乗せられないことです。

空き家価格

自宅を子と相談せずに新築そっくりさんにしてしまうと、本人亡き後、相続した子が気持ちの面で「親がせっかくリフォームしたのだから、売るのはもうしわけない」と、実家売却のチャンスを喪失します。

空き家価格は、築10年程度の物件でも、空き家化してから2年くらいでグンと下ります。
4~5年も放置しておいたら、築20年未満の物件でも、その空き家価格は査定0円、つまり建物価格は認められず、土地価格査定のみしか評価されない買い取りになります。

子息が「相続しても住まない!」なら、介護保険で賄える介護リフォーム費用以外は、その「家の維持」には使わず、現金をなるべく残してやる方が喜ばれます。

また、介護用に大規模改修をしてしまうと、空き家買取の価格が下がります。

kurumaisu

空き家買取価格を決める要因=住宅査定方法

介護仕様にすると空き家買取価格が更に下ってしまうのには理由があります。「金かけて修繕したのになぜ?」と思うでしょうが、高齢者リフォームした介護仕様の中古住宅は住宅購入のメインの客層には売れにくいからです。

つまり、中古物件でもいいから東京都内にマイホームを持ちたいという人は多いですが、彼らは20代~30代の働き盛りのサラリーマンです。
彼らにとって高齢者向けカスタマイズされている住宅は、買うには魅力に欠ける物件になるのです。

買取業者が空き家買取しても、〈売却先=介護住宅にニーズを感じる顧客〉が少ないのです。なぜなら、バリアフリー化は要介護者の障害によって千差万別で、個人向けにカスタマイズされているからです。

売れ残る空き家に限らず、処分できない相続財産の負担は大きいものです。
現金相続してあげられるはずの預貯金を思いつきのリフォームで浪費することは、残される遺族には損失になります。
最小限の介護認定リフォームで済ませて、少しでも現金を残してあげるほうが喜ばれます。

空き家の法律

空き家とは、所有者もしくは賃借人が居住していない空室の住居・家屋を意味します。

空き家に勝手に住む、ホームレス等の寝泊りによる空き家活用は正規の占有ではなく「不法侵入犯」に過ぎないので、その建物は法律上空き家です。

空き家の法律は【空き家対策法/空家等対策の推進に関する特別措置法】と言います。

この空き家の法律は、空き家の増加を防止するため、空き家を放置する所有者に課税し、廃屋のように朽廃した「特定空家」には所在自治体による代執行による撤去解体の権利を認めたものです。

空き家対策法に基づく固定資産税の改正が平成27年5月26日にありました。平成28年度から増税となります。

空き家対策法施行に先駆け、神奈川県横須賀市の行政代執行を皮切りに東京都内など首都圏をはじめ全自治体が積極的に空き家対策条例活用による事業を開始しました。

空き家売買価格は築浅でも格安査定の可能性

住宅が空き家(空家住宅)となる理由は、相続で実家を取得したものの、職場と遠かったり交通の便が悪く居住するつもりがなく放置して空き家化していることが一番多いようです。

他には、「リハウス」のつもりで新居を購入(住み替え)したけど、仲介不動産屋の能力不足で旧自宅建物が売却できず、賃貸募集しても入居者が集まらず未入居が続き空き家化したという理由もあります。

築年数が少なくてもメンテナンスしないと住宅はたちまち傷みます。
4~5年すれば築浅物件でも、売買価格査定は0円、少なくとも現住者アリの物件よりも格安評価されます。
そして売れないまま、撤去されるレベルの空き家の法律上のカテゴリー「特定空家」に至るまでそう長い年月はかかりません。

再建築不可物件などは多くが建物に囲まれて通気の悪い袋地に存するため、空き家になると老朽化のスピードが早いです。

空き家活用

空き家があると周辺家屋や住民に、防災や防犯上の危険があります。最近では、旗竿地・旗地の奥に建つ無人の家に勝手に住んで空き家活用し、シェアハウス経営してた違法占有者まで出ているようです。

冬には空き家に勝手に住む違法者が暖を取るため石油ストーブなど持ち込まないとも限らず、近隣住民にとっては火災の延焼など不安のタネです。

こういった危険から市民を守るために施行された空き家の法律「空き家対策法」を根拠法として、各都道府県市区町村が空き家対策条例を有効活用し、不良空き家の撲滅に励んでいます。

空き家対策条例に基づいて、自治体ごとに空き家バンクの創設による空き家活用や、特定空家の取り壊し・解体を積極的に行っています。

最近では3月に神奈川県横須賀市が、建築基準法に基づく倒壊する恐れが大きい老朽化家屋の解体撤去を空き家対策条例によって決行しました。

居住者がおらず所有者も地元の相隣関係を放棄して朽廃する一方の迷惑空き家が、近隣住民に危険を与えると判断したようです。

東京~神奈川の空き家法を活用した空き家解消

神奈川県以外にも地方の自治体が、空家所有者に適切な建物の維持管理を義務付けし、違反には勧告をする等の空き家対策条例を整備しています。

空き家条例執行の流れは、家屋倒壊の恐れがある「特定空家」所有者に勧告して、従わなければ固定資産税の住宅用地の特例の対象外にされ、更地並み課税がされます。

平成26年までは空き家としても土地上に建物のある方が節税にだったのに、平成28年度以降は長いこと空き家で存在する自体に税金ペナルティが課されるようになった、「当り前の法整備」がされたという事です。

そして、更地並み課税をされても空き家を廃れるに任せ放置する所有者には、行政代執行により家屋を解体する処置をする、というものです。

この空家対策法に基づく空き家条例の実効力は、まだ施行されたばかりで未知数ですが、東京都知事を始め行政のトップが自ら企画アイデアを練ったりして力を入れているようなので、空き家売却は進んでいく可能性が高いです。

空き家売買と固定資産税=住宅用地の特例変更

住宅として活用~売買せず、空き家として放置しておく理由には、既存建築物を解体し更地にすると土地の固定資産税が跳ね上がるのを回避する「固定資産税の住宅用地の特例」に準じた税金回避がありました。

古家付き土地と更地とだと6倍も税が違えば所有者は解体を放置するのも当然。これに国は空き家対策法を施行し、行政は空き家放置する者に更地同等の税を負担させる対策をしています。

横須賀市の例を参考にして、他の神奈川県内市町村でも行政代執行法に基づく空き家解体が進むかもしれません。

業者としての空き家買取も、中途半端な公的空き家バンクが市場価格に介入してくるより、自治体が空き家対策条例によって空き家売却を促進する支援に回るほうが空き家売買市場も活性化し、健全な取引になるでしょう。

横浜ビジネスタウン

空き家バンク神奈川

空き家対策法・空き家対策条例に基づく行政代執行のほかにも、市町村が空き家解消のために行っているのが「空き家バンク」です。空き家バンク神奈川は県内の殆どの自治体で備えています。

これは空き家を所有し、それを賃貸・売却を希望する所有者から申込みを受けた管轄自治体が、ウェブサイト等で空き家の存在を広報し利用者に紹介する、空き家周旋事業です。

銀行の仲介機能を模して、空き家バンクと呼んでいます。

空き家バンクの仲介は、市町村自ら行ったり、地元の不動産協会に委託したりと自治体それぞれです。

但し、自治体の空き家バンクサイトを見てみると、物件価格の多くが「所有者の希望価格」を優先しすぎるのか、割高であり、「行政サービスのお得感」はありません。

空き家バンクの割高な売買価格=未査定掲載?

神奈川県内各自治体の空き家バンクサイトの空き家売却リストも、売却案件の多くが「正確な空き家価格の算出をしたら、もっと安いだろう」と思うようなボッタクリ価格です。

「神奈川の自治体は、正確な空き家売却の評価額を出さず、所有者の『言い値』つけとけば、空き家が売れないでも仕事した事になる・・・とか甘く考えているのではないか?」と疑いたくなる位、高いです。

神奈川県各自治体の空き家バンクは、機能してないんじゃないか?もしくは、神奈川に限らず空き家バンクという公的ウェブサイトは「サイト制作コストの無駄」じゃないか?と思えます。

空き家バンク神奈川のサイト制作にかけるコストをそのまま「空き家除却助成の広報費用」に回したほうが実効性があるでしょう。

東京ではそれを察して、都内空き家バンクを自治体自体が作っていないのかもしれません。

神奈川県内空き家バンクの「賃貸物件」に関しても、同じ神奈川県内のJAかながわ(神奈川県農協)のJA関連物件紹介サイトのほうがよほど公的感覚を感じられる安さがあります。

神奈川県の空き家状況・空き家率

現在、日本全国では平均13.5%の空き家率であり、神奈川県でも12%が未居住の空室です。

10年後に開通する東京・大阪間の「中央新幹線(リニアエクスプレス)」の停車駅であるJR橋本駅を擁する相模原市は、「夢の超・高速鉄道の衛星都市」として、これから成長し、空き家率も縮小するでしょう。

しかし、中央新幹線が伸びると在来のJR東海のメインである、東海道本線の神奈川県の湘南~西湘エリアの各駅の市町村はリニア人気の煽りで人口減少し、空き家率が高まる可能性もあります。

以下は、現状の神奈川県内空き家バンクの公表するエリアごとの空き家率です。

空き家=湯河原

神奈川県内でダントツに空家率が高いのは、足柄下郡湯河原町で「空家率32.8%」です(『空き家=湯河原』という認識)。
東海道本線の湯河原・真鶴駅から見える相模湾の景色は絶景ですが、居住には向かないのかも知れません。

交通の便で、「新幹線通勤」によって1時間で東京駅や横浜駅にいける静岡県の熱海駅、三島駅に比べ、「各駅停車」しか停まらないデメリットによりビジネスマンにはきついのかも。

逗子市、三浦郡葉山町、三浦市

富裕層や若者に人気の藤沢市や鎌倉市に近接している割りに、逗子市の空家率は17.8%で神奈川県内2位です。逗子自体も古都のイメージがあり、人気が出そうなものですが、高齢化率が高いのでしょう。

同じように、三浦郡葉山町もリゾートとしては高級感がありますが老齢化が進んで15.4%の空家率。三浦市は14.1%とはいえ近年では神奈川県内でも有数の限界集落になりそうな町として報道されています。

横浜市

横浜市内では、西区14.0%、南区13.4%、中区13.3%、保土ケ谷区11.8%の空家率です。横浜市内の場合、空き家ではあっても売却価格などで妥協すれば幾らでも売れて空き家解消は簡単でしょう。

横須賀、相模原

基地があったりオシャレなイメージのある横須賀市や厚木市、座間市の場合は、主に相続後の入居放棄による空室が多いそうです。横須賀市12.2%、厚木市12.0%、秦野市11.7%、伊勢原市11.2%、座間市11.0%です。

川崎市

川崎市多摩区も11.8%の空家率ですが、多摩区は東京都心へのアクセスがよく、隣接する東京都に比べると世田谷区はともかく、狛江市・調布市・稲城市よりも人気が高いため、空家率は単に高度成長期に戸建てや分譲マンションが建ちすぎたのが原因と考えられます。

小田原・西湘地域

東海道神奈川宿では、箱根の手前、小田原城址でも知られる小田原市は11.9%、隣の中郡大磯町12.1%、二宮町11.9%の空家率です。
小田原駅前に大地下街となり、現在も駅前再開発が進んでいます。
戸建ての住宅建て替え価格も、西湘エリアの中で小田原だけ、職人不足とかで高騰しているそうです。小田原エリアの空き家問題は軽減されるはずです。

空き家解体、スクラップビルドの写真。

空き家バンク東京(都内空き家バンク)

東京都内には自治体自体が空き家バンクを開設している例は少ないです。(さすが首都地域だけあって「空き家バンク東京の実効性は低い」と現実的に理解しているのでしょうか?)

空き家問題が東京都内1深刻な足立区、また超近代的な学術の中心地に古くからの住宅街が点在する文京区でも、空き家バンクはあえて設立していません。

「老朽家屋等解体工事助成(足立区助成金支援)」「空き家等対策事業(文京区)」などによって、戸建住宅・共同住宅(木造・非木造)・住宅兼店舗(作業場)・工場・倉庫・物置・塀・門の解体などをを手厚くする事で、空き家化に歯止めをかける狙いのようです。

老朽家屋等審議会|足立区

空き家等対策事業|文京区

東京都内の空き家バンクVS売却・買取仲介

東京都内23区の公的な空き家バンク機能を持つのは、各区の下部組織的な財団法人などに空き家相談窓口を設け、空き家対策に取り組んでいる団体に限られます。

東京都特別区の目黒区、品川区、渋谷区、新宿区、杉並区、中野区、練馬区、板橋区、北区、荒川区、台東区、江東区、墨田区、江戸川区、葛飾区、千代田区、中央区、港区には公的な都内空き家バンクは存在していません。
よって、東京都内の【空き家売却⇔買取】は、空き家バンクに依らずに民間の仲介を通じて行われています。

「○○区空き家バンクと」いう名称を使った民間の不動産紹介を行うサイトが検索エンジンにヒットしますが、それらは「区の公的空き家サービス」とは異なります。

以下の少数の団体のみが東京都内の公的空き家バンクとして存在します。

世田谷トラストまちづくり

世田谷区ではトラストまちづくり財団が空き家バンクの機能を果たしています。

財団法人世田谷トラストまちづくり・トラストまちづくり課|世田谷区

大田区空き家活用相談窓口【ota-akiya.jp】

大田区では、空き家等地域貢献活用事業として、空き家を公益に利用してほしい所有者と、空き家を活動の拠点や場所として利用したい起業家のマッチングを行っています。

大田区空き家活用相談窓口【ota-akiya.jp】|大田区区役所7階

としま居住支援バンク

豊島区では、豊島区民の任意団体である「豊島区居住支援協議会」が低額所得者、被災者、高齢者、障害者、外国人を対象として住宅を斡旋し、その一環で空き家バンク的な「としま居住支援バンク」を開設し、空き家相談窓口としています。

としま居住支援バンク―豊島区居住支援協議会|豊島区

東京都市町村部の空き家

東京都、府中市~三鷹市など多摩地域の〈市部〉や奥多摩町~桧原村など奥多摩の〈町村部〉、大島や小笠原などの島嶼部を広域で統括する行政シンクタンクの公益財団法人東京市町村自治調査会が空き家対策などを積極支援しています。

東京都島嶼部(伊豆大島や新島など伊豆七島、小笠原諸島)の空き家対策情報は割愛しています。

【空き家買取のご案内】

空き家売却をお考えの、東京都内~23区寄りの東京市部~神奈川県横浜市・川崎市周辺の空き家所有者さま。

現在、シェアビジネスに転用するため、空き家買取を実施しています。
自社による空き家活用となるので、転売を目的とした買取業者さまよりは高額な査定価格を約束でき、高価買取(または借上)が実現できると存じます。

一定期間【お貸しいただく】かたちも歓迎です。対象エリアは以下のとおり、再建築不可の買取~~分譲マンション購入もいたします。

(東京都内23区のうち品川区・目黒区・大田区・世田谷区・中野区・杉並区・練馬区・台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区・文京区・豊島区・北区・板橋区、および東京市部の三鷹市・府中市・調布市・狛江市・多摩市・町田市。神奈川県横浜市・川崎市・鎌倉市・藤沢市~湘南エリア)
※この他のエリアでも、東京神奈川の物件でしたら、ご相談ください。ただし、都内の港区・中央区といった高額すぎるエリア、奥多摩地域や神奈川の「相模湖や丹沢」エリア等の山側地域は対象外です。

下記の【難物件、買取受付】の画像をクリックし、空き家の所在地や現状をご相談いただければ、買取価格の査定・お見積もりに伺います。

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

リフォームのご質問・ご相談は、facebookのメッセージから受け付けます。 急ぎで作ったメッセージやりとり専用ページです。→【リフォームQ|facebook】 物件売却希望の東京~神奈川以外のかたは、今後は facebook リフォームQ へお願いします。 (2017/01/24)