私道建て替え=建て替え・再建築不可の【袋地・私道建築許可】

私道建て替え

私道には、個人が単独で所有する私道と、複数敷地のそれぞれ一部を提供しあって私道を建造し、共有する共有私道があります。
個人私道は私道建て替えに他者の承諾も不要で、自用地内なら所有者が独自に自由に建築行為を行えます。
私道建て替えで問題になるのは、共有私道における相続や土地売却の後に生じる新しい私道共有者との私道負担その他のトラブルです。

私道を持ち合うには、私道となる敷地を分割登記し、分割私道を各自が提供しあう形があります。これは、分割私道を有する敷地所有者が、敷地を売却すると私道も同時に売買の対象になります。これがトラブルの元です。
「私道無し」でも問題のなくなった公道に近い所有者が、自分の敷地に近い私道を敷地に組み入れることで、他の敷地の私道建て替えが困難になり、私道に敷接するその他が再建築不可物件となってしまう訳です。

この手の分割私道ではなく、敷地を提供しあった私道所有者同士が、私道を共有名義で登記し、私道持ち分として持ち合う形もあります。
この私道持分タイプでは、共有者が私道建て替えをする際にも、他の共有者の承諾不要であり、私道自体の面積が狭まるなど特異な事情のない限り、接道する建物が再建築不可になったり、私道建て替えが制限されることもありません。

私道と再建築=再建築不可私道

私道建て替え、つまり私道に敷接した宅地上の建物の再建築は、私道の幅員や権利関係のもつれから制限を受けることがあります。

私道に接する塀などの建て替えで、私道にはみ出したりしないよう注意が必要なのはいうまでもありません。
そして、私道を共有する敷地所有者の1人が私道にはみ出して、建造物を設置し、それが原因で私道の道幅が狭まってしまった場合、これを原状回復しない限り、その私道に接道する物件は再建築不可の状態になります。

また、他人の私道を通行地役権により利用することで再建築が可能だった建物が、何らかの事情で通行地役権が消滅したら、建て替え不可能な状況に陥ってしまうこともあります。

私道建築許可

私道建築許可には、私道上になにかを建築する許可、もしくは私道自体を建築する時の許可、という2つの意味があります。

例えば、私道上にはみ出して玄関ドアや建物の庇を建築できるかどうかの「私道建築許可」の場合、その私道が建築基準法に基づく道なら、私道にはみ出す建築物への建築許可はおりるはずがありません。
しかし、建築基準法によらない私道で、その建築工事が建築基準法施行より以前になされたケース(例えば古い長屋住宅棟の細路地など)なら、現状維持の状態で存続することは可能です。
ただし、既存不適格物件のような扱いで、再建築の際には同様の造りでは私道建築許可がおりないと考えたほうがいいでしょう。

私道を共有持分で所有していたとしても、自分の持分を私道上に建築物を設置して主張することは許されません。建築基準法44条違反になります。
私道建築許可(私道に建築物を建造する許可=原則禁止)のおりるものは、地面下に建築するもの、商店街のアーケード、講習便所、交番くらいのものです。
そして、これらの私道建築許可は、「禁止である原則の例外」的な建築物に当ります。

袋地建築許可

袋地建築許可、つまり囲繞地通行権を必要とする袋地の建て替えは、許可が下りない可能性があります。通行権を有する通路の道幅によって、再建築不可物件として建て替えできないことと同義です。

袋地の建築許可を望む場合は、建築不可土地である状態から建築を可能にするために各種の変更手続きを必要とします。

袋地や私道建て替えと建築許可

袋地や私道建て替えには、接道義務の条件クリアやみなし道路の問題などで、普通の建て替えよりも費用が余計にかかることが多いです。
袋地住宅も私道共有住宅もたいがい人口密集地域の狭隘な住宅地エリアに存在しています。

建築基準法上の道路にしていないと、法律ではなく私法で協議すべき点もあり、上記の建て替え時の屋根や庇の私道へのはみ出しは、法律ではなく相隣関係で自己規制しあう事となります。

私道の道路位置指定と建て替え

私道位置指定、つまり私道に道路位置指定という行政処分を受けさせ、私道を【位置指定道路】にするには、特定行政庁(市区町村長)に申請をします。

これは、単なる私道時より建て替えや売却といった自己所有地の可能性を広げるための行為です。
私道位置指定を受けるには、道路幅4m以上、側溝を道路端に設けたり公道との交差部に隅きりを設ける必要があります。

また、私道に道路位置指定を設定する前提として、その道路の勾配が基準以下であり、道が砂利や土質など軟弱でない事が条件です。

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