現状有姿売買=現状有姿契約書の意味、原状回復義務なし物件

現状有姿とは?

現状有姿とは、中古住宅の売買契約における「現状そのまま売買に納得します」という売買契約形態です。

現状売渡し、現況販売、現況有姿、現物渡しともいいます。

現状有姿説明の写真。

現状有姿 意味

現状有姿・現況有姿で販売するとは「現状そのまま故障箇所の修理もせず売ります」という意味です。

現状有姿・現況有姿で購入するということは、「故障の修理も外観の修繕も不要で自分でやるから安く買いたい」という意思表示を意味します。

もし現状有姿で売却しても、後から保証義務や責任追及がされるなら、事故物件、訳あり物件などを安く販売する人がいなくなります。

「この物件は小さな傷があるから少し安い、大きな疵があるから格安」という評価で売買取引されることに現状有姿の意味があります。現状有姿販売の契約条件は当然、守られるべきです。

現状有姿の瑕疵担保責任

現状有姿で購入した中古住宅にも保証がなされることがあります。

法律的に現状有姿とは、現状・現存状態のままの購入を合意し引渡したのだから保証義務はありません。

安く売ってやったのに後から四の五の言われたら、現状売買の不動産取引になんのメリットもなくなってしまいます。現状有姿の瑕疵担保責任は不要なのです。

中古住宅の売買契約で、訴訟に発展するトラブルの多くは「現状有姿で安く販売したのだから保証しない」という業者の姿勢を、購入者が訴える感情論です。

瑕疵担保責任・義務なし

仲介・販売業者も法律に従って現状有姿売買には瑕疵担保責任・義務なしと突っ撥ねる業者さんばかりだと訴訟だらけになります。

多くの中古不動産販売業者が現状有姿の瑕疵担保責任に応じるのは、企業イメージを壊すより、保証した方がいいと考えるのでしょう。

(瑕疵=契約不適合※民法改正後〔瑕疵〕という表現は〔契約不適合〕に改訂されます)

現状有姿売買

現状有姿売買とは、中古住宅売買において販売前に業者側がリフォームを済ませた「リフォーム済み物件」、つまり普通の中古住宅に対応して使われるキーワードです。

まともな思考なら、未リフォームの現状有姿の物件は自分でリフォームや掃除をして住む手間があるから売買価格が安いという現状有姿の意味を理解している筈です。

現状有姿売買であるのに、後からゴネる買主の何割かはそれを知った上でのゴネ得を狙った確信犯の事もあります。

でも、多くの買主さんは現状有姿売買で買った物件のリノベーション費用が想定外に高額な事を知らされずに購入してしまい不信感を募らせるようです。

現状有姿売買と売主の瑕疵責任

現状有姿とは、本来の意味でいうと、現状のまま、あるがまま変更を加えないままの売買になります。

中古住宅売却においての現状有姿とは、中古住宅売買においては、老朽化による故障・欠陥は受任することが売買の前提です。

例え、瑕疵があったとしても老朽化で生じたものについては問題視せず、納得の上で購入するという意図を指しています。

但し、現状有姿売買でも中古住宅の瑕疵が全て否認させるわけはありません。

例えば、雨漏りとか耐震性の低さなどは現状有姿売買が成立した後でも、瑕疵担保責任が生じ、損害賠償対象になります。

売主の瑕疵を回避するいいわけとして「現状有姿だから仕方ない」として認められるのは、築年数経過を理由としての建具の建て付けの悪さ程度です。

現状有姿売買といっても、根本的な瑕疵である雨漏りや建物の歪曲、耐震性の脆弱まで免責させるわけではないのです。

現状有姿契約書

「現状有姿のまま引渡す。当売買契約は現状有姿として行う」等の現状有姿契約書は有効です。

【現状有姿、即ち「未リフォーム・未検査」の売却だからこそ安値。当然保証しない。保証するなら価格に上乗せせねば損だ!】とは、販売業者にとって当然の言い分です。

現状有姿契約書とは、欠陥があるのを知っていて、自分で直す分、安くするという契約を意味しているのですから、これが覆され続けたら【格安物件】は市場に出回らなくなります。

原状回復義務なし

民法の賃貸借規定には、原状回復義務についての記述がなく、使用貸借に関する民法598条を準用しています。
原状回復義務とは、借地契約において、借地上に建築された建造物および地中の埋設物を解体・収去し、貸借する前の更地状態に戻して返還する義務規定を意味します。

最近、借家契約では「原状回復義務なし物件」が流行しています。
これは、現状有姿のまま貸し出して、退去する際も現状のまま、原状回復義務を履行せず契約終了できる物件のことです。
無駄な一戸建てリフォーム費用を経費上乗せされることなく、自由に内装をDIYデザインできることを売りとする【DIY賃貸】という使われ方も、便利だと認められ、人気を博しています。

現状有姿と原状回復義務

原状回復義務なしの物件を現状有姿で賃貸するとなると、その不動産のリフォームがいつ行われるのかが気になります。
これは、多くの場合、借主の自分でリフォームする意思に委ねられることが多いようです。

つまり、現状有姿のまま貸し出して、借主のシロウト施工リフォームに任せ、専門的な修復はせずに築年数を経過して行くわけです。
当然、建物の損傷度合いは高くなり、中古住宅として売却できる価値はなくなります。

こういう原状回復義務なしの築古物件というのは、かなり築年劣化しているため、【修繕に金を掛けるより朽ちるに任せて使い倒してしまえ的な物件】として、原状回復不要だけど現状有姿で賃貸する以外には用途がないようです。

現状有姿・現況有姿

中古住宅は、新築と異なり、経年劣化・老朽化は前提で取引されます。老朽化は当然であり、瑕疵ではありません。

ただし、全ての中古住宅の現状有姿売買に瑕疵担保責任が認められないわけでもありません。

現状有姿売買の対象は【住宅】ですから、中古・新築関係なく、居住できることが前提です。

構造上欠陥があって〈雨漏りが酷い〉とか、〈欠陥3階建てで微震〉が通常からするなど基本構造に問題あるのを隠して売却したら、現状有姿でも「瑕疵担保責任」にあたります。

こういう瑕疵なら、現状有姿売買で買ったものでも免責されず、欠陥住宅損害賠償などを提訴できます。

基本構造の瑕疵は〈経年劣化〉とは無関係ですから、中古住宅だからって免責されないのです。ただし、この賠償費用は、普通の暮らしができる程度の原状回復費用の請求範囲内しか認められません。

現状有姿状態よりも刷新されたリフォーム部分まで賠償請求することはできません。

裁判所の判決と競売でローン地獄の自宅が売れた。

現状有姿の瑕疵担保責任

中古住宅が建築確認を受けたのは新築時のときだけ、それ以降は未検査です。

(任意で行う既存住宅性能評価制度という、中古住宅の検査・評価制度はあります。)

現状有姿で購入する時は、原則は現状有姿の瑕疵担保責任は免責される、保証されない買取リスクのある物件だと覚悟することが大事です。

瑕疵担保責任の免責事項は、現状有姿契約書にも記載されているはずです。

故障が分ったら、相応のリノベーション費用を覚悟するか、日曜大工などの技術・図工に自信が有り、リフォームを自分でできる位の気持ちがない人に購入は勧められません。

宅建業者が売主の場合、宅建業法に基づく2年間の瑕疵担保責任義務があります。しかし、現状有姿の仲介・媒介のときはこれがありません。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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