共有物件の売却、競売―共有物件相続人間の持分買取での代償分割

共有物件売却

共有物件売却には税務上のメリットがあります。夫婦共有財産の共有物件を居住用不動産として譲渡利益が発生した時、その共有物件売却利益に対する3千万円までの控除がそれぞれ適用されます。

東京都内の北区や板橋区など再開発が進んで、新規建設の工事現場が沢山見受けられ土地の値上がりの可能性が高い地域では共有物件の持分売却は有効な節税対策です。

ただし、共有物件自体の売却には共有者全員の合意承諾が必要です。仲のいい夫婦であれば共有物件売却もスムーズですが、離婚夫婦はたいがいこじれて、どちらかが共有持分権のみ売却して関係を断ち切ろうとします。

共有物件の変更・売却と名義人全員の合意

共有物件とは、複数人がその所有権を持分によって持ち合い主張できる状態で不動産共有名義ともいいます。以下の行為には当然、他の共有者全員の同意が必要になります。

  1. 共有物件自体の売却、共有物件を譲渡担保にしての借入れ
  2. 共有名義の土地の変更:更地を駐車場やアパートにしたり
  3. 共有名義の建物の解体、再建築(建て替え)、大規模修繕

~など。

親族間でも、他の共有名義人全員の合意なく、独断で共有物件への変更をすると財産権の侵害になります。
相続の解決がつかず、空き家になっている共有物件の持分者の一人が、もったいないから「家を貸したい」と思って借り主を探し回って、いざ契約となると他の共有者の同意が得られないことはよくあります。
これも、共有物件の売却に順ずる財産価値に関わる行為だから、しかたのないことで、共有者の総意の下に借り主を探すべき話です。

相続で取得した共有物件や、離活時の夫婦間での共有物件処分、一刻も早く共有財産処分してキレイにしたいと思っても、他の持分者にゴネられたらその共有物件は塩漬けのままです。

ネット取引

共有物件競売

共有名義のままの自宅売却など、共有者の1人が共有物件を売却しようとすると、何らかのマイナスの反動があります。これは共有物件を買取る側にも注意が必要な事です。不動産担保ローンの会社に、悪質な債務者が、他の共有持分者の印鑑証明と委任状を持ってきたため、その共有物件に売渡担保で融資したとします。

債務者が未払いを起こし、所有権移転登記して転売で回収を計ろうとしても、残りの共有持分者に「それは『白紙委任状』で無効だ!」と訴えられたら・・・損ギリで共有物件競売するしかありません。

これは、大損です。なぜなら、融資の際は共有物件自体を担保にして、その物件価値に見合う金額を融資したのに、競売にかけられるのは、共有物件本体ではなく、融資した者の「共有持分だけ」だからです。

共有物件の持分だけ競売しても、債権回収は捗りません。共有物件というだけで「紛争中の事故物件、訳あり物件扱い」されて価値が低いのに、その持分だけでは資産価値とみなすのもやっとです。

共有物件の買取や担保融資には、エラい損失を被る可能性があります。よって買取業者はみな慎重だし、共有名義売買は忌避する傾向にあります。

個別の共有持分買取自体は自由

しかし、共有持分買取それ自体は自由に行えます。不動産自体を売却するわけではないので、共有物件や売主の内訳だけ調べて問題なく、共有持分売買価格の折り合いがつけば共有物件の持分のみの買取が可能です。誰でも他人の不動産の共有持分は買取れます。

例えば、住宅街で隣に住む奥さんから「私の持分買取って」とせがまれ、「いずれ庭を広げたいな」という思いがあったりして値段的に悪くないと思えば、お隣さんの奥さんの持分だけ購入が可能です。(実際には、こんなお隣さんいませんが『例えば』です)

また、駅前のビルなんかは、地元の地主や借地権者の相続人が10人以上、共有名義人として名を連ねているものです。駅前開発のさいは地上げ屋さんが、売却に応じそうな相続人(共有物件の名義人)から順番に、個別の共有持分を買上げ、権利書や地主承諾書を買い貯めていきます。

各共有者は、自分の相続持分に関してなら、自由に売却し現金化しても他の共有名義人に(恨まれることはあっても)損害賠償を食らうことはありません。

裁判所の判決

共有物件相続

共有物件を相続し空き家のまま所有している人達がいて、相続人の1人から共有物件買取の相談を受けたのですが、共有者同士でその処分方法につき、反目しあっていました。

相続人のうち1人は丸ごとの共有名義売却つまり共有物件を売却により、現金化して分配する事を希望、もう1人も賛成、ただ残る1人は反対。

共有物件売却が相続人全員にベストな共有物分割だと、みんな理解していましたが、反対してる1人が売却を率先する人と仲が悪かったので素直に賛成できずいました。

なので反対者は「親の遺した家だ。空き家管理に委託して守るべき」と主張。しかし本人も老朽化した家を相続する気もなく空き家管理が無駄金と分っていました。

それより(東京都北区の)開発ラッシュである今の時期に売却した方が利口だとも。でも、他の相続人との感情的な点で、共有物件売却を受け入れられなかったんです。

相続共有物件を相続人の争いを回避し売却

共有物件自体は持分権者全員の承諾が売買時に必要とされます。多くのケースで、共有物件相続人の間の確執が共有物件売却の足かせになっています。

よって、多くの共有物件は共有物件自体の売却の機会を失い、持分売りされて、1つの共有物件に赤の他人同士が名を連ねるヘンテコな感じになっていきます。

しかし、相続共有物件は売却のしかた1つで相続人間の争いを回避して「全ての共有持分売却=その物件自体の売却」を完了させる事が可能です。

不動産持分相続人

上記の東京都北区の共有物件の場合、反目している相手の主張による共有不動産売却の段取りに従うのが「癪に障る」という理由で処分が膠着していました。

対立者同士は、どちらの意見を通しても一方が意固地に反対し続けます。

この共有物件は、売却を率先する側の人から相談を受けていましたが、対立する相続人さんから本音を聞くと、「自分も売却がベストと思うが、アイツのいいなりになるのがイヤだ」でした。

この共有物件には、もう1人、相続人で不動産持分を持ってる人がいて、この人は売却にも賛成で、反対してる人とも仲良しでした。

共有物件相続人の間の共有持分買取

最初は共有物件売却を率先する相続人が、反対者を説得するのを待っていました。全員一致による共有物件丸ごと売買で、持分割合に応じて利益を分ける「換価分割」です。

しかし、反対者に意地があり、この形の共有分割(共有物分割)は難しい。どうせ結果は同じだから、反対者の「顔を立てる」形にしました。

反対者とも仲良しの共有者が反対者から共有持分の買い取りを行う代償分割の形です。反対者からの持分買取と同時に、他の共有者の持分も買取った形にします。

借地と底地のいい関係の写真

そうすると、1人が他の2人の全ての共有持分を買取った事で、共有物件の全持分を取得した事になります。

共有物件の全持分を取得し、1コの完全不動産となった時点でこちらで「普通の不動産価格」で買取らせてもらいました。

最初の全員一致の共有物件丸ごと売却と結果は同じで、ただ共有物件相続人の間の感情的な問題から少し遠回りになりました。

また、上記とは別件ですが、旗竿地・旗地の売却に関する案件で、旗竿地の竿地部分の一部が共有名義になっていることで接道義務に満たず、土地自体も売れないことがあります。

共有物件の売却範囲に関し、共有者の数としがらみが多過ぎ買取を見合わせたくなるパターンです。
竿地の一部が他人と共有になっていて狭いので、売れるとしても査定額は再建築不可買取の価格になり、現在も売主の納得にまだ至らないという状態です。

(本文、終了)

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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