借地介入権=地主が借地非訟に介入権の行使【優先買取】をする事。

借地介入権

借地介入権とは、地主が借地非訟手続きに介入権の行使、つまり、借地権付きの建物を優先的に買取ることができる先買いの権利を意味します。
民法612条1項により、借地権者は地主・底地人の承諾がなければ、借地権を譲渡することができません。
なぜなら、地主は借地契約をした相手を信頼して、土地を貸し、自分の土地上に建物を建設することを条件に貸し地したからです。

初期契約時の借地人が賃料支払能力があると信用したから貸地契約を結んだわけです。
その信用できる人物から全く信用できない人に、借地権が売り渡されたら、地主の土地所有権にもとづく地代収入が、新しい借地人が未払いをすることで脅かされ、経済損失を被る可能性があります。
借地権は土地を独占所有し、所有権の7~9割りもの価値を持つ強力な権利です。
法律はこのような地主の損害を防止するために、借地権者が自分の強力な権利を他人に譲るさいには、その譲渡で損害を受けるかもしれない地主に契約を介入する権限を与えました。

借地建物のイラスト

新しく権利を有することになる人間の可否を判定する機会を与え、その借地権譲渡が、もし、社会的に好ましくない用途に使用される恐れがあると思えば、契約に介在・介入し、それを拒否することができるとしました。
この民法612条2項の規定によって、地主に無断で借地上の建物売買を行なうと、その借地契約自体を解除され、借地権を失ってしまう危険があります。
よって、借地権を譲渡するには、地主・底地人の承諾が必要になるんです。

しかし、逆に借地権者に事情があって権利を売却したいのに、常に地主に介入・干渉され、権利移動ができないのは困ります。
そこで、頑固な地主に代わって裁判所が借地権売却を承諾することができるという制度が用意されました。この借地非訟にまで地主が介入するには、地主の側に借地介入権がなければなりません。
借地介入権を行使するには、地主自身がその建物を買取る等、その売買に介入して阻止することで、借地権者の売却による利益を損なわせない準備があることが必要です。

地主が自分で建物買取をする用意があるのなら、借地介入権を行使する条件が整ったことになります。
これにより、地主は介入権の行使、つまり、借地権付きの建物を優先的に先買いすることができます。
借地建物の買い取りにより、自ら借地人・兼・底地人になったことで地主は★借地権消滅を可能にできます。

介入権の行使

地主による借地介入権の行使は、自分が貸し地した土地に、他人により建てられた建物を、地主自身が買取する、「その借地権に資金投入する資金力・必要性」がないと実現できません。
そして裁判所が介入権の行使、つまり地主に借地権を優先的に先買い交渉させることを許すためには、この介入権の行使をさせずに地主抜きで売買を成立させると、地主が不利になる状況であることも必要です。

例えば賃借権売買の相手方・第三者が反社であり、借地上建物が暴力団事務所として使用される恐れがあれば、これは地域住民の公共の福祉のためにも、売買は阻止されるべきであり、地主に介入権の行使が認められます。

ただし、地主が自己の儲けのために借地介入権の行使をすることはできません。
例えば、借地建物を優良企業が妥当な借地相場で買い取ろうとしているのに、【自分が一度買い取って売買をジワジワ引き伸ばし高値で売りつけてやる】なんて、画策の元に借地介入権の行使はできないことになっています。

これが発展したのが、借地権者の保護の制度として非訟手続き、つまり、地主の承諾に代わる裁判というわけです。
地主が借地権の譲渡に承諾しない時や、請求する借地権譲渡承諾料が法外なボッタクリ価格だった場合、それにまともにつきあったら借地権者の利益が損なわれます。
そんな時、借地借家法19条1項にもとづき、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可の裁判を求めることができるのです。

借地人は、地主を相手方として借地の所在地の管轄裁判所に非訟手続きを求めます。
土地が複数の地主による共同名義の場合、承諾しない地主全員を相手方にする必要があります。
地主の代諾許可裁判の申立があると、裁判所は地主に意見を聞きます。この時が地主にとって、借地介入権の行使をするタイミングです。

地主から介入権の行使があっても、借地権者から建物を引き継ぐ者が借地権者の縁故者であって、その建物を譲受するのに相当の理由がある場合、借地介入権の行使は拒否されます。
これらの手続きは、事前に地主に事情説明して、承諾を得られなかった時に行うものであって、これを借地権交渉・地主交渉の方法として使うには無理があります。

借地権者は底地人との日頃の交流を。

介入権とは?

介入権とは、不動産・借地に関する分野では、地主が借地権建物を買い取ることを前提とした借地非訟に介在・干渉することができる権利です。

googleもしくはyahoo!で【介入権】と検索すると、「介入権条約(=自国の海洋汚染を防衛する公海法)」という言葉がトップに表示されます。
介入を英訳すると、【Intervention】となります。よって、介入権を英語で表すと【Intervention Right】という熟語になります。介入権は、介入または介在・干渉、つまり間に入る権利という意味です。
これが国家レベルの話になると、英語の【Interventionism】、つまり干渉政策という表現で使われることもあります。
つまり、介入権は日常ではほぼ使われない言葉になります。

商行為においての介入権は、法人等の代表者が競業避止違反をした時に、その団体自体がその商行為をしたとみなせる【奪取権】というニュアンスで使われます。
介入権という単語が使われるのは、かんぽ(簡易保険)や生命保険の保険制度に関する保険法の一環としてであり、一般にはなじみ薄いものです。
不動産の分野では、借地人と地主(底地人)との借地契約の場面でしか使われません。