住宅ローン支払い遅延―申し込みブラックOKの任売で住宅ローン遅延解消

住宅ローン支払い遅延

住宅ローン支払い遅延を解消する自宅の売却方法には、住宅ローン清算の手段として一般化した任意売却手続きや、現金買取依頼のほか、いくつかの方法があります。

サラ金などの借金返済が膨らんで、住宅ローン返済も滞って、自宅売却の必要が生じた人には、世の中の人が自己所有の不動産を売却するのは、(自分と同じ)任意売却ばかりだと思いがちです。

しかし、借金や住宅ローン支払い遅延が元で家を売却する人は、不動産売買市場のごく一部で、普通は住み替えや買い替えを理由として、計画的に自宅売却するものです。

普通に家を売却する人と同じように、ゆっくり時間をかけて売れば正当な値段で我が家が処分できるのに、ギリギリまで耐えてしまうことで格安で手放さなければならないのは悲しいことです。

任意売却手続きは、住宅ローン支払い遅延が起こる前から活動を開始し、任売物件としてより普通の物件として売却した方が高値売却が期待できる点でメリットを得られます。

自分の家を見積もるイラスト

住宅ローン支払い遅延する前に、まず相見積もり

不動産買取業者・任意売却業者への相見積り依頼は、なるべく数多く問い合わせしましょう。たまたま、売主さんの住まいの近所で物件を探してる買取業者さんにヒットしないとも限りません。

ただし、電話やメールで問い合わせしすぎると、どこの買取・任売業者に依頼したか分らなくなります。せいぜい5~10件くらいが比較対象可能な範囲でしょう。

多くの相談者さんが、1件や2件の任意売却業者への問い合わせで諦めてしまうのは、時間的余裕がないという要因もあります。

住宅ローン支払い遅延の督促や競売差押で弱気になり、「複数社への相見積りは申し込みブラックになってダメなんじゃないか?」と弱気になってしまうわけです。

任意売却業者の中には、買取る気さえないのに他社に行かれるとシャクなので、「相見積りは申し込みブラックになりますよ」と圧力をかけるイジ悪い買取業者もいます。

しかし、普通の仲介業者に早い時期から相談にいけば嫌がられることはありませんし、任売物件は結局、事故物件・訳あり物件の域を出ない扱いで普通に売るほど高値は期待できないのです。

住宅ローン支払い延滞を起す前、ちょっと苦しくなった時点で「1年後には住宅ローン払えなくなってる」と想定し、1年かけて売るつもりで複数の不動産買取・任意売却業者に相談しましょう。

複数の不動産任意売却業者に買取り価格や売却可能価格の相見積もりを取ることで、自分の不動産の価値を客観的に知ることができます。

申し込みブラックとは?

申し込みブラックとは、サラ金・信販の借り入れを一日に複数申し込みすると、それがデータとして残り、金融業者が警戒して貸付を断ることを意味します。

住宅ローン支払い遅延が始まり、借金の支払いに首が回らなくなってから任意売却業者に相談にいく時、売主さんは「勘違い」をします。

不動産買取は相見積りとか禁止じゃないか?複数業者に問い合わせると申し込みブラックになるんじゃないか?という妄想的な勘違いです。

消費者金融の世界では、「申し込みブラック」はあります。一日に何件も消費者金融を回ると、リアルタイムにデータバンクに申し込み情報が反映されます。

何件もクレジットカードを使ってローン支払いで買い物するとデータが回るのと一緒です。住所は要らず、〈生年月日と名前だけ〉で問い合わせ件数が出ます。

でも、不動産には、金融界にあるような申し込みブラックのデータ共有はありません。

申し込みブラックOK!(ブラックが存在しないから)

申し込みブラックの存在を信じている売主さんは、住宅ローン支払い延滞が気になって、住宅ローンブラックと申し込みブラックが、頭の中でごっちゃになっているのかもしれません。

不動産には、貸し金業界にあるようなデータ共有も申し込みブラックも存在しません。もともと「申し込みブラックOK!」なんです。ブラックデータが存在しないからです。

融資の世界では、「一日に何件も借入申込みするやつは『借り逃げ』する」という、【事実】があるから申し込みブラックデータを共有して、貸倒れリスクを減らす必要があります。

不動産売買の世界では、お客さんが100件申し込んでも「売り逃げ」はありません。「自分の土地建物を少しでも高く売却したい」だけだから(地面師は別として)リスクはありません。

だから、不動産の任意売却は、申し込みブラックなんて気にせず、100件でも200件でも好きなだけ相見積りをとっていいんです。

不動産売買の世界には、住宅ローン支払い遅延者の顧客ブラックリストの共有もないし、単なる実家売却の活動に申し込みブラックもホワイトもありません。

一社だけ見積もりは高値売却の機会損失

住宅ローン支払い遅延まで至らない、クレジット支払いや住宅ローンを払えてる余裕ある時期に、自宅を売却する相見積もりをとっておくことが自宅を高値で売却できるコツです。

相見積りをとることで、自宅のおおよその査定額を知っておけば、裁判所の競売流れギリギリに売却を考えて、選択肢のない状況で大損をするリスクを回避できます。

住宅ローン支払いを遅延し始め視野狭窄に陥ると、競売だけは逃れようという気持ちで高価買取業者や不動産任意売却業者を探します。

そうすると、1社に申し込んだだけで高価買取してくれそうだと妄信し、機嫌を損ねたくないという思いから、「一社だけ見積もり」で甘んじてしまいます。

これは、「高値売却の機会損失」です。業者によって100万円くらいは差が出ます。なるべく沢山の相見積りをとりましょう。

借地権・共有持分etc

高値での売却のためには、自分の不動産の特徴を認識した上で買取業者を選ばなければいけません。

借地権買取の専門業者でなければ借地権建物を買取しません。普通の買取業者じゃ、対象の借地権の価値判断ができないからです。

50’s~60’sのアメ車はオールディーズのアメ車専門店にいけば喜んで買取ってもらえるのに、一生懸命ガリバーやT-upに持ち込んで断られ続けるのと一緒です。

共有持分売却ならば、共有持分買取業者でなければ査定すらしてくれません。普通の買取業者に100件電話しても、個人データだけ取られて放置されるのがオチです。

同様に、無道路地や袋地ならば、再建築不可物件の専門店でなければ高価買取は望めないでしょう。

こういった認識なく、無料一括査定サイトに登録しても、サイト側が査定能力を持っているわけではなく、単に売主本人からの申告データをスポンサー各社に提供するだけです。

住宅ローン支払い遅延が始まる前なら、一括査定サイトに申し込んでも損はないけど、差押え・競売直前の切羽詰った時期に申し込んで、反応を待ってても役にはたちません。

相見積もりメールをくれる一括サイトがあったら…

無料一括査定サイトが利用者側に立って、スポンサー各社に買取見積もりを出させ、それを相見積書にまとめて申込者にメールしてくれるサービスをしてくれたら客としては助かります。

買取案件募集メール。

でも、そういう一括サイトはなく、名簿屋として顧客データを1件ナンボでスポンサーに売っているだけなので、やはり1件1件、買取業者さんに依頼するのが正解でしょう。

何より一括査定では、抵当権が2番以降も入ってるとか、住宅ローン共有名義だとか、固有の情報がないまま、スポンサーの買取業者に伝わっていくので、二度手間になることが多いのです。

その不動産の価値を知っているのは、やはり地元業者です。

住宅ローン支払い遅延が始まる前に売却準備を」とか「複数社へ相見積もりを」とかは、「時間かけて適正価格を知った上で、一番高値の業者に売却しよう」という意味です。

せっかく「検索」という武器があるのだから、自分の住所地を入れて小規模な業者さんからなにからくまなく問い合わせて、近場で信頼できそうな業者を探すのがベストです。

地元の業者さんを見つけて、自宅の査定価格(地元での評価)を知り、その価格の根拠をじっくり知れば、安値売りで失敗することもなくなります。

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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