木造アパートの耐用年数・メリットと「下駄履きアパート」

下駄履きアパート

下駄履きアパートとは、2階が住戸として賃貸用個室を複数用意し、1階をテナント貸ししているアパートや下層階がテナント・上層階が住戸のマンションのことを意味します。

マンションのピロティとは1階が駐車場などの空間になってて柱で支えているものを指します。

下駄履きアパートも住居のない階として、1階を下駄の2本の歯のようなイメージと〈無理に〉見立てて、下駄を履いたような建物、即ち「下駄履きアパート」と呼称する様になりました。

ピロティ付きマンションを「下駄履きマンション」と呼ぶのは、1階が空間で下駄の歯に見えるというのは理解できますが、下層階がテナントのマンションまで下駄履きアパートと呼ぶのは違和感を感じます。

しかし、とにかく1階・下層階が商業施設のアパート・マンションを総じて、「下駄履きアパート」と呼ぶそうです。

建築現場の足場写真

下駄履きアパート≠下駄箱付き共同玄関アパート

下駄履きアパートなんて古臭い呼び名からすると、昔懐かしい「玄関が共有スペースで、そこで靴を脱いで下駄箱に入れ2階の自室に上る、『共同玄関アパート』のこと」を連想してしまいます。

しかし、共同玄関アパートが「下駄箱付きアパート→下駄箱アパート→下駄履きアパート」となったんじゃないという事は、こちらのリンクページを読むと分ります。

下駄履きアパート―公団住宅住棟図鑑

しかし、どう考えても商業マンションとかテナント付きマンションとか呼ぶ方がダイレクトに意味が伝わるのに、下駄履きアパートなんて時代がかった名称を付けるところにセンスの悪さを感じます。

ところで下駄履きアパートならぬ、下駄箱付き木造アパートの多くが、築古の段階を超えて、築年数50年過ぎた老朽化アパートとして、解体か再建築かの選択の時期を迎えています。

東京都内や横浜・川崎の木造アパート

東京都内や横浜・川崎など首都圏中心部のアパートの〈空き部屋割合〉は、全国の半分以下です。これから先は、過去のアパマン建設・激戦の結果として、人口減の影響が空室率を平均以上にする予想です。

中古アパートの大家さんは入居率を上げるため、「外観を刷新して差別化を図ろう」考えます。特に築古の木造アパートのオーナーは、高額なスケルトンリフォーム費用にも臆さない人が多いです。

空室率とは – コトバンク

木造アパート

木造アパートの空室原因は、建物の老朽化が最も多いそうです。ついで「センスが古いダサい」という。

・・・風呂はあるけど、タイルにステンレス風呂桶を据え置きの追い炊き、キッチンは玄関横で、目の前のスリガラスから廊下の様子が伺える・・・という昭和中期のものは確かにダサい。

風呂ナシ共同トイレなんてのは今どき珍しく感じますが、こういう物件、都内や川崎市内の大学や専門学校の多い地域には、ひっそり残ってます。

経年劣化した築古物件の写真。

木造アパートの大家の苦悩

大家さんたちは現状打破するために、

  1. 建て替え
  2. 内外装のリノベーション
  3. 設備部分の改修・刷新
  4. 広告方法の見直し
  5. 敷金をなくす
  6. 家賃を下げる

の順番で、アパートのイメージアップを図ろうとします。高額な建て替え費用。気持ちをお金に変えて、頑張って幽霊アパート化するのを防ぎたい一心は分ります。

しかし施工計画に入る前に〈アパート経営〉をまだ長く続けるのか、というのを見直すことも選択肢に入れてもいいように思えます。建直して家賃を下げても、その場所にニーズがないこともあります。

なんで、建て替えやリノベーション費用を払ったつもりで現状有姿のまま、家賃を半額にしたり仲介業者に頼まず自分で集客するなど、金を節約する選択肢からスタートしないのかは、理解に苦しむ所です。

木造アパート耐用年数

木造アパートの耐用年数は22年というのが浸透していますが、これは税法上の減価償却費の基礎となる「法定耐用年数」であり、建築法的見地からの計算ではありません。

建築技術における耐久性からいえば、給排水管工事と屋根・外壁の改修を行えば50年以上は維持できると言われます。

また、経済成長期に東京都内に乱立した木造アパートの多くは、工期の短縮と建築資材費用の節約から《安普請》なものもあり、築年数40年程でガタが来ているものもあります。

木造アパート耐用年数は、個有の環境によっても変わります。住宅診断をする人達の多くはこの10年で開業したようなモノなので、木造アパートの耐用年数については、マニュアル通りになるでしょう。

そういう外部情報を当てにするより、所有者であり一番愛着を持っている筈のオーナーさんが自分自身の感覚で、そろそろヤバイかなと思った時こそが、その木造アパート耐用年数の終期であると言えます。

再建築する木造アパートの状況

ところで、朽廃アパートならともかく、ユニットバス付のワンルームスタイルで40年位の築古レベルだったら再建築は勿体ない。もし入居者がいたら立ち退き料などの補償も痛い出費です。

明け渡しの手間賃・引越し代や新住宅の斡旋、または再建築後の優先入居など、再建築して損してる大家さんもいます。

超・廃頽アパートなら、危険だから再建築する必要がありますが、築2~30年程度だと不要でしょう。

再建築不可能な木造アパート

東京都内や神奈川県の横浜市・川崎市は、【人口密集地域】で過密住宅による災害時の防災のため、アパートやマンションには玄関と反対の〈窓〉側に避難用通路を設ける義務を課した「窓先空地」という建築規約があります。

築古アパートの中には、現行の建築基準法や空地の規定が施行される前に建てられた物件もあります。それらは現代では法律に適さない既存不適格物件状態であり、そのままの間取りでは再建築不可の建物です。

法律に適合させるなら、窓先空地を設ける分、建地面積を減築しなければならず、そう広くない6戸程度のアパートが再建築後に4戸(4室)だけしか入居できないなら莫大な建築費を掛ける意味がありません。

築古アパート外壁写真。

木造アパートのメリット

木造アパートのメリットは、即ち、木造建築のメリットともいえます。これは、木造アパートは木材で出来ているので加工がしやすく、リフォームに適しているという意味です。

軽量鉄骨や鉄筋コンクリートのアパートだと、ちょっとの修理でも【自分でDIY改修(リフォーム)】してみようなんて気にはなりません。よく構造を知らないからです。

対して木造アパートなら市販のリフォーム参考書やネット情報を読みながら、家主自身がDIYリフォームすることもできそう・・・やってみたくなります。

木造アパートのように建築材料のメインに木材を使うメリットは多いです。

木造アパートメリットをリフォームに生かす

木材は多くの自然的な特徴がありますが、これを知り、木材の特性を発揮してあげるリフォームをすれば、木造アパートの機能性も向上します。

木材の特徴は、対重量強度が強いこと、これは自らの重量以上の圧力に耐えられるという、建築材料としては重要な機能です。

軽量で強いことは、建築材として非常にポイント高いです。木材は鉄よりも《耐火性能》に優れています。

これら建材を安価に原材料として利用できる点は木造アパートのメリットといえます。

木造建築の耐用年数とアパート

鎌倉時代以前の古い神社や寺院が、この湿度の高い日本の国土で腐朽することなく現存しています。この事実は、「木造は石造りに比べ耐久性がない説」が事実に反することの証と言えます。

木造建築はメンテナンス次第で高い耐朽性能を発揮する高度な建築技術です。これは木造アパートを含む全ての在来工法による建築物に該当するメリットです。

建物の耐朽性は水分・湿気の管理で向上させられます。耐候性、紫外線劣化などは塗装で、耐蟻性は木材の種類選択でクリアできます。

これらを総合して考えると、《木造アパート耐用年数》は固有の環境による、つまりメンテナンス次第で幾らでも伸ばせるということが言えるでしょう。

日曜大工で木材を切る写真

木造アパートはDIYリフォーム向き

木材が、他の建材に比べ加工工程での〈手間や費用〉が少なく済むのも、木造アパートのメリットです。

原材料から製品にするまでのエネルギー量として比較すると、木材が0.5カロリーなのに対し、石膏ボード2、鉄骨7、プラスチック22、アルミニウムは73カロリーの熱量がそれぞれ必要になります。

つまり、木造アパートは、中古物件から老朽物件の状態に至り、リフォームや改装をしたくなった時、安価な原材料調達でDIYリフォームにより簡易修繕可能なリーズナブルな構造・工法といえます。

木造アパートの耐用年数でお悩みのオーナー様

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※追記:リフォームモニターは終了しました。※

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